MERCADO HIPOTECARIO: HAY UNA BURBUJA EN PRECIOS EN CHILE?

INDICE

1. Introducción…………………………………………………………………………………………………………….……………………………………. 3

2. Análisis…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6

2.1 Que es una burbuja inmobiliaria………………………………………………………………………………………………………….. 6

2.2 Sector Inmobiliario en Chile…………………………………………………………………………………………………………………. 7

2.3 Características Especiales de las Burbujas Inmobiliarias presentadas en España y Estados Unidos…….. 8

3. Conclusiones………………………………………………………………………………………………………………………………………………... 9

1. Introducción

Ser propietario de una vivienda es el sueño de la mayoría de las personas en nuestro país y dada la presente situación de estabilidad económica, con tasas de interés bajas, tasas de inflación controladas y cercanía al pleno empleo, es normal apreciar una creciente demanda por viviendas en chile tanto para habitarlas como un buen mecanismo de inversión. Lo cual se puede visualizar más claramente hoy cuando se inicia la búsqueda de una propiedad para comprar o incluso arrendar, momento en el cual comienza un importante problema primero debido a los altos precios de estas (lo cual se ve aumentado en algunas comunas de Santiago por ejemplo) y segundo a la escasez en su oferta. Por este motivo se escucha con una frecuencia cada vez mayor y en distintos ámbitos de la economía sobre la posibilidad de que en Chile se esté incubando una “burbuja inmobiliaria” tal como sucedió en Estados Unidos o en España, con las devastadoras consecuencias que se aprecian en los resultados actuales de la economía en ambos países.

Un alza estimada entre 25% a 40% de los precios de casas departamentos en las comunas del sector oriente de Santiago en dos años como lo indican instituciones especializadas del área es un síntoma que, en todo caso, no pasa desapercibido.

Para analizar esto en términos generales cabe tratar de responder las siguientes preguntas:

• Los actuales precios de las viviendas en Chile se pueden basar en un efecto de especulación de precios del mercado inmobiliario o efectivamente existen factores reales que puedan respaldar de otra forma el fuerte aumento apreciado principalmente en los últimos dos años?. Efectivamente y al efectuar un análisis meramente intuitivo y dados los antecedentes económicos vigentes se puede visualizar que existen factores reales no despreciables a considerar por ejemplo:

 Existe un visible aumento en el precio de los terrenos en Chile (costo de la tierra), debido que no existen nuevas zonas de expansión urbana y además se aprecian pocas medidas que amplíen el radio urbano de construcción (que den nuevas alturas a la construcción). Un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción y la Universidad Católica advierte que la superficie disponible para construir en Santiago equivale al tamaño de la comuna de Ñuñoa. En Lo Barnechea sólo quedan 122 hectáreas, en Vitacura apenas 21 y en Las Condes, 20. En medio de lo poco, Puente Alto y San Bernardo aparecen como los municipios con más terrenos disponibles para viviendas nuevas. Pocos terrenos para ubicar equipamientos y comercios, con regulaciones cada vez más estrictas, ha creado monopolios naturales con alzas importantes. Los casos más claros: San Carlos de Apoquindo, La Dehesa, Vitacura (Alonso de Córdova).

 Se aprecia un importante aumento en costo de la mano de obra (situación de la economía cercana al pleno empleo), lo que afecta claramente los costos asociados a la construcción e incluso en muchos casos los plazos de entrega de las viviendas, como se aprecia en gráficos adjuntos.

 Dados los dos puntos anteriores y mantener similares niveles de rentabilidad las empresas de este sector (constructoras e inmobiliarias) deben subir sus precios, lo cual es sostenible porque existe además una demanda importante por propiedades que permite dicho incremento, esto último impulsado por el buen momento económico vigente en el país.

• Dado lo anteriormente expuesto, porque esto también está afectando los precios de las viviendas usadas y los arriendos?.

También en forma intuitiva se podría decir que finalmente es el resultado indirecto de lo primero ya que el mercado inmobiliario incorpora todas las alternativas para cubrir la necesidad considerada básica de vivienda, y dado que las viviendas usadas y arriendos son alternativas a la compra de una vivienda nueva y si la demanda por la primera se traslada a las otras opciones estas obviamente verán incrementado su valor. Adicionalmente una persona que vende su propiedad usada debe comprar una de reemplazo (la que ya se visualiza en mayores precios) por lo que es evidente que se genera un círculo de demanda que presiona los precios de todas las alternativas al alza.

Lo anteriormente descrito de manera general y no en detalle se tratara de profundizar a continuación. El objetivo de este documento es efectuar un análisis primero tratando de explicar que es la denominada burbuja inmobiliaria, cual ha sido la evolución del sector inmobiliario en chile (evaluar evolución de los precios de la vivienda), cual es la situación económica y financiera del país vigente asociada a este sector, y finalmente cuáles podrían ser los escenarios futuros que permitan responder las siguientes preguntas que le surgen tanto a quien redacta este ensayo como a la mayoría de los chilenos:

 ¿Existen indicios de una burbuja inmobiliaria en Chile?

 ¿Qué posibilidades hay de que se repitan en el país casos como el de Estados unidos y el de España, a pesar de aparente estabilidad en nuestra economía?

 ¿Es un buen momento para comprar o vender o arrendar?

 ¿Es

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