Derechos reales

IURA IN RE ALIENA [pic 1]

DE GOCE

Servidumbres prediales

Son derechos reales que el propietario de un fundo constituye voluntariamente en beneficio de otro fundo, de manera que el primero presta un servicio constante y permanente al segundo.

Las reglas generales que rigen la servidumbre:

1. La constitución de la servidumbre debe reportar una utilidad o ventaja al fundo dominante.
2. Debe establecerse a perpetuidad y no por tiempo determinado.
3. Los fundos deben ser vecinos.
4. La servidumbre debe consistir en un tolerar o en un no hacer, más no puede imponer la realización de conductas positivas.
5. Nadie puede constituir una servidumbre sobre su propio predio y para beneficio del mismo, nadie puede tener servidumbre sobre cosa propia.
6. La servidumbre es indivisible, no puede constituirse, ni imponerse por cuotas ideales.
7. Las servidumbres se consideran adheridas a los fundos, dominantes y sirvientes.

Tipos de servidumbres: Las rústicas y las urbanas.

La más antiguas son las rusticas y nacen para satisfacer las necesidades del campo. Las primeras servidumbres que aparecieron son las de paso y acueducto.

Son servidumbres rusticas:

1. Servidumbres de paso.
2. Servidumbre de acueducto.
3. Servidumbre aquae haustus.
4. Servidumbre pecoris ad aquam adpulsus
5. Servidumbre pecoriss pascendi
6. Servidumbre para la extracción de cal o de greda.

Son servidumbres urbanas:

1. Derecho a depositar las aguas pruviales en el fundo vecino.
2. Derecho a apoyar las vigas propias, en el edificio del vecino.
3. Derecho de construir balcones o terrazas sobre el fundo vecino.
4. Derecho a abrir ventanas sobre el fundo vecino para obtener mejor iluminación.
5. Derecho de evitar que el vecino eleve su edificio a más de una cierta altura, con la finalidad de tener iuminosidad y buena vista desde el edificio considerado dominante.

Servidumbres continuas su uso es constate, es decir, sin interrupciones.

Servidumbres discontinuas el uso se realiza con pequeñas interrupciones.

Constituciones de la servidumbres:

1. Las cuatro servidumbres más antiguas (iter, actus, via y aquaeductus) son consideradas res mancipi, por lo que requieren mancipatio o in iure cesio para su constitución.
2. Por deductio, cuando el enajenante de un predio, se reserve una servidumbre sobre el mismo y en beneficio de otro predio que le pertenece.
3. El juez en los juicios divisorios mediante la adjudicatio.
4. Por legado per vindicationem.
5. En el derecho primitivo es posible la constitución de las servidumbres por medio de la usucapio.
6. En los fundos provinciales, la mancipatio y la in iure cesio no son aplicables, por lo que las servidumbres  se constituyen por pactiones y stipulationes.

Extinción de las servidumbres.

• Por confusión, cuando recae en una misma persona, la propiedad del fundo dominante y sirviente.
• Por renuncia que provenga del titular del fundo dominante.
• Por destrucción del fundo dominante, del sirviente o de ambos, que haga imposible la prestación del servicio en el que consiste la servidumbre.
• Por el no uso de la servidumbre durante 2 años en el derecho clásico, 10 años entre presentes y 20 entre ausentes en el derecho justinianeo.

Protección de las servidumbres.

El titular de una servidumbre estaba protegido por la vindicatio servitutis, que en el derecho justinianeo es denominada actio confesoria. Se dirigía en contra del propietario del fundo sirviente y tenía la finalidad de que se reconociera la existencia del derecho y se restableciera el uso del mismo.

También se tutelaban las servidumbres mediante una serie de interdictos, cuya denominación dependía del caso al cual se le aplicaban, asi tenemos entre otros el de cloacis de itinere actuque privatp, etc.

Usufructo

Derecho real sobre una cosa ajena que confiere al usufructuario dos facultades: uti y fruti, la primera es la posibilidad de servirse de la cosa y la segunda es la facultad de hacer propios los frutos.

El derecho de usar y tomar frutos tiene limitaciones, tanto de tiempo, pues el usucfructo puede tener como duración máxima, la vida del usufructuario, cuanto de extensión, ya que se encuentra una fuerte limitación en la parte final de la definición salva rerum substantia.

Origen: Tiene su origen a finales del siglo III e inicio del siglo II a.C. y surge con la finalidad de sastifacer una necesidad de carácter alimenticio, es decir, proporcionar a la viuda de manera vitalicia, los medios de sustentos suficientes, que le consintieran continuar con una posición económica independiente y nada distinta de la que había disfrutado en vida el marido.

Objeto del usufructo: En origen objeto de este derecho eran los fundos, pero en virtud de la indeterminación de los actos de utilización y disfrute permitidos al usufructuario.

