Prenda E Hipoteca

PRENDA E HIPOTECA

DERECHO REAL DE PRENDA

Para desarrollar el tema de la prenda como derecho real, es necesario primeramente definir

un concepto, ello para tener una idea general del contenido, por lo que tomaremos como

base la definición que hace Guillermo Cabanellas de Torres en el Diccionario Jurídico

Elemental.

PRENDA

Contrato y derecho real por los cuales una cosa mueble se constituye en

garantía de una obligación, con entrega de la posesión al acreedor y derecho de éste

para enajenarla en caso de incumplimiento y hacerse pago con lo obtenido. La cosa

sujeta a este contrato y derecho real. Alhaja, mueble o enseres domésticos que se dan

para vender. Lo dado, dicho o hecho como señal o prueba de algo. Toda garantía o

seguridad, aun espiritual; como la palabra, promesa o juramento. Cualidad, dote,

mérito.”

LA PRENDA

Por su esencia: Tiene que ser bien mueble y enajenable.

Por su naturaleza: Que los bienes o créditos puestos en

deuda sean indivisibles.

Como contrato real: Es un bien mueble, es una garantía

para el acreedor, solo concede el derecho de mera

tenencia al acreedor prendario.

CLASIFICACIÓN DE LA PRENDA

Prenda con desplazamiento:

Es cuando el bien que se

entrega como garantía es cedido físicamente al acreedor o

a un tercero (conocido como depositario) que deberá de

guardarlo.

Prenda sin desplazamiento

: Tiene como característica

que el bien dado en garantía, queda en poder del deudor.

HIPOTECA

Del latín, “hypotheca”, que a su vez lo toma del término griego, significa “hipo”: bajo , “theca”: conjunto de objetos, queriendo aludir al objeto que se halla bajo otro, sujeto a su cumplimiento.

En Roma la hipoteca nació como un derecho real de garantía que evolucionó de la prenda o “pignus”, para tratar de solucionar los inconvenientes que traía esta última garantía al obligar al deudor a entregar la posesión de la cosa dada en garantía a su acreedor. La hipoteca posibilitaba al deudor continuar con el uso y goce de la cosa, de la que solo se veía privado si no cumplía la obligación que la hipoteca garantizaba. Tanto la prenda como la hipoteca, podían efectuarse sobre bienes muebles o sobre inmuebles.

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Actualmente, la prenda se efectúa sobre bienes muebles y la hipoteca sobre inmuebles.

Puede definirse la hipoteca como el derecho real que adquiere el acreedor por contrato, de parte de su deudor, de tomar posesión de un bien inmueble de propiedad de este último en el caso de que no cumpla con la obligación contraída; mientras tanto, la cosa gravada, continúa en poder del deudor. En caso de que el deudor no pague, se ejerce la acción hipotecaria, para pedir judicialmente el remate del bien. Los acreedores hipotecarios cobran en el orden temporal en que han registrado sus derechos. Esto se basa en la máxima romana que decía “primero en el tiempo, es mejor en derecho”.

FIDEICOMISO EN GARANTIA

El fideicomiso en garantía es una manera de garantizar obligaciones de una persona hacia un tercero colocando la propiedad fiduciaria como respaldo de las operaciones financieras que generan estas obligaciones. En la práctica, el fideicomiso en garantía se genera mediante un contrato que trasmite a una entidad fiduciaria la propiedad de los bienes respaldando así a un tercero en las obligaciones contraídas por el titular del fideicomiso original. Así como la ley permite esta operación de fideicomiso en garantía, obliga al fiduciario a registrar en sus libros contables la propiedad fiduciaria que figura como respaldo de las obligaciones contraídas y mantenerla separada de sus activos.

SERVIDUMMBRES

La servidumbre se presenta como un derecho real, que recae sobre una cosa ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de servirse de ella de una manera más o menos plena.

No puede existir una servidumbre sin utilidad para un fundo o una persona, pues no se pueden establecer limitaciones al derecho de propiedad que no reporten ventaja para nadie. Son situaciones que implican una función de servicio y una pérdida de libertad.

El concepto de servidumbre, gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, se caracteriza por:

- una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales), aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente.

- razones de utilidad y de necesidad imponen su existencia,

- recaen sobre cosa ajena

- suponen una limitación al derecho de propiedad

- y son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenece.

Las servidumbre se pueden clasificar en:

Por razón del sujeto: prediales, las establecidas entre el predio sirviente y el dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad a quien no pertenece la finca gravada. Por su situación: rústica o urbana, dependiendo de la situación de la finca.

Por su origen: legales y voluntarias, aquellas establecidas en la ley y éstas por la voluntad de los propietarios.

Por su ejercicio: continua y discontinua

Por la notoriedad de su existencia: aparentes y no aparentes.

Por su contenido: positivas y negativas. Es positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por si mismo, y negativa la que prohibe hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

En cuanto a la constitución de las servidumbres caben destacar tres elementos:

1-Elementos personales:

No se exige ninguna capacidad especial para constituir servidumbres, basta con la capacidad de obrar general necesaria para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles y en relación con el acto o contrato por el que nazcan - intervivos, mortis causa, oneroso, gratuito, etc…

Si bien existen algunos supuestos especiales de constitución de servidumbres, como por ejemplo las constituidas en la propiedad horizontal, donde se requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.

2-Elementos Reales:

En las servidumbre prediales se requiere la existencia de dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus características y situación para que pueda existir la servidumbre.

En las personales existe sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y posibilidad de utilización por parte del sujeto titular del gravamen.

3- Elementos formales: Modos de adquisición

Las servidumbres se podrán establecer por Ley o por voluntad de las partes.

Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará entonces a través de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los interesados.

Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y es por consiguiente una voluntad negocial.

El negocio constitutivo lo formarán los interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla.

Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.

Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la voluntad, servidumbres que tengan una regulación legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulación. Las primeras se denominan legales, y las segundas voluntarias.

No se exige una forma documental "ad solemnitatem", sino la general, por la que deben constar en documento publico al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad.

Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación, testamento…).

Entre las causas de extinción de las servidumbres destacan:

Por la reunión en una misma persona de la propiedad del predio dominante y la del sirviente.

Por su no uso durante 20 años. Falta de uso, que ha de ser continuo.

Cuando los predios vengan en tal estado que no pueda usarse la servidumbre. Pero esta podría revivir si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, hayan transcurrido 20 años.

Por llegar el dia o realizarse la condición, si la servidumbre es temporal o condicional.

Por renuncia del dueño del predio dominante.

Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

Por la utilidad. La servidumbre tiene su único fundamento en la utilidad, y, lógicamente, la modificación de su uso debe adaptarse a ella.

Son inscribibles los títulos en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen, transmitan o

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