HACIA UNA NUEVA ADMINISTRACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES PÚBLICOS

Capítulo 1. HACIA UNA NUEVA ADMINISTRACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES PÚBLICOS

Los bienes raíces son uno de los activos más importantes de cualquier gobierno. Desde una perspectiva físico-territorial, muchos de estos edificios se convierten en verdaderos símbolos patrios. Conservan objetos de enorme riqueza histórica, pero también representan aquellos valores que dan coherencia y unidad a un pueblo o nación. El actual patrimonio inmobiliario del gobierno federal tiene sus inicios desde la época prehispánica y que puede sintetizarse a partir de cuatro grandes períodos. Son todas aquellas edificaciones que fueron construidas e incorporadas al patrimonio público a través de diversos procesos judiciales. El período posrevolucionario vio que los bienes inmuebles de la iglesia se convirtieron en parte del patrimonio nacional.

La administración de los bienes inmuebles públicos no debe limitarse a su registro o beneficio de unos pocos. Todas las entidades gubernamentales, no solo el gobierno federal, deben desarrollar sus propias metodologías, bases de datos e indicadores que les permitan desarrollar estrategias.

Cómo identificar el mejor uso

y aprovechamiento de los inmuebles?

    La tesis inicial toma como punto de partida que una administración defi-

ciente de los inmuebles públicos tiene como resultado altos costos de man-

tenimiento, inconvenientes en la entrega de los servicios del gobierno y altos

costos derivados de arrendamientos innecesarios de inmuebles.

El INDAABIN tiene la tarea de ser más eficiente y transparente

en la gestión de los inmuebles, y para lograrlo debe proponer el mejor aprove-

chamiento de los inmuebles en sus portafolios. Con este fin, se desarrolló una

metodología para medir y calificar el grado de enajenabilidad denominado Mo-

delo para la identificación de mejor uso y aprovechamiento del PIFP (denominado

“modelo”), el cual toma como punto de partida las características físicas de los

inmuebles y sus entornos, los cuales los hacen más propicios para ser absor-

bidos por los distintos mercados inmobiliarios. En este sentido, dicho modelo

reconoce los atributos que busca el mercado inmobiliario sin distinguir el tipo

de propiedad (pública o privada) ya que el territorio o los distintos espacios

urbanos así funcionan en la práctica. Este modelo aporta elementos de evalua-

ción para una mejor toma decisiones del INDAABIN (inteligencia inmobiliaria)

en un marco de transparencia y rendición de cuentas, a partir de la creación de

paquetes con diferentes políticas.

Este modelo es una herramienta bastante específica que sirve para calificar

el grado de enajenabilidad de un inmueble o de un portafolio de inmuebles,

a través de dos aspectos principales: su calidad de construcción y calidad del

contexto.

La metodología del modelo se basa en 15 variables, de las cuales 9 per-

tenecen al subtema de calidad del inmueble mientras que las restantes 6 per-

tenecen a la calidad del contexto en el que se ubica. De estas 15 variables se

construyen 12 indicadores de los cuales seis pertenecen al tema de construc-

ción, y otros seis para el de contexto.

Capítulo 2. RESILIENCIA Y SUSTENTABILIDAD DE LOS BIENES INMUEBLES PÚBLICOS

La Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía (CONUEE) fue establecida en 1989. Fue establecida para promover la eficiencia energética en edificios, vehículos e instalaciones. Desde 2000, publica un informe anual sobre los resultados de su trabajo. En 2012 se publicó una nueva versión del informe, con objetivos más específicos. La administración sustentable y energéticamente eficiente de los bienes inmuebles es una fuente para el desarrollo nacional. El Instituto Nacional de Metrología de Alemania tiene un proyecto con SENER destinado a promover instituciones de infraestructuras de calidad. El Programa de Eficiencia Energética en Edificios de la APF, CONUEE cuenta con una capacitación para administradores de fincas. Se fortalece con los estándares de competencias en eficiencia energética. Algunos de los estándares que se relacionan a la administración de los inmuebles e instalaciones industriales son las siguientes:

a. EC0412 Gestión de eficiencia energética en la organización.

b. EC0413 Gestión del mantenimiento al sistema energético de inmuebles.

c. EC0415 Operación del mantenimiento al sistema energético de inmuebles.

La evolución de las Normas Oficiales Mexicanas en materia de eficiencia energética ha llevado al desarrollo de regulaciones sobre productos y sistemas. La aplicación de las NOM para productos y servicios en la construcción es de gran relevancia y coincide con el propósito que se busca cumplir a través del programa de eficiencia energética. Por lo tanto, es de vital importancia que este programa se extienda a los municipios.

Es necesario dar una mayor difusión de los webinars a nivel Dependencia para que todos los funcionarios sean conscientes de la importancia del ahorro energético. También es de vital importancia impulsar un programa piloto en la Administración Pública a nivel estatal y municipal para ampliar los beneficios de este esquema.