Derechos del usufructuario:  

• El usufructuario tenía el derecho de adquirir los frutos naturales o civiles a través de la perceptio, es decir, con la aprehensión material y no por manera separatio, dado que, esta forma de adquisición correspondía al propietario.
• Tenía el derecho al goce de la cosa, pero no podía transformarla o introducir innovaciones, aun cuando ellas implicaran un mejoramiento de la cosa, tampoco podía destruirla. No le estaba permitido construir derechos reales limitados, ni enajenar la cosa dada en su usufructo.
• El usufructuario no puede trasmitir mediante actos por causa de muerte ni a través de otros negocios inter vivos el derecho de usufructo, pues se trata de un derecho personalísimo, sin embargo le esta permitido ceder el ejercicio de su derecho con la consecuencia de que si muere, concluye el termino o se cumple la condición se extinguirá el usufructo.

Obligaciones:

• Este debía prestar la catio usufructuaria, es decir, una fianza mediante  la cual el usufructuario se obligaba a usar y disfrutar la cosa boni viri arbitratu, es decir, con el arbitrio de un hombre recto, y a restituir lo que hubiese quedado de ella al concluir el usufructo.

Constitución: Puede constituirse por mortis causa e inter vivos. Por causa de muerte mediante el legado, inter vivos, a través de la in iure cessio, la adjudicatio y la deductio en un acto traslativo de propiedad.

El derecho honorario admite la constitución sobre fundos provinciales, mediante pactos y estipulaciones y en el derecho justinianeo por prescripción.

Extinción: La primera que atiende a la personalidad y tempolaridad del usufructo quedando comprendido en ellas;

1. Muerte del titular.
2. Capitis deminutio del usufructuario.
3. Cumplimiento del termino o de la condiccion.

Atiende a su naturaleza de derecho real sobre cosa ajena, comprendido a ella;

1. Pérdida o transformación de la cosa.
2. No uso.
3. Consolidación.
4. Renuncia.
5. Prescripción.

Protección: El usufructo estaba protegido contra el propietario o cualquier tercero por la vindicatio usucfructus, conocida en el derecho posclásico como actio confesoria.  Además, si bien el usufructuario no era considerado poseedor, el pretor concedió en calidad de útiles los interdictos posesorios uti possiddetis y unde vi para tutelar el ejercicio de su derecho.

Uso

Derecho análogo al usufructo, pero más limitado, que consiste en usar una cosa que pertenece a otro, pero sin percibir sus frutos.

Origen: En origen debió admitirse solo respecto de cosas no fructíferas, como resulta de un fragmento de Ulpiano “Aquel a quien se dejo el simple uso puede usar, pero no puede percibir los frutos”, extendiéndose  con posterioridad, también a las cosas fructíferas.

En términos generales: En las fuentes se considera que tratándose de un predio rústicos, se permita al titular del derecho de uso, tomar los frutos necesarios para la subsistencia y la de su familia.

Habitación

Es el derecho que confiere a su titular o a su familia, el uso de una casa-habitación ajena.

En la época clásica se cuestionaban su naturaleza, preguntándose si se trataba de un derecho de uso o de usufructo, Justiniano resolvió este asunto, reconociendo la autonomía de la habitación en relación a los otros dos derecho y otorgo a su titular la facultad de arrendar la cosa.

Estos dos derecho se extinguen por las mismas causas que el usufructo.

Enfiteusis

Es un derecho real sobre un fundo ajeno; enajenable y trasmisible mortis causa, que permite a su titular cultivar la tierra a cambio del pago de un canon o renta anual.

Origen: Tiene sus antecedentes en una antigua institución romana denominada ius in agro vectigalis, que era la concesión a muy largo plazo a perpetuidad, que el municipio hacia a los particulares mediante el pago de una renta anual llamada vectigal.

Derechos del enfiteuta:

1. Cultivar la tierra.
2. Adquirir los frutos naturales.
3. Realizar mejoras al inmueble.
4. No deteriorar el inmueble.
5. Notificar al propietario su intención de enajenar el derecho, para que pueda ejercer el derecho de preferencia.
6. Pagar impuestos.

Se constituye: Por contrato, legado o prescripción adquisitiva.

Se extingue: Por el cumplimiento del término, no pagar el canon estipulado, perdida del inmueble, confusión, renuncia del enfiteuta y prescripción extintiva.

Superficie

Es un derecho real sobre una cosa ajena, enajenable y trasmisible mortis causa, que permita a su titular el goce a largo plazo o perpetuidad de un edificio construido en un terreno ajeno, a cambio del pago de un canon llamado pensio o solárium.

Origen: Este derecho surge en roma, para sastifacer las necesidades edilicias de la ciudad a diferencia de la enfiteusis que encontraba aplicación de los prendios rusticos.

Derechos del  superficiario: