EVALUACION DE PROYECTOS

INDICE.

1. Introducción 1

2. Estudio del Perfil del Proyecto 3

3. Estudio de Mercado 7

4. Estudio Técnico 12

5. Estudio Organizacional 16

6. Estudio Financiero 17

INTRODUCCIÓN

El mercado de arriendo en Chile ha aumentado a tasas nunca antes vistas, dado el boom económico que estamos viviendo en Chile con un crecimiento promedio del 5% en los últimos años.

Además el MINVU está desarrollando un nuevo subsidio (para arriendos) destinado a familias jóvenes de 18 a 30 años, que no pueden optar a créditos hipotecarios o no tienen definido donde establecerse, por lo tanto su única opción es el arriendo, se espera que éste subsidio entre en vigencia a fines de este año. El MINVU estima beneficiar alrededor de 10.000 jóvenes, los cuales deben cumplir con ciertos requisitos, uno de los más importantes es que el arriendo no debe exceder los $200.000.

De acuerdo a un estudio de la OCDE Chile ocupa el lugar N° 20 (de un total de 28 miembros) con menos del 20% de viviendas en arriendo. Para tener como referencia, Alemania alcanza un 58% que lo ubica como el líder en renta Habitacional.

Dado este escenario nuestro Trabajo va a consistir en la preparación y evaluación de un proyecto de Compra de departamentos para arriendo, principalmente ubicados en Santiago centro y no más de 1 dormitorio.

Tal evaluación comenzará primero analizando la factibilidad de este proyecto, para lo cual se realizará una estimación de la demanda y de la oferta de manera cuantitativa y cualitativa.

Luego entregaremos datos relativamente conocidos sobre el proceso de compra con financiamiento llamado crédito hipotecario. Además de información desconocida por parte de los clientes y que el rubro inmobiliario maneja. Esta información se utilizará obviamente en virtud de mejorar los resultados del proyecto.

Se entregarán ejemplos reales y estimaciones de los resultados en periodos similares al tiempo que dura el financiamiento, en este caso el de un crédito hipotecario. Ejemplo 20 años.

ESTUDIO DEL PERFIL DE PROYECTO

• Análisis de datos(fuentes secundarias)

De acuerdo a la información del medio escrito La Nación, informa que durante el año 2013 el segmento de los inversionistas inmobiliarios ha crecido un 20%, el perfil de los inversionistas que acceden a la compra de un bien raíz, son personas con capacidad crediticia e ingresos familiares promedio desde $800.000, señaló Juan Ramón Campos, Gerente General de Open Propiedades, quien agrega que este tipo de compradores adquieren bienes raíces entre 800 UF y 2.000 UF para alquiler. Estos inversionistas son familias y jóvenes que optan por esta inversión, debido a que les genera más ganancias que una libreta de ahorro y menos riesgo que invertir en la bolsa. “Sólo necesitan tener una economía familiar sana, capacidad crediticia, algunos ahorros e incluso pueden pagar el pie en cuotas con su tarjeta de crédito”

Actualmente la demanda de arriendos es alta en muchas comunas, ya no sólo se vende en verde sino que además se arrienda en verde, lo cual ha generado una beta de negocios.

Las principales comunas con alta demanda de arriendos -ideales para inversionistas- son Santiago Centro, Estación Central, San Miguel, Ñuñoa, Independencia y Las Condes.

La ganancia proyectada por el arriendo de un departamento home - studio o de 1 dormitorio es de 20% a 30%-

Con el alquiler se paga el dividendo y en algunos casos puedes obtener entre $30.000 y $50.000 para el bolsillo. Además estás apostando a un bien raíz que será patrimonio familiar en el futuro.

Este tipo de propiedades son ideales para arriendo y otras comunas que también presentan stock son San Miguel (6%), La Cisterna (6%) y Quilicura (6%).

En tanto, el tercer lugar lo ocupan las comunas de Quinta Normal (4%), San Bernardo (4%), Macul (4%), Lampa (4%) y Estación Central (4%).

