Codigo Civil: Reales Comentado

Subcapítulo V Prescripción adquisitiva

Requisitos De La Prescripción Adquisitiva De Bien Inmueble

ARTICULO 950

La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

Requisitos De La Prescripción Adquisitiva De Bien Mueble

ARTICULO 951

La adquisición por prescripción de un bien mueble requiere la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante dos años si hay buena fe, y por cuatro si no la hay.

Comentario Claudio Berastain Quevedo

1. La prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva

Es sabido que el tiempo en la vida sirve para sanar heridas, como por ejemplo, la muerte de un ser querido. De igual forma, en el Derecho, el tiempo funciona como un medio sanador que permite la pérdida o la adquisición de derechos. En ese sentido, Alas, De Buen y Ramos han señalado "en el Derecho el concepto del tiempo se enlaza con el de las variaciones de los fenómenos jurídicos, con el de la forma de sus cambios; y que al hablar del influjo del tiempo en las relaciones del Derecho no se hace referencia al influjo del tiempo puro, abstraídos de los fenómenos, considerado como algo sustantivo, sino al tiempo medida de duración o expresión del cambio de los hechos o estados con eficacia jurídica" (cit. por PUIG BRUTAU, p. 8). Entre las instituciones del Derecho que utilizan al tiempo como medio sanador de relaciones jurídicas se encuentran la prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva.

La prescripción extintiva consiste en el transcurso de un determinado lapso de tiempo que aunado a la falta de ejercicio de un derecho da lugar a la extinción de la acción correspondiente a ese derecho, sin afectar al derecho mismo que se mantiene vigente pero sin acción que permita hacerla efectivo (artículo 1989 del C.C.), ejemplo de ello es la venta de un bien efectuada por un incapaz absoluto, que en virtud a lo dispuesto por el inc.1 del artículo 219 del C.C., el referido acto jurídico deviene en nulo. Sin embargo, esta pretensión no podría ser discutida sobre el fondo en el Poder Judicial, si hubieran transcurrido más de 10 años de acuerdo con lo prescrito en el inc.1 del artículo 2001 del C.C. En realidad, desde el punto de vista procesal, la prescripción extintiva no extingue la acción porque esta última debe ser entendida como el derecho público, subjetivo y autónomo que siempre permitirá invocar la actuación de los órganos jurisdiccionales con relación a un caso concreto, independientemente de que su pretensión sea amparada o no. En tal sentido, la prescripción extintiva pone a disposición del sujeto, contra el cual se dirija o se pueda dirigir una pretensión, la posibilidad deliberarse de los alcances de la misma mediante la sola invocación de un determinado lapso de tiempo transcurrido sin que la pretensión se haya hecho valer y, por consiguiente, de evitar que la otra parte pueda obtener de los órganos jurisdiccionales un pronunciamiento sobre el fondo de su pretensión. Por su lado, la prescripción adquisitiva es considerada como un modo de adquirir la titularidad de un derecho real (que como veremos más adelante no es su única función) mediante la posesión prolongada, y bajo determinadas condiciones, de un bien (artículos 950 y1040 del C.C.).

La prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva son consideradas por nuestro Código Civil como instituciones autónomas, " en la doctrina actual predomina el criterio de que han de ser estudiadas por separado, por las profundas diferencias que las separan" (PUIG BRUTAU, p. 9).

Al respecto, Díez Picaza señala que las diferencias entre estas dos instituciones son: "Lausucapión se refiere exclusivamente al dominio y a los derechos reales, mientras que la prescripción extintiva afecta a toda clase de derechos; la prescripción tiene en cuenta la inactividad del titular del derecho, mientras la usucapión exige una conducta positiva del beneficiario, que es una continua y no interrumpida posesión; la prescripción extintiva es causa de extinción de los derechos o de las acciones que los protegen y la usucapión, en cambio, consolida la posición del poseedor y le convierte en titular del derecho" (cit. por PUIG BRUTAU,p. 9). A nuestro entender, el elemento que brinda una diferencia sustantiva entre la prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva lo constituye el tipo de conducta de las personas involucradas, mientras que en la extintiva tanto el prescribiente como el titular del derecho simplemente observan una conducta negativa consistente, para el primero, en no cumplir con aquel deber al que se encuentra sujeto y, para el segundo, en no exigir el cumplimiento de dicho deber; en cambio, en la prescripción adquisitiva, las conductas de los involucrados son contrarias entre sí, el prescribiente debe desarrollar una conducta positiva consistente en comportarse respecto del bien en la forma y condiciones establecidas en la ley, mientras que el titular debe simplemente desarrollar una conducta negativa, consistente en no reclamar su derecho de posesión.

