Los Sistemas Registrales.

Los Sistemas Registrales.

Concepto.

Según Sanz Fernández: "Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".

Clasificaciones.

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados.

Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de trascripción (Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia).

Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo.

Roca Sartré aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.

EL SISTEMA GERMÁNICO

El sistema germánico es el que rige en Alemania, Austria y Suiza.

Se caracteriza a grandes rasgos por un Registro de la Propiedad llevado según el sistema de folio real, en el que la inscripción tiene carácter constitutivo y la única realidad es la registral.

La base física del Registro está constituida por la descripción de la finca en el Catastro, de tal forma que aunque los datos contenidos en los libros catastrales carecen de valor jurídico, al considerarse el mapa catastral como parte integrante del Registro, en todo lo referente a la localización de las fincas o a la determinación de sus lindes es la cartografía catastral la que tiene plena eficacia probatoria ante los tribunales.

La finca tiene una realidad jurídica de la que responde el Registro y una realidad física de la que responde el Catastro. Esto supone que los datos físicos que constan en el Registro son los mismos que constan en el Catastro y los datos jurídicos que constan en el Catastro son los mismos que en el Registro. No puede ocurrir en ningún caso lo que sucede en España, que tanto la descripción física como la jurídica de la finca pueden diferir en el Registro y en el Catastro.

En cuanto a la organización en la estructura administrativa, podemos distinguir entre el sistema descentralizado de Alemania y Suiza y el centralizado de Austria. En Alemania y en Suiza el Registro depende del Ministerio de Justicia y el Catastro del Ministerio correspondiente en cada estado o cantón. En Austria, por el contrario, aunque el Registro depende del Ministerio de Justicia y el Catastro del de Economía existe una Base de datos de fincas centralizada, en la que se contienen los datos del Registro y del Catastro a la que se puede acceder tanto por escrito como por internet.

Ahora vamos a centrarnos en el sistema alemán como ejemplo.

1.- EL REGISTRO Y EL CATASTRO EN ALEMANIA

1.1.- EL REGISTRO

1.1.a) ORÍGENES

A través del Código Civil alemán, desarrollado por el Reglamento del Registro (Grundbuchordnung) de 1872 y por la Ley de adquisición de la propiedad de 1897 (Eigentumserwerbsgesetz), se introdujo el sistema de Registro de la Propiedad en Alemania.

El Reglamento del Registro entró en vigor el 1.1.1900 junto con el Código Civil (BGB). Se modificó el 5 de agosto de 1935 y fue completado mediante el reglamento para la organización y la llevanza del Registro (die allgemeine Verfügung über die Einrichtung und Führung des Grundbuchs, Grundbuchverfügung, GBVf) de 8 de agosto de 1935. Este último reglamento contiene una regla única para la forma del libro de registro y para la entrada en el registro. Desde la reunificación alemana (3.10.1990) vuelven a regir estas normas para los estados alemanes del Este.

1.1.b) CONCEPTO Y OBJETIVOS

Según el art. 3 del Reglamento del Registro alemán cada finca tiene un lugar específico en el Registro (folio –Grundbuchsblatt). Esto se conoce como sistema de folio real.

El art.4 del citado reglamento permite que si un mismo titular adquiere varias fincas, se abra un solo folio para todas ellas, siempre que no se produzca confusión. Admite así también el sistema de folio personal.

EL SISTEMA REGISTRAL ITALIANO

1.- EL REGISTRO.

1.1.- Orígenes.

El sistema de publicidad inmobiliaria italiano se ajusta plenamente al que puede denominarse modelo latino, diseñado por la ley francesa del 11 Brumario ( Ley de 2 de Noviembre de 1789).

1.2.- Concepto y Objetivos.