Otras comunas que también cuentan con ofertas de departamentos bajo 1.000 UF son Renca, Pudahuel, Independencia, La Pintana, La Granja y San Joaquín.

Dado lo anterior, existen diez razones por las cuales es atractivo invertir en propiedades. Enumeramos a continuación:

1- Un departamento es una inversión estable, puedes ver tu dinero en un espacio tangible y dentro de un mercado que se encuentra en constante crecimiento.

2- La casi nula volatilidad disminuye prácticamente en su totalidad cualquier riesgo, consiguiendo cada vez una mayor plusvalía.

3- En caso de financiar con crédito hipotecario, los intereses a pagar se descuentan de la base imponible del impuesto global complementario y el monto a descontar depende de la escala de ingresos que tenga cada contribuyente.

4- Puedes aprovechar los beneficios DFL2 porque la renta por el arriendo no se considera para el cálculo del impuesto global complementario, además de la obtención de hasta 20 años con un 50% de exención en el pago de contribuciones.

5- Este beneficio se aplica por hasta dos viviendas por persona.

6- El proyecto de renovación urbana hizo que varios proyectos inmobiliarios comenzaran a ofrecer una serie de alternativas e incentivos para escoger tu departamento en el centro de Santiago.

7- Con la eliminación del IVA una vez pagado el departamento, el precio se incrementa, pudiendo vender la propiedad con una mayor tasación.

8- Existe una alta demanda de arriendos, debido a una bajísima tasa de vacancia, además se infiere una ventaja competitiva en los precios de arriendo de departamentos versus casas.

9- La compra de un departamento es una forma de ofrecer seguridad a toda la familia. En términos de herencia, la mayoría de los créditos hipotecarios cuentan con seguro de desgravamen.

10- Con la disminución de la tasa de natalidad, la familia chilena es cada vez más pequeña, por lo tanto, no es necesario invertir en un amplio espacio, pues es mucho más rentable y tiene menos probabilidades de vacancia un departamento de 1 ó 2 dormitorios, e incluso los llamados Home Studios.

“Actualmente la demanda de arriendos es alta en muchas comunas, ya no sólo se vende en verde sino que además se arrienda en verde, lo cual ha generado una beta de negocios para estas personas”.

Según las últimas cifras disponibles, la mayoría de las viviendas en chile son habitadas por sus dueños, Los datos de la encuesta casen 2006 revelan que solo 19% de los hogares en nuestro país son arrendatarios.

Esta situación se replica en la región metropolitana. Se observa que solo un porcentaje cercano al 29% de las familias viven en el gran Santiago arriendan el inmueble que habitan. Al analizar la situación de tenencia según tipo de vivienda (cuadro N°1) se aprecia que, en el agregado, la mayoría de las viviendas arrendadas corresponden a casas. Sin embargo, si observamos en detalle lo que ocurre al interior de cada área de residencia vemos que en las zonas centro y oriente predomina el arriendo de departamentos, con cifras superiores al 60% del total para todos los años. Cabe notar que el área céntrica es la que posee menor porcentaje de hogares habitando en comparación con las demás zonas de la capital, con menos del 5% del total del promedio para los años 2000, 2003 y 2006. Esta situación contrasta con lo observado en las zonas sur y norte, donde se observa que en promedio 36% y 24% de los hogares del gran Santiago, respectivamente viven en ellas.

De acuerdo a la última información recabada, la demanda de departamento con 1 baño y 1 dormitorio en el año 2008 fue de un 45%

Por otra parte, el cuadro n°2 exhibe la evolución del precio mensual por arriendo en la comuna de Santiago.

Cabe señalar que estas cifras no consideran la antigüedad de la vivienda, lo cual puede incidir en los resultados expuestos. Por ejemplo, puede darse el caso de que viviendas del tamaño “promedio” no reflejen la realidad actual del mercado inmobiliario de la zona oriente y su fecha de construcción sea muy antigua, por lo cual estos precios no pertenezcan a un corte representativo del total.

