Derechos Reales De Garantía

INTRODUCCION

El Código actual se ocupa de los Derechos Reales de Garantía en la sección Cuarta de su libro V, dividido en cuatro títulos destinados sucesivamente a la Prenda, la Anticresis, la Hipoteca, y el Derecho de Retención con un total de 77 artículos del 1055 al 1131.

Los Derechos Reales de Garantía son aquellos Derechos que aseguran el cumplimiento de una obligación mediante una concesión de un poder directo e inmediato sobre una cosa ajena. Estos son Derechos accesorios y su finalidad fundamental es dar a conocer al acreedor de que su crédito será oportunamente satisfecho, para lo cual se afecta determinado bien o bienes (muebles o inmuebles) propiedad del deudor o también de terceros.

Sus características son de ser de Derechos Reales, Derechos Accesorios y Derechos Indivisibles.

En este trabajo analizaremos y recopilaremos datos, aportes, de diferentes juristas sobre un tema en especial; la anticresis, en donde nuestro código civil la consagra como un Derecho Real en virtud del cual se entrega un inmueble en Garantía de una deuda. Confiriendo al acreedor el Derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

ANTICRESIS

La palabra anticresis deriva etimológicamente del griego “anti” que significa contra, y “chresis”, uso. Con ello se quiere significar la idea de que contra el uso del capital que tiene el deudor, éste entrega el uso de la cosa al acreedor.

Sobre la base de esto podemos establecer un paralelismo entre la prenda y la anticresis diferenciándose en lo que se refiere a la naturaleza de los bienes, pues el objeto de la prenda es bien mueble y en la anticresis es inmueble. En ambos casos el deudor entrega la cosa al acreedor; sin embargo, mientras que el acreedor prendario no tiene derecho a usar ni gozar del bien dado en prenda, el anticresista no sólo tiene ese derecho, sino además de hacerla producir y percibir sus frutos.

1.- CONCEPTO

Es un derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble y autorizándole a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito si son debidos, y en caso de exceder, sobre el capital solamente si no se deben intereses ( articulo 3239 del Código Civil argentino).

Este concepto es concordante con el articulo 1091 del Código Civil; “Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos”.

Otros juristas definen a la Anticresis de la siguiente manera:

PLANIOL Y RIPERT definen a la anticresis como "... Un contrato por el cual el deudor o un tercero pone al acreedor en posesión de un bien hasta el pago integro de su crédito, con autorización para que cobre los frutos y los impute anualmente, bien a los intereses de lo que se le adeuda y en caso de sobrante, al capital de su crédito, sea sobre el capital únicamente, si no se le adeudan intereses".

SALVAT apunta que "... el anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses de crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o sobre el capital solamente si no se deben intereses".

Comentando estos conceptos podemos decir:

a) Se aprecia la obligada desposesión del deudor, quien debe efectuar la traditio del bien.

b) Una innegable disminución del derecho a disponer porque obviamente el propietario que no goza de los atributos del UTENDI, FRUENDI, y muy difícilmente puede encontrar una persona que tenga interés en comprar el bien porque estaría adquiriéndolo con disminución de sus atributos del derecho de propiedad; limitación que no sufre el deudor hipotecario, puesto que éste al no perder los atributos de la propiedad que se ha desarrollado podría encontrar fácilmente un adquirente o comprador.

c) Como dice Jorge Eugenio Castañeda, la anticresis limita la posibilidades crediticias del inmueble puesto que la ley no lo ha previsto una segunda o tercera anticresis, ya que no habría forma de consumarla puesto que seria implicante con los derechos de uso y goce del bien.

Todas estas definiciones a criterio del profesor Romero y Romaña “ha hecho desaparecer prácticamente la anticresis”, máxime si al acreedor anticresista –de no cumplirse la presentación que el bien está garantizando- le asiste al igual que a cualquier acreedor con garantías reales, un derecho preferente de hacerse pago con el valor del bien en el supuesto que el deudor no cumpliera con su obligación.

