TESIS INQUILINARIO

INTRODUCCIÓN

                El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.

                La materia arrendaticia en Venezuela tuvo grandes cambios en virtud de la aprobación de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en noviembre de 2011; debido principalmente a la crisis de vivienda y la situación económica del país. Aunado a ello, la finalidad de la nueva legislación es el desarrollo de una protección integral a los ciudadanos y el fomento del arrendamiento socialmente responsable considerando que la vivienda es un derecho constitucional.

                No obstante, en el escenario actual, se refleja un déficit de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda ya que las personas propietarias de inmuebles no sienten seguridad jurídica al momento de dar en arrendamiento sus bienes, debido a la injerencia cada vez más controladora de la Administración Pública en materia inquilinaria, ya que con la nueva Ley y su reglamento, se suscitó un interesante redimensionamiento de lo que en materia contractual arrendaticia se trataba.

                Frente a la problemática habitacional que se agudiza cada vez con mayor frecuencia, contraria al derecho social consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela promulgada en 1999 de que todo ciudadano tenga una vivienda digna, la proliferación de familias con hijos y la búsqueda de una solución habitacional por quienes carecen de techo, la realidad es que muchas veces ésta termina en el arrendamiento de bienes inmuebles, bajo un contrato de carácter privado.

                Ahora bien, es claro que el campo arrendaticio en Venezuela es de suma importancia para la sociedad, puesto que permite a las personas el acceso a una vivienda a través del arrendamiento, cuando no tienen lo posibilidad de adquirirla. De tal manera, se considera necesario dar a conocer los cambios en ésta materia enmarcados en la nueva Ley sobre arrendamientos de vivienda, y específicamente determinar el actuar de la Administración Pública y su incidencia en la relación contractual entre propietarios e inquilinos, tomando en cuenta que la misma se fundamenta en el principio de autonomía de la voluntad de las partes.

                Es pertinente advertir que, generalmente, las familias que habitan durante largos periodos una vivienda arrendada, lo hacen frente a la imposibilidad de acceso a políticas adecuadas para la obtención de una vivienda propia. Y, como en toda relación pudieran surgir conflictos en la relación arrendaticia cuando alguna de las partes por ejemplo, ha incumplido una obligación derivada del contrato de arrendamiento, ante lo cual ahora se debe seguir un procedimiento administrativo previo a un procedimiento judicial para solucionar el conflicto de intereses que allí se presenta.

                Es por ello, que el objeto del presente Trabajo de Grado es precisar la normativa aplicable en materia arrendaticia de viviendas; para de allí lograr determinar el alcance de la actuación de la Administración Pública en éste campo, y finalmente de ésa forma poder medir el impacto de las normas y el efecto sobre el derecho a la vivienda y el derecho de propiedad consagrados en la Constitución Nacional en los artículos 82 y 115 respectivamente; constatando si ambas partes de la relación arrendaticia tienen los mismos deberes y derechos y si hay garantía en igualdad de condiciones para el ejercicio y goce pleno de tales derechos.

                Por consiguiente, para encontrar un mayor entendimiento acerca del tema, se hizo necesario desarrollar la investigación tendiente a deducir las atribuciones de la administración pública para la ejecución forzosa en cuanto a desalojos de inmuebles en Venezuela, en tres capítulos bajo un diseño documental bibliográfico cuyo contenido es el siguiente:

                Capítulo I: Planteamiento de la problemática presentada cuando el legislador impone la intervención obligatoria de la administración pública dentro de la relación arrendaticia y sus efectos sobre la ejecución forzosa de desalojo cuando así lo requiera el propietario o arrendador, además de establecer los objetivos que sirvieron de pilar para fundamentar la misma. Asimismo, contiene la justificación del por qué se indagó sobre el objeto de estudio y la metodología empleada.

                Capitulo II: Contentivo de los antecedentes históricos, investigación, consideraciones generales y jurisprudenciales; fundamento teórico que a su vez, contiene el desarrollo de cada uno de los objetivos específicos planteados, así como la definición de los términos básicos considerados más relevantes.

                Capitulo III: Donde se concluye y hace recomendaciones sobre el tema. Y finalmente, las referencias empleadas.

CAPÍTULO I

EL PROBLEMA

Planteamiento del Problema

                El término arrendamiento, de etimología latina, proviene de ar por ad, acción; reddere, volver; de re, segunda vez y dere, tema frecuentativo de dar; de allí que dicho término tiene tres acepciones diferentes: a) acción de arrendar, b) contrato por el cual se arrienda, y c) precio en el que se arrienda. Partiendo de la acepción de que es un contrato, el mismo se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio del arrendamiento.

                La figura del arrendamiento representa la posibilidad de independizarse del núcleo familiar cuando un ciudadano decide formar familia o simplemente, cuando su desarrollo económico, profesional, académico o personal le llevan a realizarse por cuenta propia, como producto de un natural desarrollo evolutivo.

                Esta posibilidad de arrendar  un inmueble sea cual fuere su uso se origina en la noción del derecho de propiedad establecido en el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que expresa:

                “Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes…”

                En derecho, cuando se refiere al disfrute de un bien (que puede ser mueble o inmueble), se está significando que e propietario del mismo tiene el derecho e recibir los frutos que provengan de ese bien, los cuales pueden ser de tipo económico, como lo es en el caso del arrendamiento de un inmueble, el canon de arrendamiento.

                En Venezuela, el Estado es garante de los derechos establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), entre los cuales se encuentra el Derecho de Propiedad, consagrado en el Artículo 11 de la referida Carta Magna, establece que se debe garantizar el derecho de propiedad a los propietarios que arriendan sus viviendas como un forma de contribución a la problemática social y económica de la solución de los problemas habitacionales en el país.

                Ahora bien, el arrendamiento en Venezuela data del siglo XX; comenzando su regulación en el año 1947 con el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas; luego le siguieron la Ley de Regulación de Alquileres en 1960; en el año 1972 se dictó el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y en 1987 se dictó la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres; posteriormente tal regulación fue reformada por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el año 1999.

                En mayo de 2011 fue promulgado el Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y recientemente el 12 de noviembre de 2011 fue publicada en Gaceta Oficial la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, para luego el 14 de noviembre dictarse el Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Por todas estas regulaciones es que el tema del arrendamiento de viviendas genera opiniones encontradas y controversia siendo la vivienda un derecho constitucional consagrado en nuestra carta magna en el artículo 82 que el Estado debe procurar.

                Si bien es cierto que de acuerdo al citado artículo, la satisfacción progresiva de éste derecho es obligación del Estado y de los ciudadanos, es el Estado quien debe dar prioridad al tema de la vivienda y garantizar los medios para su concreción. No es menos cierto que, a medida que la población ha ido creciendo igualmente ha aumentado la necesidad de vivienda, sin embargo, el desarrollo de soluciones habitacionales no ha cubierto la demanda que exige la población.

                Ambos cuerpos legales rigen la relación entre el arrendador y el arrendatario, y contienen los deberes y derechos de cada una de las partes, de acuerdo al objeto que regulan, pero con la diferencia que en la novísima ley el legislador le da un carácter estratégico y de servicio público no lucrativo al arrendamiento de viviendas, declarándolo de interés general, social y colectivo , y muestra su carácter socialista, beneficiando de manera vertical al arrendatario, una de las partes contratantes, y menoscabando los derechos del arrendador o propietario.

...