ESTUDIO DE MERCADO

Toda inversión, requiere un análisis especial y no general o estandarizado. Esta no es la excepción. Comprar una propiedad para percibir renta a través de su arrendamiento debe cumplir con los siguientes requisitos, que son variables en el mercado:

• - La rentabilidad neta anual se desprende de los ingresos por concepto de arriendo, menos los gastos fijos que demande el mantenimiento del bien y los gastos imprevistos que surjan de él. Dentro de los gastos fijos está el pago trimestral de contribuciones y los arreglos menores de baños o pinturas interiores. Por eso, al evaluar invertir en un departamento para percibir renta, debe fijarse en el costo de sus contribuciones, el estado general del inmueble, la cantidad de departamentos que tiene el edificio y las superficies aproximadas de los distintos tipos de departamentos que lo componen.

• - Verificar, fehacientemente, qué costo tienen los gastos comunes, tanto en invierno como en época de verano, para tener un promedio general del año (mayor consumo por calefacción en invierno o mayor costo de mantención de los jardines del edificio en verano).

• - El análisis debe incluir un catastro dentro del sector, para saber cuál es el precio real de arriendo de una unidad similar en la zona. No sirven números históricos, porque este nicho del mercado inmobiliario es altamente dinámico, debido al gran número de edificios en construcción; todos con un gran porcentaje de departamentos de baja superficie, dirigidos a pequeños y medianos inversionistas. Por lo tanto, los precios de arriendo se van ajustando constantemente y este dato es relevante para el cálculo de la rentabilidad de esta inversión.

• - Se debe observar los potenciales proyectos futuros del entorno, que puedan hacer bajar el valor de arriendo por aumento de la oferta. El plan regulador entrega una guía esencial en su normativa (coeficientes y densidades del sector).

• - También hay que evaluar la antigüedad del edificio y el nivel de morosidad general de gastos comunes. Esto es un factor de potencial peligro para la inversión, ya que al existir altas tasas de morosidad, la mantención del edificio necesariamente se va deteriorando y el producto ofrecido, paralelamente, pierde competitividad.

Otros datos claves:

• - En este negocio cada mes sin arrendar incide negativamente en la rentabilidad anual.

• - La rentabilidad anual es igual al capital por interés; es decir, el precio del bien multiplicado por la tasa de descuento asignada a la inversión.

• - Los arriendos de departamentos de poca superficie son los más rentables y con ocupación constante, por ser un inmueble de transición y no de largo plazo para los arrendatarios.

• - Una persona que paga más de $ 250.000 mensuales de arriendo, muchas veces prefiere pasar a un crédito hipotecario, aprovechando las bajas tasas de interés y una amplia ofertas del mercado financiero. Por eso, al buscar rentabilidad en departamentos no se puede pensar en superficies mayores a 60 m² promedio.

• - Un inversionista o rentista muchas veces comprará más de un departamento, para tener un riesgo atomizado en varias unidades de estas características que generan rentabilidades promedio y variables sobre el 7,5 % anual (huevos en distintas canastas).

• Al contratar un crédito hipotecario se debe pagar el Impuesto de timbres y estampillas, que equivale al 0,4% del valor del monto solicitado. En caso de ser DFL2 (viviendas que no superen los 140 metros cuadrados), se paga el 0,2% hasta dos años a contar de la fecha de la recepción final municipal del inmueble.

Adicionalmente, se debe contratar un seguro de desgravamen y de incendio, incorporado en el dividendo.

En relación al mercado de arriendo en Chile, hemos efectuado algunos análisis, considerando factores, sociales, políticos, económicos y legales; aplicando modelo FODA y Porter.

Análisis FODA:

Podemos observar que en las fortalezas de nuestro proyecto, esta generada por una alta demanda, causado por la alta demanda de jóvenes profesionales entre 25 y 30 años con alto poder adquisitivo y por un nuevo grupo de demandantes que buscan las zonas Centros, para estar más cercanos a sus trabajos; otra de nuestra fortalezas corresponde a un bajo costo relacionado con la estructura de la organización en donde solo necesitamos un corredor de propiedades que se encargue de la comercialización del servicio entregado, ya que en temas contables, éstos estarán a cargo de los socios del proyecto.

