Derechos Reales

Derechos Reales

Definición.

No existe una teoría real del derecho real legalmente consagrada la ley ni siquiera logra definirlo. El concepto de derecho real que se maneja es producto de la elaboración doctrinaria la cual utiliza la abstracción para señalar los caracteres comunes a diversos derechos.

Algunas teorías doctrinarias tratan de acercarse en lo posible a una definición lo más acertada posible de derecho real; tal es el caso de las Teorías Armónicas, que defienden la llamada “concepción armónica”; la cual incluye en el concepto de derecho real dos elemento: uno interno y otro externo. El interno compuesto por su contenido, el cual consiste en la relación entre el titular y una cosa que en mayor o menor medida permite recabar a aquel la utilidad económica de la cosa y el externo que es la sanción o garantía del derecho, que consiste en el deber jurídico que tienen todas las demás personas de no interferir en esa relación directa entre la persona del titular del derecho y la cosa.

A tal efecto, Roca Sastre (español, hipotecarista, académico, notario y estudioso de las ciencias jurídicas) seguidor de esta teoría armónica, definiendo el derecho real así:” Es aquel derecho subjetivo que atribuye al titular un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada, sin necesidad de intermediario alguno personalmente obligado, y que impone así ismo a todo el mundo un deber de respeto o exclusión y, a veces, cuando se trata de un derecho limitado, un hacer o un no hacer posiblemente conectado con un soporte”.

Es importante resaltar, partiendo de esta definición, que el titular del derecho real no solo tiene poder sobre la cosa, sin que en ciertos casos, surgen también del propio sobre la cosa, deberes que incumben al titular del derecho real y el hecho de cumplirlo constituye el reflejo del derecho real o de su ejercicio. Tal es el caso que al enfiteuta le incumbe el deber de mejorar el fundo y al usufructuario el deber de respetar el destino económico de la cosa.

Clasificación.

Los derechos reales pueden ser clasificados desde muchos puntos de vista diferentes, a efecto de esta investigación se tomara la clasificación sugerida por José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Cosas, Bienes y Derechos Reales.

Aquí el establece su clasificación general de la siguiente manera:

Derechos de protección provisional o interina ( la posesión y solo ella)

Derechos definitivos:

Derechos reales propiamente dicho (cosas corporales)

Derecho real pleno: que es la propiedad o dominio.

c) Derechos limitados, parciarios, fraccionados o menores:

1.- Derecho de goce (eufiteusis-usufructo-servidumbre, el hogar-uso y habitación).

2.- Derecho de adquisición (el retracto).

3.- Derecho de garantía (prenda-hipoteca-anticresis).

Derechos reales sobre cosas incorporales (derecho de autor).

La posesión según nuestro Código Civil es la tenencia de una cosa o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre (art. 771).

La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (C.C. art.545).

La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual en dinero o en especies (C.C. art. 1565).

El usufructo es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que o haría el propietario. (C.C. art. 583).

La servidumbre consiste en cualquier gravamen impuesto sobe el predio llamado fundo sirviente, para uso y utilidad de otro llamado fundo dominante, perteneciente a distinto dueño. (C.C. art 709).

El hogar puede ser una casa en poblado o fuera de el, o una casa con tierras de labor o cría, siempre que este destinada a vivienda principal de la familia. (C.C. art. 635).

El uso y habitación en nuestro código se establece que quienes tienen el uso de un fundo solo podrán tomar de él los frutos baste a sus necesidades y a las de su familia y quien tiene derecho a la habitación de una casa puede habitarla con su familia aunque esta se aumente (C.C. arts. 624 y 625).

El retracto es un pacto por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de gastos pagados por el comprador (C.C. art. 1534).

La prenda es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en seguridad del crédito, la que deberá restituirse al quedar extinguida la obligación (C.C. art. 1837).

La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes el deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para segura ore esto bienes el cumplimiento de una obligación (C.C. art. 1877).

La anticresis es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia (C.C. art 1855).

El derecho de autor y la propiedad industrial, se encuentran tipificados en los artículos 545 y 546 del Código de Civil, en donde se establece que la propiedad en el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley, y que el producto o valor del trabajo o industria licito, asi como las producciones del ingenio o del talento de cualquier persona, son propiedad suya.

Características.

Las características de los Derechos Reales son:

Inmediatividad o inmediación: significa que el poder o los poderes que confiere el Derecho Real a su titular para la satisfacción de sus necesidades, se hace inmediata y directamente sobre una cosa, sin la intervención de terceras personas.

Absoluto: el sujeto titular puede oponer su derecho contra todo y frente a todos, es oponible "erga omnes" y por eso se dirige su derecho a la universalidad de sujetos no titulares a quienes se le impone el deber de respeto y abstención. El Derecho Real por ser absoluto, supone una obligación inmediata de todas las personas de respetar el ejercicio del poder a su titular.

Indeterminación del sujeto pasivo: el sujeto pasivo está representado por la colectividad indeterminada; es decir, por todos aquellos que no son titulares, y en consecuencia se encuentran a cargo del deber de abstención.

Determinación de la cosa: siendo el objeto del Derecho Real la cosa sobre la que recae, ésta no puede ser genérica ni indeterminada, sino que debe ser específica, concreta y determinada.

Los derechos reales generan acciones reales: todas las acciones que tienen a la defensa y protección de un Derecho Real, son acciones reales que se ejercitarán contra cualquier persona que lesione o desconozca el derecho del titular y que constituya un obstáculo al ejercicio del derecho.

Confiere el derecho de persecución: es un atributo del Derecho Real, que recae sobre la cosa y la sigue dondequiera que ella vaya. Mediante el derecho de persecución el titular del Derecho Real, puede seguir la cosas que le pertenece o ha sido gravada en su provecho de manos de quien detente, ejerciendo acciones que le ordenamiento jurídico pone a su disposición para la defensa de su derecho.

Confiere el derecho de preferencia o de exclusión: el Derecho Real confiere a su titular el derecho de excluir desde un principio a todos aquellos que no tienen más que un derecho de crédito; y luego, a aquellos que tienen un Derecho Real de fecha posterior, o un Derecho Real calificado en una categoría inferior.

La Posesión.

Posesión es el poder físico, relación de hecho entre una persona y una cosa, en virtud del cual esta persona ejerce sobre la cosa las facultades inherentes al dominio. Habrá posesión de las cosas cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.

Poseedor es quien tiene sobre una cosa el poder físico inherente al propietario, o al titular de otro derecho real que lo confiera. Es una situación de hecho, mas no de derecho como lo es la propiedad, es un derecho real por excelencia y consecuencia de la posesión a través de la prescripción.

La posesión requiere o necesita dos elementos para configurarse y ellos son: el corpus, que es la cosa en si y el animus rem sibi habendi, que es la intención de comportarse como su dueño, es decir la posesión requiere la intención y la conducta de un dueño. De esta manera distinguimos de la tenencia en la cual el poseedor reconoce en otro la propiedad de la cosa en su poder.

La posesión no es un derecho real, pero es importante su estudio por las siguientes razones:

.-La posesión es una forma de adquisición del dominio y de otros derechos reales, así como de su pérdida.

.- Es el modo de ejercer ciertos derechos reales.

.- Está protegida jurídicamente.

.- Es una rama importante de la doctrina, el fundamento de la propiedad está en la posesión.

La posesión de buena fe suple el título de propiedad en algunas situaciones.

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