HISTORIA DE LA VALUACION

HISTORIA MODERNA DE LA VALUACIÓN EN LA REPÚBLICA MEXICANA

Por el Ing. Rafael Sánchez Juárez (+)

Octubre de 19862

HISTORIA MODERNA DE LA VALUACIÓN EN LA REPÚBLICA MEXICANA

INTRODUCCIÓN

Han pasado dos Convenciones Panamericanas de Valuación, y otras de carácter nacional, en las que se han presentado algunas ponencias muy interesantes. Sin embargo, carecemos de algún trabajo que aluda a la forma en que se ha venido desenvolviendo la actividad valuatoria. Solo se ha presentado un trabajo relativo a un avalúo elaboradoen la época de la Colonia, que nos los hizo conocer nuestro compañero el Arq. José Luis Fernández del Castillo.

Por lo tanto, ahora me propongo abordar el tema de la HISTORIA DE LA CALUACIÓN EN LA REPÚBLICA MEXICANA, que desde luego no aportará ningún conocimiento nuevo a la valuación, pero que considero de interés para que no se pierdan datos que poseo como de cano de la valuación en el Distrito Federal, y que son muy pocos conocidos.

Este trabajo es de carácter histórico, como un justo homenaje a los profesionistas que nos precedieron, y que por ser los pioneros de la valuación, podemos considerar como nuestros maestros.

Me impuse esta tarea con todo cariño y como contribución a las satisfacciones que a lo largo de mis experiencias me ha producido el ejercicio de la valuación.

Debo confesar que cuando me inicié en el año de 1938 en esta actividad, carecía de los conocimientos más elementales que esta especialidad, a pesar del curso de presupuestos y avalúos que se impartía en aquellos tiempos en mi quería Escuela de Minería. La parte relativa a avalúos era muy elemental e insuficiente para las necesidades modernas de nuestra profesión.

Algunos de nosotros tuvimos la fortuna de ser guiados y enseñados parcialmente por relevantes profesionistas que llevan muy poco tiempo trabajando en esta materia.

En consecuencia, los primeros valuadores bancarios tuvimos que ser autodidactas, adquiriendo los conocimientos de la valuación comercial, aún incipiente, sin ninguna enseñanza previa, sino a base de verdaderos palos de ciego, cometiendo innumerables errores, los cuales, al final de cuentas, son los que nos dieron la experiencia.

Debo aceptar que cuando entre a trabajar en el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, S.A., en mayo de 1938, en el Departamento de Avalúos, lo hice por verdadera necesidad, sin ningún interés en la valuación, actividad que consideraba como transitoria y subdesarrollada para mi profesión de Ingeniero Civil. ¡Quién me iba a decir que llevo hasta la fecha 48 años trabajando en esta especialidad, y que a través del tiempo iba a ir descubriendo facetas que la hacen cada vez más interesante y digna, y 3

que actualmente soy un enamorado del arte de la valuación, porque nunca me arrepentiré de haber tomado ese camino!

EN EL SIGLO XX

En el último cuarto del siglo pasado, una vez que se consolidó la República al triunfo sobre el efímero Imperio de Maximiliano, se inició lentamente la recuperación económica del país, hasta que se afianzo durante el período de 30 años de paz del gobierno del General Porfirio Díaz.

La actividad económica era en ese tiempo relativamente reducida, estando enfocada a la agricultura, minería, ferrocarriles y comercio, y en forma reducida a la industria.

Los créditos que otorgaban los escasos bancos existentes eran de tipo refaccionario o de rehabilitación y avío, no requiriéndose de avalúos comerciales como los que hoy conocemos, sino que ellos se otorgaban más basados en la confianza y honorabilidad de los acreditados; es decir, los créditos eran personales, basándose en los balances presentados, aunque la garantía fuere la hipotecaria o la prendaria.

Los préstamos hipotecarios sobre propiedades los concedían casi exclusivamente los particulares, y bastaba ara ello una apreciación hecha por un arquitecto o ingeniero de la propiedad por hipotecar, sin que se llegase a lo que hoy constituye un avalúo.

Los escasos avalúos que se practicaban en el siglo pasado eran los de carácter judicial, sin ceñirse a normas previamente establecidas, sino que en su mayor parte eran al leal saber y entender del perito designado.

Los trabajos de valuación inmobiliaria en nuestro país se iniciaron en las postrimerías del siglo pasado, exclusivamente con fines tributarios del impuesto predial, que fue cuando se establecieron las bases para el Catastro de la Ciudad de México.

La primera Ley del Catastro en el Distrito Federal fue publicada en el Diario Oficial del día 23 de diciembre de 1896.

