Negocios Fideicomiso

1. ¿Qué es un negocio fiduciario?

Un fideicomiso o negocio fiduciario es un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fideicomitente transfiere uno o más bienes específicos a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o venderlos para cumplir una finalidad determinada, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario.

1. ¿Cualquier persona natural puede celebrar un negocio fiduciario?

Sí, cualquier persona natural o jurídica puede celebrar un negocio fiduciario teniendo en cuenta que estos son actos de confianza en virtud de los cuales una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos, con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del constituyente (fideicomitente) o de un tercero.

1. ¿Cómo puedo invertir en un negocio fiduciario?

La inversión en un negocio fiduciario se puede realizar a través de:

• La constitución de un negocio de fiducia mercantil, el cual supone la transferencia de la propiedad de los bienes.
• A través de un encargo fiduciario, para aquellos negocios en los que no se materialice la transferencia de la propiedad.

Algunos negocios fiduciarios pueden prever la vinculación de terceros interesados en la finalidad del proyecto, por ejemplo, cuando a través del negocio fiduciario se pretende construir un edificio de apartamentos y se vinculan al mismo, como beneficiarios, personas interesadas en adquirir uno o varios apartamentos.

1.  ¿En dónde debo consultar la información relacionada con un negocio fiduciario?

• La normatividad general sobre los negocios fiduciarios se puede consultar en el sitio web de la SFC www.superfinanciera.gov.co en la Circular Básica Jurídica disponible en la sección Normativa o a través del enlace Parte II Título II Capítulo I

• La información relacionada con un negocio fiduciario específico (de fiducia inmobiliaria o de participación fiduciaria), debe ser suministrada por la sociedad fiduciaria vinculada al proyecto.

1. ¿Cuáles son los deberes de una sociedad fiduciaria?

Las sociedades fiduciarias tienen a su cargo un catálogo de deberes generales como el de información, asesoría, protección de los bienes fideicomitidos lealtad y buena fe, diligencia, profesionalidad y especialidad y previsión.

1.  ¿Puedo dar por terminado de manera unilateral un contrato fiduciario?

Las causales de terminación del contrato de fiducia deben ser pactadas contractualmente, de forma que la facultad para poder terminar unilateralmente el contrato debe haberse contemplado en el contrato.

1. ¿Existe algún control a los contratos o acuerdos que se firman en los negocios fiduciarios?

Sí. Los acuerdos en los que se fundamente la comercialización de unidades inmobiliarias y todos aquellos negocios fiduciarios en los que se comercialicen participaciones que tengan las características de contratos de adhesión o de prestación masiva de servicios, deben ser calificados como tales.

Las sociedades fiduciarias tienen el deber de publicar en su sitio web los modelos de los contratos previamente aprobados por la SFC y la cartilla sobre fiducia inmobiliaria expedida por la SFC.

1. ¿Es obligación de la fiduciaria presentar a los beneficiarios un informe periódico de los negocios fiduciarios?

Sí. La sociedad fiduciaria debe rendir cuentas a los participantes en cualquier negocio fiduciario, obligación que consiste en presentar un informe detallado y pormenorizado de la gestión de los bienes entregados en virtud del negocio, particularmente en aquello que tenga relevancia con la labor ejecutada, justificando, argumentando y demostrando el cumplimiento de la labor encomendada en el acto constitutivo o en la ley.

Es así como la rendición de cuentas debe reflejar plenamente el estado económico, jurídico, administrativo o contable del negocio, así como de la ocurrencia de cualquier hecho que incida en el desarrollo normal de la labor encomendada, señalando las medidas correctivas adoptadas.

1. ¿Con qué periodicidad debe la fiduciaria programar las rendiciones de cuentas?

Las rendiciones de cuentas se deben presentar con una periodicidad mínima de seis meses contados a partir de la celebración del negocio fiduciario, sin perjuicio de que contractualmente pueda establecerse una periodicidad menor.  

Negocio de fiducia inmobiliaria

1. ¿De qué se trata y cómo funciona la fiducia inmobiliaria?

La fiducia inmobiliaria es un negocio fiduciario que puede tener varias finalidades, entre las cuales están:

1. la administración e inversión de los recursos recaudados por la  preventa de un proyecto inmobiliario,
2. la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario y
3. la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto inmobiliario.

La finalidad de cada negocio depende de la voluntad del constituyente, esto es, de la persona que confía a la sociedad fiduciaria el cumplimiento de una labor determinada y para lo cual establece instrucciones en el contrato.

Respecto de su funcionamiento debe tenerse en cuenta la finalidad de cada negocio. Sin embargo, comúnmente los negocios de fiducia inmobiliaria suponen las siguientes actividades:

1. La sociedad fiduciaria recibe los recursos de los futuros compradores, los invierte y condiciona la entrega de los mismos al cumplimiento del punto de equilibrio y la obtención de la licencia de construcción o el permiso de ventas, según el caso.
2. La sociedad fiduciaria recibe un bien inmueble para que sobre el mismo se adelanten gestiones previas al desarrollo de un proyecto inmobiliario o se dé el cumplimiento de una promesa de compraventa.
3. La sociedad fiduciaria recibe el terreno sobre el cual se desarrolla el proyecto, los dineros de los adquirientes y los recursos de los créditos. Adicionalmente contabiliza las obras que se ejecuten en el terreno y escritura las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto.  

1.  ¿A través de qué entidades puedo vincularme a un negocio de fiducia inmobiliaria?

La vinculación a negocios fiduciarios debe realizarse a través de las sociedades fiduciarias autorizadas por la SFC. La lista puede ser consultada en el sitio web de la superintendencia Financiera de Colombia www.superfinanciera.gov.co sección Industrias supervisadas – Sociedades fiduciarias.

1.  Como mínimo, ¿qué información debo recibir por parte de quienes me ofrecen un proyecto asociado a un negocio de fiducia inmobiliaria?^[1]

La información que deben recibir los interesados en vincularse a un negocio de fiducia inmobiliaria puede variar según el tipo. Sin embargo, de conformidad con los deberes que le asisten a las sociedades fiduciarias, en todos los programas o campañas publicitarias por medio de las cuales se promocionen negocios de fiducia inmobiliaria o de administración de proyectos inmobiliarios debe informase lo siguiente:

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