PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS.El gerente de finanzas de una compañía estimó la tasa de costo de capital corporativa utilizando la metodología

PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS

EXAMEN

Noviembre de 2015

Comente 1  (30%)

El gerente de finanzas de una compañía estimó la tasa de costo de capital corporativa utilizando la metodología del costo de capital promedio ponderado CCPP o WACC e instruyó a sus ejecutivos para que todos los proyectos que desarrolle la empresa sean evaluados a dicha tasa, pues ello permitirá definir correctamente la asignación de recursos de la empresa para el desarrollo de sus proyectos.

Comente 2  (20%)

Para recomendar un proyecto debemos medir que sea rentable.

Ejercicio  (60%)

Caso Mall Latino

Un grupo de inmigrantes desde diversos países de Sudamérica se han reunido y han decidido invertir en un proyecto denominado “Mall Latino” en el centro de Santiago, para el que disponen de UF100.000 de capital aportado por los socios.

Le proporcionan los siguientes antecedentes para que usted realice la evaluación a nivel de prefactibilidad y en función de ello poder recomendarles los pasos a seguir:

• Adquirirían un local usado a una Gran Tienda, en el centro de Santiago, con 3.500mts2 útiles, en tres pisos de construcción ya implementada, por un valor de UF150.000. (Al ser usado no es posible depreciar). La tasación fiscal del terreno tiene un valor de UF30.000. Su dueña lo vende al contado, y no permite hacer remodelaciones previo a la firma del contrato.
• Remodelación UF200.000, la que demora un año y ocho meses, donde los recursos se gastan proporcionalmente.
• Ingresos:

• Precio de arriendo mensual UF2,1 / M2
• Tasa de arriendo año 1: 80%; Año 2 al 8: 100%; desde el año 9: 120%
• Gastos Comunes: 10% del valor del arriendo
• Se planea concesionar el estacionamiento en UF500/mes

• Costos Operacionales

• Aseo: UF 0,1/M2
• Seguridad: UF 0,2/M2
• Seguros: 2% del valor de inversión en activos Fijos
• Publicidad: 10% de las ventas
• Administración central: UF1200/mes

Para el noveno año se proyecta tener operativa la terraza del edificio, lo que les permitiría aumentar en un 20% la capacidad y por lo tanto los ingresos y costos operacionales aumentarían en la misma proporción. La inversión directa es UF100.000 + el correspondiente capital de trabajo.

Al año 20 se piensa que los activos tendrían un valor comercial de UF250.000.

Dada las características del proyecto, se ha propuesto dar crédito a los arrendatarios por 60 días, mientras que el contrato con el concesionario implicaría seis meses de crédito. Los costos se cancelan al contado, salvo el aseo y la seguridad, que al ser empresas externas dan 30 días de crédito.

Usted acuerda con los inversionistas un valor por el estudio de UF1.000. Los estudios arquitectónico, de ingeniería de detalle y su correspondiente evaluación económica alcanzarían a UF5.000.

La banca estaría analizando apoyar el proyecto, para el 100% del capital no aportado por los inversionistas, siempre que el proyecto demuestre su capacidad de pago. Para lo que proponen un préstamo a 12 años, un año de gracia en la amortización del capital, a una tasa de interés del hipotecario de UF + 5% anual.

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