Derechos Reales

• Desde el art. 1883 Código Civil y Comercial determine el objeto en cada uno de los derechos reales contemplados en el art. 1887  Código Civil y Comercial, según el siguiente esquema:
   

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Desde el Titulo I capitulo 2 del Libro IV del Código Civil y Comercial determine los requisitos exigidos para adquirir derecho real conforme a la llamada teoría del título y el modo.
El código civil y comercial, en su art 1892 establece la teoría del titulo y del modo, esta teoría se aplica para transmitir los derechos reales que se ejercen por la posesión, regla del nemo plus iuris del art 399. Este sistema se lo llama de doble causa, ya que para que haya derecho real es menester que exista una causa fuente de la adquisision, el titulo, y una causa eficiente, la tradición.

Entendiéndose por titulo suficiente, al acto jurídico que tiene requisitos establecidos por la ley, y cuya finalidad es transmitir o constituir un derecho real, en estos casos podemos citar aquellos contratos que para adquirir, modifica o extinguir derechos reales deben hacerse por medio de escritura publica

Por otra parte el modo suficiente es la forma de exteriorizar la transmisión o constitución del derecho real, dentro de los cuales podemos mencionar por ejemplo, en los derechos reales sobre cosas registrables, en los casos en que este legalmente previsto y sobre las cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera el modo suficiente será la inscripción registral, en los casos de deechos reales que se ejercen por la posesión el modo suficiente será la tradición posesoria.

Asimismo para que el titulo y el modo sean sufientes para adquirir un derecho real sus otorgates deben ser personas capaces y estar legitimados a tal efecto.

No es necesaria la tradición a modo de excepción en aquellos casos en que la cosa es tenida en nombre del propietario, y este or acto jurídico pasa el dominio de ella al que poseía en su nombre o cuando el que la poseíaa nombre del propietario, principia a poseerla en nombre de otro o cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y cosntituyendose en poseedor a nombre del adquiriente.

Deben concurrir el titulo y el modo para transmitir derechos reales que se ejercen por la posesión. Solo con la tradición no alcanza para tranmitir y adquirir un derecho real aunque se inscriba la escritura

Si no hay titulo suficiente, la tradición solo hace adquirir la posesión pero no el dominio, es el caso en que se realiza la venta de un inmueble por medio de un boleto de compraventa, el vendedor le da inmueble al comprador este ultimo será poseedor del inmueble, y deberá realizar la inscripción de la escritura publica para adquirir la titularidad del dominio  

• Desde la ley 17.801 determine los documentos susceptibles de ser registrados y los requisitos que deben reunir éstos.

De acuerdo a lo prescripto por la ley 17801, organiza  el sistema de publicidad reqistral, mediante las certificaciones e informes; establece un orden de prioridades en las registraciones, protegiendo a terceros interesados con el "bloqueo registral": incorpora ciertos principios rectores en la materia; en definitiva sienta las bases del sistema registral Inmobiliario en nuestro país.

Como consecuencia de lo ordenado por los artículos 2505 CCyC,la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas y el art 3135 CCyC, la constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada. la inscripción de los documentos por los que se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reates sobre Inmuebles, es necesaria para su oponibilidad a terceros y demás efectos legales.

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