En relación a nuestras oportunidades, existe un alto grado de ir mejorando el margen del negocio, debido a que la tendencia de los últimos años, el precio del arriendo ha ido aumentando, entre los años 2012 y 2013 éste aumento corresponde a un 12%. Además existe una amplia oferta para la adquisición de los inmuebles.

Por otro lado, nuestras debilidades están sujetas directamente con el comportamiento de nuestro potencial cliente, ya que existe el riesgo que éstos no cumplan con sus obligaciones de pago, además del deterioro del inmueble, una de las medidas que podemos considerar para minimizar este riesgo, consta de la contratación de un seguro por concepto de “Arriendo seguro”.

En cuanto a las posibles amenazas, existen proyecciones para el primer semestre del 2014 de un aumento en la tasa de interés de largo plazo, llegando a un 6% en el mes de agosto del 2014.

Otra variable a considerar corresponde a un aumento en la tasa de desempleo, lo cual puede afectar en la demanda de nuestro servicio, lo mismo ocurre con la entrada de nuevos actores al mercado, ya sea a través de nuevos proyectos de inversión o nuevos corredores de propiedades.

Análisis Porter:

Para el caso del análisis de las fuerzas competitivas, hemos determinado lo siguiente:

En relación a la Amenaza de nuevos Entrantes, consideramos que nos afecta en un alto grado, lo cual afecta directamente en el precio del arrendamiento, por otro lado el poder de negociación del cliente es baja, debido a que los requisitos para optar al arriendo de un inmueble considera un análisis de capacidad y comportamiento de pago. En cuanto a la amenaza de sustitutos consideramos que es baja, ya que nuestro mercado objetivo, jóvenes entre 25 y 30 años son personas que se encuentran en un proceso transitorio, ya sea por razones de estudio, laborales, sin proyección de familia, entre otros, las cuales tienen la necesidad de arrendar y no de comprar o incurrir en gastos de hotelería, hostales u otro.

Para el caso de nuestro proveedores, ya sea Banco o Inmobiliarias, consideramos que es un factor que nos afecta directamente en la rentabilidad de nuestro negocio, primero porque los requisitos para la obtención de un crédito cada vez son más estrictas y por otro lado el precio de venta y los requisitos de compra por departamento son definidas por cada inmobiliaria.

Finalmente en el caso de la rivalidad entre competidores es alta, debido al crecimiento de este tipo de inversión, lo cual genera mayor rentabilidad que otros instrumentos de inversión o ahorro y un menor riesgo.

Estimación de la demanda:

Según lo acordado con el grupo, se definió que la estimación de demanda en relación a la cantidad de arriendos es que al comprar los 10 deptos. Es que se arrienden 10 en su totalidad ya sea a personas por un año, 6 meses o dependiendo la razón por el arrendamiento (viajes, temas puntuales, estudio, etc), es decir, nuestro “Q” en el periodo del proyecto será de 10 arriendos por año durante los 20 años, y el precio será de acuerdo a lo pagado en el mercado, mas específicamente donde se quiere invertir, que será la zona centro.

Aquí se presenta un pequeño cuadro sobre la estructura de ingresos y costos asociados al proyecto mismo:

VALORES DE REFERENCIA

Valor arriendo Sector

$ 240.000 LIRA 526

$ 230.000 MANUEL TOCORNAL 455

$ 210.000 TARAPACA C/SAN FCO

$ 200.000 SAN ISIDRO 292

Determinación de la Demanda 10 arriendos por año

Promedio estimado de arriendos del sector $ 220.000

Ingresos $26.400.000

Gastos operacionales $ 4.710.000

Dividendo aprox a pagar (tasa anual BBVA 4,5%) $16.560.000

Corretaje $3.520.000

Aseo $1.800.000

Impto.