Posteriormente, el Sr. Lic. José IvesLimantour, Secretario de Hacienda en esa época y de la cual dependía el Catastro, encargo al Sr. Ing. Don Salvador Echegaray que estudiase con todo detenimiento los métodos catastrales establecidos en Inglaterra, Francia, Bélgica, Holanda, España, Italia y en los antiguos Imperios Alemán y Austriaco. Después de comparar todos estos catastros, el Ing. Echegaray llego a la conclusión que la que mejor se adaptaba a nuestro medio, era la legislación catastral Italiana. El citado profesionista, auxiliado por el Sr. Ing. Isidro DíazLombardo y por el Sr. Luis Manuel Calvo y Sierra, redactaron el proyecto de Reglamento del Catastro, el cual fue publicado en el Diario Oficial de la Federación los días 14 y 15 de febrero de 1899.4

El Sr. Ing. Salvador Echegaray fue designado como primer Director del Catastro,y como tal procedió de inmediato a fijar las normas para la formulación de los avalúos catastrales, que desde su inicio hasta la fecha, son de carácter físico.

Para las construcciones se eliminaron los procedimientos de valuación tipo presupuestos, en los que había que calcular cantidades de obra y aplicar precios unitarios por cada renglón, por ser lentos y poco precisos. Por primera vez se clasificaron las construcciones por tipos y precios unitarios por metro cuadrado cubierto, y aplicando un demerito por su estado de conservación, lo que vino a agilizar la elaboración de los avalúos.

EN EL SIGLO XX

GENERALIDADES

Durante el primer cuarto del presente siglo, el crédito con garantía hipotecaria era muy escaso, rara vez se otorgaba y cuando se concedía, no era tomado en cuenta primordialmente el valor comercial de la garantía, sino la solvencia económica y moral de deudor, esto es, sin la base técnica de un verdadero avaluó, ya que lo que se tomaba en cuenta era el valor fiscal representado por las estimaciones catastrales, siempre atrasadas y lejanas de la realidad.

En ocasiones no era este criterio el decisivo, sino meramente la opinión de un técnico, ingeniero o arquitecto, que dictaminaba el valor de la garantía según su *leal saber y entender*.

Funcionaba solamente un banco hipotecario denominado *BANCO INTERNACIONAL HIPOTECARIO DE MÉXICO, S.A.*, que operaba prestando en hipoteca sobre predios urbanos y principalmente rústicos. No tenemos noticias del procedimiento seguido en el para la estimación de los bienes, pero al parecer sus operaciones no tuvieron mucho éxito y se liquidóhace ya muchos años.

En 1925 cristalizo una de las conquistas sociales de la Revolución al crearse la Dirección General de Pensiones Civiles y de Retiro, en beneficio de los empleados federales. Esta institución tenía entre sus funciones la de otorgar crédito hipotecaria a los servidores se los Poderes de la Unión, con el fin de facilitarles la compra de sus casas habitación.

Al principio, los préstamos que Pensiones concedía para los indicados fines, no se basaban en avalúos, sino en meras opiniones de sus inspectores. Más adelante, como la experiencia demostraba que ese procedimiento no siempre daba resultados positivos, ya que algunos prestamos no quedaron suficientemente garantizados, se creó el Departamento de Valuación, con el objeto de establecer los valores reales de los inmuebles que pretendían adquirir los empleados solicitantes del crédito.

Originalmente los procedimientos de valuación del mencionado departamento seguían las normas catastrales que al principio mencionamos,pero ya con un criterio comercial, esto 5

es, eran simples avalúos de carácter físico o directo, pero los valores se fijaban más en consonancia con la realidad del mercado inmobiliario, aunque estas estimaciones no fuesen desde entonces lo que técnicamente se designa como un avaluó comercial.

El primer Jefe de este Departamento lo fue el Sr. Ing. José Pastor Flores. Este profesionista llamo a colaborar con él a los distinguidos ingenieros civiles Don José Simón de la Vega, Don Enrique Morfin Delhorme y Don Miguel Herrera Lasso, de los cuales nos ocuparemos másadelante por ser los verdaderos pioneros de la valuación comercial en la Republica.

AVALUOS PARA BANCOS

Más tarde el Gobierno de la Revolución reestructuro nuestro sistema bancario, fundando instituciones nacionales que cooperaron decisivamente al desenvolvimiento económico del México actual, gracias a las facilidades del crédito abiertas, de acuerdo con una muy moderna legislación sobre instituciones de crédito.

El Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A., actualmente Banobras, se creóel 23 de febrero de 1933para llenar una función que no había sido encomendada a ninguna otra institución descentralizada y que tampoco llenaban los Bancos de la Iniciativa Privada. Se trataba de abrir una fuente de crédito a los gobiernos de los estados y los municipios, para que pudieran llevar a cabo las obras públicas en sus respectivas regiones de influencia. El propio Gobierno Federal podía también recibir financiamiento

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