Los Registros Inmobiliarios en Italia cumplen una función doble: por una parte tienen encomendado colaborar con el tráfico de bienes inmuebles proporcionando un medio de publicidad inmobiliaria, y, por otra, son los encargados de percibir el Impuesto de Registros, que grava las transmisiones de bienes y derechos reales. Esta doble función de los Registros ha sido duramente criticada por la doctrina; así Anna María Bianco considera que el ejercicio de la función fiscal redunda, muy a menudo, en detrimento de la función civil.

El sistema de publicidad inmobiliaria se trata, debido a su carácter latino, de un sistema basado en la transcripción del título y no en la inscripción de derechos. El negocio jurídico existe independientemente de su inscripción en el Registro , y la transcripción del título sirve únicamente para darlo a conocer a terceros y dar la protección registral al título inscrito ( la transcripción no afecta a su validez ni supone una garantía de ésta última) . La única inscripción que tiene efecto constitutivo es la de la hipoteca, lo cual es lógico si se tiene en cuenta que supone la creación de un derecho de prelación frente a terceros , lo cual no podría alcanzarse sin publicidad.

1.3.- Normativa aplicable.

Codice Civile (Regio Decreto 16 de Marzo 1942-XX, n. 262) y la Ley de 27 de Febrero de 1985, n.52 “De Modificación del Libro VI del Código Civil y de las Normas de Servicio Hipotecario, con objeto de introducir un sistema de elaboración automática en los registros inmobiliarios”.

D. Marco Administrativo y Organización Interna.

La doble función del Registro Inmobiliario italiano – mencionada anteriormente- justifica que su dependencia administrativa sea también doble, estando adscritos simultáneamente al Ministerio de Gracia y Justicia y al Ministerio de Hacienda.

Las Oficinas de los Registros Inmobiliarios, como se denominan oficialmente lo que en España son los Registros de la Propiedad, tienen un carácter puramente administrativo y a su frente figura un “conservador”, que es propiamente el órgano de la publicidad inmobiliaria. Este “conservador” tiene carácter de funcionario y es nombrado por el Ministro de Hacienda, de quien depende orgánicamente , aunque según el artículo 25 de la Ley de 27 de Febrero de 1985, número 52, en cuestiones de derecho civil actúe “bajo la vigilancia del Ministerio de Gracia y Justicia”. Originariamente el “conservador” se hallaba , hasta hace unos años, sometido a un régimen especial de responsabilidad que lo diferenciaba de otros funcionarios del Estado (estaba sometido personalmente a responsabilidad civil por los daños causados en el desempeño de sus funciones). Esta situción cambió (Ley de 21 de Enero de 1983, número 22) y la responsabilidad registral es , desde entonces, asumida por el Estado quedando la figura del conservador equiparada a la de otros funcionarios civiles.

1.4.- Contenido.

La información registral se haya contenida en “ registros” (el equivalente de los “libros” utilizados en el sistema español. Estos registros son de diversas clases: en primer lugar, un “registro general de orden” , de carácter obligatorio, en el que deben de anotarse diariamente los títulos presentados; éste resulta esencial para determinar el orden de prioridad en la protección registral de actos que accedan al Registro en una misma fecha. También cabe señalar los “registros particulares” en los que constan las diversas operaciones registrales de acuerdo con su naturaleza ; aquí incluimos el registro de transcripciones, el registro de inscripciones y, un tercer registro donde se llevan a cabo las anotaciones.

Anteriormente al proceso de informatización , iniciado hace unos años ( y teniendo en cuenta que el sistema italiano constituyó el único ejemplo en el que el sistema de folio personal ha perdurado hasta hace poco tiempo) , se exigía la existencia de otros libros que carecían de la importancia formal de los anteriores, pero que resultaban esenciales para el funcionamiento de la institución (listas de apellidos y tabla alfabética de nombres).

Sin embargo, con el mencionado proceso de informatización , esta distinción entre búsqueda por el nombre de las personas ( folio personal) y el folio real pierde su sentido.

Por ello, se llega a la conclusión que siempre se ha de tener presente la evolución que la informatización de los datos conlleva.

EL SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

1.- EL REGISTRO

1.1.- ORÍGENES

...