Basándose en la realidad, se podría concluir que la anticresis es un derecho real de garantía que ha perdido vigencia histórica y jurídica. Ha sido sustituida por la hipoteca en lo que no existe un desplazamiento del bien y el deudor no pierde el derecho de explotarlo, ya que sus frutos podrían cubrir los intereses y la obligación misma.

NUESTRO CÓDIGO CIVIL trata el tema como un derecho real en virtud del cual se entrega un inmueble en garantía de una deuda. Confiriendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

De las definiciones antes citadas se desprenden diversos conceptos de orden general, que pasaremos a enumerar:

I. Se trata, en primer lugar, de un derecho real, que se constituye sobre un bien inmueble, y que como tal es oponible a terceros, siempre que se registre.

II. Es un derecho de garantía que generalmente se concede al acreedor de una suma de dinero. No obstante ello, en aplicación del artículo 1091 del código vigente, entendemos que su ámbito de aplicación puede extenderse a otra clase de obligación, al no existir distinción en la norma.

III. Concede al acreedor la posesión del bien anticrético, con las facultades de usar y disfrutar del mismo. Queda claro, asimismo, que su ámbito se encuentra circunscrito a los bienes inmuebles.

IV. Los frutos que rinde el inmueble se aplican necesariamente al pago de la obligación, imputándose en primer lugar a los intereses y luego al capital.

V. faculta al acreedor en caso de la obligación garantizada, a solicitar la venta del inmueble para cubrir su acreencia con el producto de dicha enajenación.

2.- NATURALEZA JURÍDICA

La anticresis s un derecho real sobre cosa ajena, accesorio en función de garantía. Sin embargo, se ha discutido el carácter del derecho real, afirmando que se trataría de un derecho personal, por no recaer sobre el inmueble, sino sobre los frutos.

Vélez Sarsfield en la nota al articulo 3239 del Código Civil argentino, replica a los autores que sustentan esa posición afirmando que “parten de un antecedente equivocado del que hemos hablado antes de ahora que en un fundo los frutos son accesorios del terreno, cuando en verdad los frutos y el terreno forman una sola cosa, y no puede negarse que hay una más grande desmembración del derecho de propiedad, cuando los frutos futuros de un inmueble se dan en prenda, en seguridad y para el pago de una deuda.

Indudablemente es un derecho real porque como dice Guillermo Borda sólo queda perfecto entre las partes por la entrega del inmueble.

Y finalmente debe expresarse la renta del inmueble: como parte de la formalidad debe indicarse la renta que produce el inmueble y el interés pactado por el mutuo.

El exceso de esta formalidad a criterio de los que comentan el Código ha hecho que desaparezca prácticamente la anticresis.

Agregándose que “es rara esta seguridad real por los indudables desventajas que irroga al deudor”.

3.- LA ANTICRESIS EN EL DERECHO COMPARADO

Para analizar las diferentes regulaciones acerca de la Anticresis tomaremos como punto de partida nuestro código y lo compararemos con el Código Civil de Argentina, España Y Chile.

CODIGO PERUANO

De acuerdo al Código Civil de 1936, la anticresis es un derecho real en cuya virtud el deudor entrega un inmueble a su acreedor en garantía de un préstamo de dinero, concediéndole al acreedor la facultad de explotarlo y percibir sus frutos.

La Legislación Peruana exige como formalidad que el contrato conste por escritura pública expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte. Son aplicables en lo que no se opongan, las reglas sobre la prenda.

De acuerdo al Código Civil de 1984 el artículo 1091 dice: “Por la anticresis se entrega un inmueble de garantía de una deuda, concediéndole al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos”. Concordándolo con el artículo 1092: “El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte”.

Art.1091. Por la anticresis se entrega un bien inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos

Art.1092. El contrato se otorgara por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte

Art.1093. La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el saldo al capital.

Art.1094. Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto la de pagar renta.

Art 1095. El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le concedió este derecho.

Art. 1096. Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo que no se opongan a las consignadas en este título.

CODIGO CIVIL ANGENTINO

Art.

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