Compraventa

Entre los caracteres jurídicos del Contrato de Compra-Venta

tenemos en primer lugar, que es un Contrato Principal, porque no

depende de otro contrato, siendo más bien, que con mayor

frecuencia, otros contratos son accesorios a él, como la CompraVenta a Plazos; en segundo lugar, constituye un contrato

obligacional, porque de su contenido surgen obligaciones para cada

una de las partes. También es un contrato oneroso, pues una de

sus características principales, es transferir la propiedad del bien a

cambio de un precio determinado, caso contrario estaríamos frente

a otro tipo de contrato como la Donación. Es un contrato

conmutativo porque las partes se conducen por hechos conocidos.

Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el sólo

acuerdo de las voluntades entre las partes, y no está sujeto a

formalidad alguna, no obstante para que se adquiera la propiedad absoluta de un bien inmueble, será necesario, la Inscripción en el

Registro de la Propiedad Inmueble.

En muchas oportunidades confundimos el Contrato de CompraVenta con otros contratos tipicos. Con el contrato de Permuta,

donde podemos apreciar cada bien es bien y precio al mismo

tiempo, siendo un precio en abstracto, ya que se está transmitiendo

la propiedad a cambio de la propiedad del otro bien, y cada una de

las partes es comprador y vendedor simultáneamente, comprador

del bien cuya propiedad se le transmite y vendedor del bien cuya

propiedad está transmitiendo. Estamos pues, frente a lo que se

llamaba TRUEQUE y que aún existe en las comunidades indígenas.

La diferencia entre la Compra-venta y la permuta, es que en el

primero se intercambia el bien por un precio y en el segundo se

intercambian bienes. Como se observa no hay mayor confusión en

diferenciar estos contratos, presentándose el problema cuando por

un lado se transmite la propiedad de un bien y del otro, se transmite

también la propiedad de un bien y adicionalmente se establece un

precio. De qué hablamos aquí de una Permuta o una CompraVenta?.

Nuestro Código Civil adopta una Tésis Subjetiva y en forma

residual objetiva. Subjetiva porque ante tales condiciones nuestro

Código Sustantivo señala que debemos estar a Intención manifiesta

de las partes contratantes, y lo que se tiene que evaluar en ese

caso, es qué calificación le quisieron dar las partes al Contrato.

Apreciar si las partes han decidido que sea un Contrato de

Compra-Venta o que sea una Permuta. En éste sentido el artículo

1531 del mismo Cuerpo Legal señala:..”si el precio de una

transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se

calificará, de acuerdo a la común intención de las partes,independientemente de la denominación que se le de. Si en caso

las partes no tomaron una decisión, entonces supletoriamente se

aplica un criterio objetivo, se aplica la denominada doctrinariamente

la TEORIA DE LA PREVALENCIA DE LOS VALORES, esto es,

será Permuta cuando el valor del bien sea igual o superior al del

dinero que se entrega y será Compra-Venta, cuando el bien sea

inferior al dinero entregado.

Otro contrato con el que es menester diferenciarlo, es el Contrato

de Arrendamiento. Mientras que con la Compra-Venta, la finalidad

económica que se persigue es la transferencia de la propiedad del

bien, en el Arrendamiento, la finalidad es la transmisión del uso.

Aunque obviamente no confundimos la esencia de ambos contratos,

sin embargo existen algunos supuestos que causan confusión.

Un primer caso sería cuando estamos frente a un contrato por el

que se nos permita o nos posibilite, poder aprovechar o hacer

nuestros los frutos del bien. Aquí estaremos frente a un

Arrendamiento o una Compra-Venta?. Estaremos frente a un

Contrato de Arrendamiento si al adquiriente de los frutos se le está

concediendo la facultad de usar y gozar del bien que da frutos, no

constituyendo una compra-venta, sino que se enmarca dentro del

acuerdo establecido por el artículo 908 del Código Civil, en el

sentido, que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos. De otro

lado, si al poseedor no se le ha dado la posibilidad de extraer los

frutos del bien en el que se encuentran los frutos, sino que por el

contrato sólo se le da la posibilidad de extraer los frutos del bien,

ahí, si estamos frente a una Compra-Venta de Frutos . En éste

caso, si se permite que una persona el fin de semana concurra a

una chacra a extraer los frutos por un monto determinado que le da derecho a que se lleve todo lo que pueda sacar por si misma y sin

ayuda, es una compra-venta de frutos.