Flujo estimado Anual (1er Año)(*)

(*) No considera posibles contribuciones

ESTUDIO TÉCNICO

El estudio técnico contempla los aspectos técnicos operativos necesarios en el uso eficiente de los recursos disponibles para la producción de un bien o servicio deseado, en nuestro caso la eficiencia en los recursos que involucran adquirir un departamento, para lo cual se debe analizar la determinación del tamaño óptimo del lugar de compra, la localización, las instalaciones y entorno.

La importancia de este estudio se deriva de la posibilidad de llevar a cabo una valorización económica de las variables técnicas del proyecto, que permitan una apreciación exacta o aproximada de los recursos necesarios para el proyecto; además de proporcionar información de utilidad al estudio económico-financiero.

Todo estudio técnico tiene como principal objetivo el demostrar la viabilidad técnica del proyecto que justifique la alternativa técnica que mejor se adapte a los criterios de optimización.

Entonces, los objetivos del estudio técnico para el presente proyecto son los siguientes:

• Determinar la localización más adecuada en base a factores que condicionen su mejor ubicación.

• Definir el tamaño y capacidad del proyecto.

• Especificar el presupuesto de inversión, dentro del cual queden comprendidos los recursos materiales, humanos y financieros necesarios para su operación.

• Enunciar la estructura legal aplicable al proyecto.

Localización.

La localización de la inversión corresponde a la comuna de Santiago, específicamente al sector que tiene al oeste a Avenida Santa Rosa, al norte a Avenida Libertador Bernardo O’Higgins, al sur Avenida Matta y al este a Avenida Vicuña Mackenna. Como se muestra en el siguiente cuadro.

a. Aspectos macro.

De acuerdo a esto tal localización entrega varios entornos como el comercio, educación, instituciones de salud, transporte, parques y otros.

b. Aspectos geográficos.

Ubicación céntrica de la ciudad de Santiago, lo que permite cercanía con varios lugares de interés.

c. Aspectos socioeconómicos.

De acuerdo a la sociedad que se observa en este sector, la mayoría corresponde a profesionales jóvenes, familias jóvenes y estudiantes universitarios.

En resumen la localización es un factor que al ser considerado entrega detalles del por qué el valor de los arriendos es alto y también la oferta es escasa.

Tamaño y capacidad del proyecto.

El tamaño tiene relación a las medidas de un departamento de capacidad y especificaciones que se comentó en la etapa de estudio de perfil. Un departamento de un dormitorio y un baño con medidas que oscilan entre los 35 y 30 metros cuadrados. A continuación un ejemplo.

Estos departamentos son los que concentran la mayor demanda y a la vez escasa oferta, sus dimensiones generan a la vez gastos comunes para el arrendador de valores más bajos, dado que este costo está relacionado con la cantidad de metros cuadrados del bien inmueble.

De acuerdo a la capacidad, el proyecto está pensado para realizar una inversión de 10 departamentos, ubicados en la localización anteriormente determinada y en edificios que cuenten con los atributos comunitarios que hacen más atractivo el bien como son:

 Gimnasio.

 Piscina.

 Sala multiuso.

 Quinchos.

Presupuesto de inversión.

La inversión en los 10 departamentos se obtendrá por medio de financiamiento otorgado por una institución financiera y dado que dentro las posibilidades legales lo más conveniente son 2 departamentos por persona, es óptimo que los 5 compañeros que integran el equipo de este proyecto, serán los que comprometan sus finanzas con un hipotecario.

Las operaciones posteriores están relacionadas con:

Inversión en horas hombre.

Esto está relacionado con las horas que debe el equipo utilizar para determinar la mejor opción de crédito, las ventajas y desventajas que entregan las distintas instituciones bancarias.

Analizar y decidir sobre por ejemplo un mutuo o letras hipotecarias, los seguros, los gastos operaciones y otros temas que deben analizarse muy bien y que involucran una inversión no menor ante la decisión de financiamiento de largo plazo.

Inversión financiera.

Corresponde a los siguientes puntos claves:

1. Pie

2. Gastos operacionales.

3. Contribuciones.

En relación a nuestros proveedores, tenemos diversas alternativas, tanto en el mercado Inmobiliario como la banca, lo cual será analizado en nuestro estudio Financiero.