Como existen diferencias que hacen que en la doctrina se estudien estas instituciones por separado, también existen similitudes, como son "el juego del tiempo y el dato de la inactividad de un titular que pierde su condición de tal (el deudor que no cobra, el dueño de la finca que no la reclama) (LACRUZ BERDEJO y otros, p. 189).

En efecto, en la prescripción extintiva el titular de un derecho cualquiera pierde la posibilidad de obtener la protección jurisdiccional de su derecho, mientras que en la prescripción adquisitiva, el titular de un derecho real (que según nuestro ordenamiento jurídico solo se puede adquirir por prescripción el derecho de propiedad y de servidumbres aparentes y susceptibles de posesión continua) cuyo derecho se extingue por la adquisición de dicho derecho a favor de otro.

2. Funciones de la prescripción adquisitiva

La primera función de la prescripción adquisitiva o usucapión (que etimológicamente significa la adquisición por el uso), se desprende de la propia definición que desde el Derecho romano se le ha dado a esta institución. Para los romanos "la usucapión era la agregación del dominio (a su patrimonio) mediante la continuación de la posesión por todo el tiempo determinado en la ley"(PAPAÑO, KIPER, DILLON y CAUSSE, p. 41).

En doctrina, coinciden mayoritariamente los autores respecto a la definición de la institución en comentario; por ejemplo, Albaladejo señala que la prescripción adquisitiva "es la adquisición de dominio u otro derecho real poseíble, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley como un modo de adquirir propiedad" (ALBALADEJO, p. 166).Por su lado, Peña Bernaldo de Quirós menciona que la prescripción adquisitiva "es la adquisición del dominio (o de un derecho real), mediante la posesión en un concepto de dueño(o titular) continuada por el tiempo determinado por la ley" (PEÑA BERNALDO DE QUIROS, pp.121-122).

De igual forma, casi unánimemente se acepta que mediante la prescripción adquisitiva puede adquirirse otro derecho real aparte del de propiedad, como por ejemplo el usufructo. Sin embargo, pienso que de una revisión sistemática de nuestro ordenamiento jurídico, esto no es factible, ya que de manera taxativa se ha dispuesto que solo se pueda adquirir por prescripción el derecho de propiedad (artículo 950 del C.C.) y el derecho de servidumbres aparentes (artículo1040 del C.C.). Tan así es que el artículo 1000 del C.C. señala que solo se puede constituir usufructo por ley, por contrato o acto unilateral y por testamento.

Ahora bien, a primera vista parecería ser que la prescripción adquisitiva solo sirviera como modo para adquirir propiedad, por estar regulado en los artículos 950 al 953 que conforman el Subcapítulo V del Capítulo Segundo del Título II del Libro V del Código Civil. Pero esto no es así, la prescripción adquisitiva tiene también como función la de servir como medio de prueba de la propiedad, siendo esta función la que más se utiliza. Avendaño dice al respecto, "En efecto, la doctrina clásica concibió la prescripción como un modo de adquirir la propiedad, es decir, de convertir al poseedor ilegítimo en propietario. Actualmente, sin embargo, se le considera un medio de prueba de la propiedad. Su verdadera naturaleza jurídica es esta última porque así se utiliza en prácticamente todos los casos. Muy excepcionalmente la prescripción convierte al poseedor en propietario. Lo usual y frecuente es que ella sirva para que el propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no hubiese la prescripción adquisitiva, la prueba del derecho de propiedad de los inmuebles sería imposible. Estaríamos frente a la famosa prueba diabólica de la cual hablaban los romanos" (cil. por GONZALES BARRÓN, p. 512).

Esta función de la prescripción adquisitiva responde a la pregunta ¿cómo probar la propiedad? Considero que dicha prueba debe consistir en la demostración de un hecho considerado por la ley como suficiente para adquirir la propiedad, de un modo de adquirir que estará constituido por un título de propiedad, esto es, por un acto jurídico de enajenación otorgado por el propietario anterior a favor del nuevo propietario. Pero tal título solo será un título de propiedad si quien lo otorgó era propietario y lo mismo podría decirse del título que pudiera

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