COMPRAVENTA

ACTIVIDAD 1

1- La Sra. Salvadora Pascuti, se acerca hasta su inmobiliaria y le solicita sus servicios a fin de vender un departamento de tres dormitorios y de excelente categoría, que está inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble a su nombre en la proporción del 50%, y a nombre de sus dos hijos mayores de edad en la proporción de un 25% cada uno. Además, el inmueble tiene un usufructo gratuito y vitalicio a nombre del padre de la Sra. Guidara. El departamento fue tasado por otra inmobiliaria en la suma de $ 650.000, por lo que ese es el valor de venta puesto por la familia Pascuti.

A- ¿Cómo sería su actuación profesional para tomar la propiedad para la venta y resguardar su responsabilidad profesional?

Rta.:

Le solicitaría a mi cliente, me acerque la Escritura Traslativa de Dominio, Documentación que acredite la identidad de ella, de sus hijos y del padre, a los efectos de corroborar ante el Registro de la Propiedad Inmueble, el Estado de Dominio (quién o quienes son los dueños y el porcentaje que le corresponde a cada uno), y si tiene algún gravamen (además de la constitución del DERECHO REAL DE USUFRUCTO GRATUITO Y VITALICIO a favor del padre), es decir, si tiene hipoteca, embargos, ect., la capacidad legal de ellos para disponer de sus bienes (si no están inhibidos para vender).

Requeriré informes de deudas impositivas ante la Dirección General de Rentas (con el número de Cuenta); informes de deudas sobre tasas y contribuciones ante la Municipalidad (con la Nomenclatura Catastral); informes de deudas por Servicios Públicos a los Organismos correspondientes (agua, luz, gas, teléfono, etc)

Inquiriré si dicho inmueble se halla sometido al Régimen de Propiedad Horizontal (de ser así, solicitaré al Administrador del Edificio me informe sobre deuda por expensas comunes y extraordinarias que pudieren afectar al inmueble ya que tienen igual tratamiento que los impuestos, debe consignar además, se el Consorcio posee demandas judiciales en curso, el Reglamento de Copropiedad y Administración, ect.) (Son una serie de cosas para evitar dolores de cabezas futuros).

Un punto muy importante, deberé averiguar la fecha de la Tasación, puesto que si pasó mucho tiempo, el valor de la misma no servirá, por lo que se requerirá otra Tasación (los valores de los mercados inmobiliarios cambian constantemente, debido a la variación de la oferta y la demanda en un país como el nuestro con una economía inestable)

Una vez constatado que todo está en orden, los citaré a TODOS (madre, hijos y abuelo) para concretar la venta y suscribir con la Sra. Salvadora Pascuti, y sus dos hijos, la “Autorización de Venta” , se trata de un contrato que se firma entre el propietario y el corredor inmobiliario, facultándolo a ofrecer su inmueble en venta por un período determinado que puede ser 30, 60 y 90 días, y en donde además se establece, precio, forma de pago, honorarios de ley del Comisionista, se pacta que vencido el plazo de dicha Autorización, y si se realizara la operación de venta con alguien con quien yo haya intentado la venta o tenido interés en la compra del mismo, tendré derecho al cobro de mis honorarios (siempre y cuando yo haya suscripto con el/la compradora, la tarjeta de visita), etc. También podré pactar “una Autorización de venta exclusiva” (está inserto en todas las Autorizaciones de Venta) puesto que garantiza seriedad y profesionalismo en el ofrecimiento, permite un manejo fluido de la información y conducción de las negociaciones, me permite realizar una correcta y adecuada inversión en Publicidad y Promoción, la idea es lograr un trato más personalizado con el cliente, ect.

2- Teniendo todo listo para realizar la operación, un interesado en adquirir el inmueble acepta el valor de venta del departamento y le entrega a Ud. la suma de $ 25.000 en concepto de seña por el término de 30 días, fecha en que se realizará el boleto de compraventa. Transcurridos 10 días, uno de los hijos de la Sra. Pascuti, desiste de la operación y se niega a firmar oportunamente el boleto, porque tiene una oferta de $ 700.000, realizada por un cliente de la inmobiliaria que le había tasado el departamento.-

A-¿Cómo asesoraría a la Sra. Pascuti y a sus hijos a fin de que realicen la operación con Ud. y no con la otra inmobiliaria?

Rta.:

Bueno, les haría saber (obviamente con el tacto necesario y justas palabras) que la SEÑA es una figura jurídica contemplada en el artículo 1202 de nuestro Código Civil, implica una convención entre el vendedor y el comprador, que permite que alguna de las partes pueda arrepentirse del compromiso asumido unilateralmente, perdiendo la suma entregada, si el arrepentido es el comprador, o devolver lo recibido, MÁS otra suma igual, si el arrepentido es el vendedor, por lo tanto, ellos deberán devolver $50.000, resultando la diferencia de la que plantea el hijo de la Sra., es decir, que ahí, que sumándolos a los $650.000, estaría el valor que

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