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ESTUDIO ORGANIZACIONAL.

Dada la naturaleza de nuestro proyecto, en donde no existe un proceso de producción o entrega de un servicio permanente, no se hace necesario generar una estructura organizacional, lo cual es un beneficio ya que no se incurre en costos de personal. Por lo cual hemos definido la siguiente estructura, en base a los factores críticos de éxito para el negocio:

Contabilidad: realizada por los mismos socios.

Comercialización del servicio: Corredor de propiedades

Asesoría Legal: para el primer año y en forma esporádica

Enunciar la estructura legal aplicable al proyecto.

Para este caso como la inversión será realizada acogiéndose a los beneficios y obligaciones de una persona natural, no se realizará una creación de sociedad y por lo tanto se ahorra en costos de realización de contabilidad, declaraciones mensuales y anuales y asesorías varias.

ESTUDIO FINANCIERO.

El estudio financiero tiene por objeto determinar cuál es el monto de los recursos económicos necesarios para la ejecución del proyecto, y los costos totales de la operación del proceso y el monto de los ingresos que se aspira recibir en cada uno de los periodos.

Los datos que se indicarán a continuación están relacionados con el estudio de mercado, el estudio técnico y el estudio organizacional.

Tipos de inversión

Inversiones fijas: Para el proyecto en cuestión no existen inversiones fijas, dado que están se caracterizan por ser depreciables, no se realizaran inversiones en maquinarias, terrenos o instalaciones para el negocio y sus operaciones.

Inversiones diferidas: Dentro de estas inversiones están los desembolsos que se deben realizar antes de iniciar las operaciones, como lo son los gastos de constitución, gastos de puesta en marcha y el pie que cada socio debe aportar como financiamiento.

Capital de trabajo: Su objetivo es garantizar el normal funcionamiento de las operaciones del proyecto, como por ejemplo el efectivo necesario para cubrir gastos de reparaciones, mantenciones y otros que no estén por contrato atribuidos al arrendatario.

Para esta inversión, se utilizó el método del ciclo del negocio para su determinación. Por lo tanto, se estimó un ciclo operativo de 30 días que corresponde, para esto se calculó el siguiente costo operacional mensual correspondiente al efectivo desde el momento en que se deben realizar los pagos de los costos y gastos hasta el momento en que se espera recibir los ingresos por los arriendos.

Inversiones

Detalle calculo inversiones diferidas

Total inversión = 77.363.720

Gastos operacionales

Datos de acuerdo a la simulación realizada en el banco Santander.

Determinación del Capital de trabajo.

Total capital de trabajo = 2.262.333 mensual. Ciclo de 30 días.

Costo operación promedio diario = COPD

COPD 2.262.333

30

COPD 75.411

Capital de trabajo mes 2.262.333

Costos y gastos

Variables: Se consideraran costos variables a los costos por gestión de búsqueda de arrendatario, trabajo el cual se considera que lo realizará el corredor de propiedades. Este cobra un monto variable por cada gestión a realizar 50% del primer arriendo.

Fijos: Se consideran como costos fijos los costos del pago de dividendos, por la cantidad de 10 departamentos. También se consideran como costos fijos el pago por seguro de arriendo y el 10% por arriendo que cobra el corredor de propiedades.

Clasificación

Costo de fabricación: Dentro de estos solo se consideran los costos de mantenimiento, los cuales se estiman como el 2 % del valor del arriendo mensual.

Gastos de administración: Correspondiente a los seguros que esta designado según cotización realizada y servicios de corretaje que es de aproximadamente de 50% de arriendo al inicio y 10% mensual. Además de los servicios contables para las declaraciones anuales de UF 4 por socio, siendo 5 los socios seria de UF 20.

Costos financieros: Correspondiente al pago de los intereses relacionados con el crédito hipotecario.

Gastos generales: Se incluyen los gastos destinados para la comunidad del edificio y que no sean de cargo de arrendatario. A estos se les asigna un 1% del valor del arriendo.

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