Un segundo supuesto, se presenta cuando una persona confiere a

otra el derecho de extraer los productos de un bien recibiendo a

cambio un precio en dinero. En éste caso se puede configurar,

Arrendamiento del Bien con un Pacto de Extracción de sus

productos por una renta determinada, aquí se incluirá el pago del

uso del bien durante un tiempo y además por el valor estimado de

los productos, como un contrato mixto.

Un tercer supuesto se presenta cuando se celebra un Contrato de

Arrensamiento en el que se estipula que al cabo de una

determinada cantidad de tiempo, siempre y cuando el arrendatario

pague todas las mensualidades convenidas se producirá la

transmisión de la propiedad. Respecto a éste caso, la doctrina lo ha

denominado como Arrendamiento-Venta, otros lo llaman

Arrendamiento con Opción de Compra, lo que creemos equivocado,

pues , estamos frente a un Contrato de Compra-Venta con Reserva

de propiedad, una compra-venta a plazos con transmisión de

propiedad hasta la cancelación total del precio. En realidad las

denominadas rentas son cuotas del precio, porque la finalidad

económica que se persigue es la transmisión de la propiedad y no

el uso. El artículo 1585 del Código civil se ocupa de éste supuesto

cuando prescribe que las disposiciones de los artículos 1583 y

1584 que hacen referencia a la Compra-Venta con reserva de

Propiedad, son aplicables a los contratos de Arrendamiento por el

efecto del pago de la merced conductiva pactada, lo que ordena

esta confusión, siendo el contrato lo que contiene, obviamente las

partes están en libertad de suscribir un Contrato Interpretativo de

donde aclaran el sentido de sus Cláusulas.En cuanto al Arrendamiento con Opción de Compra o con Opción

de Venta, estamos frente a un contrato mixto, que contiene un

Contrato de Arrendamiento y un Contrato Preparatorio:

Compromiso de Contratar y Contrato de Opción, en éste supuesto,

Opción de Contrato de Compra-Venta. En lo que se refiere al

Arrendamiento la finalidad económica es la de transmitir el uso del

bien durante determinado tiempo y renta, y aparte se le está

otorgando la opción de compra o una opción de venta o puede ser

también ambas, una opción recíproca respecto de un Contrato

Definitivo de Compra-Venta al que le serán aplicables todas las

reglas del Arrendamiento. En un contrato de Opción de Compra, el

resultado no tiene por qué ser necesariamente la transmisión de la

propiedad del bien, porque dicha transmisión solamente se daría si

el Optante que es aquél a quien se le ha concedido la opción ya sea

de compra o de venta, ejercita su opción respecto de ese contrato

definitivo de compra-venta –el contrato de opción es un contrato

preparatorio de un contrato definitivo, mediante el cual, una de las

partes le concede a la otra, la oferta irrevocable de la celebración

del contrato definitivo y le da a la otra parte la opción de que a su

solo arbitrio, se celebre el contrato definitivo. El contrato definitivo

de Compra-Venta será lo que necesariamente tendrá que existir en

el contrato de Opción, además estamos concediendo a la otra parte

una oferta irrevocable de venta de un bien y pro un precio,

dándosele la opción que el contrato se suscriba a su sola voluntad

con la aceptación de parte del optante. En éste caso el contrato de

Arrendamiento es independiente del Contrato de Opción de

Compra- Venta. Así si se ejercita la opción en el plazo de Ley, y

celebrado el contrato, en ese momento el comprador se convierte

en propietario del bien por el sólo imperio del artículo 949 delCódigo Civil, siendo el efecto legal inmediato, la aplicación de las

reglas de la compra-venta.

Es importante distinguir la Compra-Venta del Contrato de Obra,

especialmente en los casos en que se encarga la fabricación de un

bien. El contrato de obra es una modalidad de prestación de

servicios, por el cual el contratista se obliga a hacer una obra

determinada y el comitente a pagarle una retribución. La distinción

en esencia se encuentra en la Prevalencia de la prestación, si la

prestación que prevalece es la de dar, estamos ante una CompraVenta,

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