Efectos Jurídicos de la Declaratoria de Sujeción al Régimen de Dominio Público de la Federación

En términos de lo previsto por el artículo 101, frac. III de la LGBN se deben publicar en el DOF, las “declaratorias que determinen que un bien está sujeto al régimen de dominio público de la Federación”. Cabe mencionar que en términos del artículo 3°, fracción III de la Ley del Diario Oficial de la Federación y Gacetas Gubernamentales, serán materia de publicación en el DOF, entre otros, los acuerdos de las dependencias del Ejecutivo Federal; asimismo, conforme al artículo 4 de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo, los actos administrativos de carácter general, deberán publicarse en el DOF para que produzcan efectos jurídicos. Por otra parte el Código Federal de Procedimientos Civiles en sus artículos 129 y 202, establece que son documentos públicos los expedidos por funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, así como que los documentos públicos hacen prueba plena de los hechos legalmente afirmados por la autoridad de que aquellos procedan.

La Declaratoria de Sujeción al Régimen de Dominio Público de la Federación es en cuanto a su naturaleza jurídica un acto administrativo que corresponde emitir a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, al Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales o al Director General de Administración del Patrimonio Inmobiliario Federal, mismo que establece un régimen de propiedad especial propio y distinto 35 caracterizado por el destino

Capítulo 3. ESPACIOS DE OFICINAS: INNOVACIÓN Y DISEÑO

Con el proceso de urbanización de los territorios, el fortalecimiento de los mercados, el desarrollo de un sistema de intercambio monetario y el significativo paso de la sociedad agrícola a la sociedad industrial y comercial, es como la modernidad se convierte en un motor del cambio. El crecimiento de los centros urbanos modificó la vida y organización social, al mismo tiempo que desarrolló espacios y actividades propias del momento.

El papel del diseño en la definición de los espacios de trabajo

A principios del siglo XX, el concepto de oficina se relacionaba con la ejecución de acciones de forma mecánica, productiva y eficiente. Hoy las características que definen estos espacios de trabajo tienen cualidades particulares que años atrás no se habían previsto. El concepto está enfocado a las propiedades que ofrece el espacio y que permiten realizar tareas de administración, gestión y dirección de una entidad corporativa. Se considera el diseño como la actividad humana que convierte en signos a las cosas, ya sea sólo significándolas o transformándolas, entonces las simples cafeterías o los espacios de las casas son adecuados para realizar el trabajo administrativo de los negocios iniciales. Las necesidades de la propia transformación social y su sistema de producción de riqueza requerían espacios para el trabajo administrativo.

Organización de la oficina actual

El diseño de estos espacios de trabajo refleja el espíritu de una época, con una organización estandarizada y eficiente, así como el método de trabajo. El color y la disposición de los objetos en el espacio de trabajo pueden influir en la eficiencia y productividad de sus empleados. Mobiliario, espacios e instrumentos han sido diseñados específicamente para las actividades del lugar de trabajo. El diseño arquitectónico establece las áreas y espacios de tránsito y comunicación entre los usuarios. Las áreas comunes y de servicio como: accesos, vestíbulos, pasillos, ascensores, sanitarios son espacios que permiten la socialización entre los usuarios. Un lugar que constantemente ha tenido cambios y adecuaciones para su funcionamiento, es el área de preparación de café, también conocida como estación de café. La tendencia a trabajar en el esquema de producir resultados en un tiempo y con un contenido predefinido acordado por las partes (empleador-trabajador-cliente) es una de las razones para crear espacios que fomenten la creatividad y la productividad. Diseñar espacios e instrumentos adecuados para proteger y resguardar la información, así como para facilitar y mejorar el trabajo, requiere de conocimientos porque influyen en la forma de operar de la corporación. La iluminación, la ventilación y el control de la temperatura de los espacios son elementos importantes para construir una atmósfera que puede incluso determinar un determinado ejercicio. Los muebles y espacios distintos a los tradicionalmente utilizados para acomodar tareas relacionadas con una actividad específica pueden transformar la disposición de los espacios, el mobiliario y su uso de un inmueble en particular. Al igual que en una casa, en la oficina la existencia de mobiliario y espacios puede mejorar el bienestar y la comodidad. El vestíbulo de entrada y de registro son los primeros espacios a la hora de acceder a un edificio de oficinas, un mostrador de recepción o un mostrador. La característica que distingue a este espacio es que en él se documenta y dirige la trata de personas, por lo que se requiere contar con un sistema de comunicación instantánea para operar, ordenar, identificar, coordinar y monitorear. Las áreas de servicio reflejan orden, limpieza, seguridad y organización, ya que en gran medida denotan la identidad de la empresa o institución. César González Ochoa tiene un significado, que se orienta, es un mediador de las normas del sistema productivo, refiriéndose así a la importancia de la construcción del espacio. Mobiliario específico como: archivadores, estanterías o sistemas de catalogación, clasificación y consulta de documentos. Es decir, un archivo bien organizado y gestionado es una pieza clave para el buen funcionamiento de una oficina. Hasta entonces, tendrás que conformarte con lo que tienes.

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