La Ejecucion de Hipoteca y de Prenda

LA HIPOTECA, ALGUNAS GENERALIDADES DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION

INTRODUCCION

La hipoteca es una garantía real cuyo objetivo es servir como alternativa ante el incumplimiento de parte del acreedor de aquellas condiciones que se hayan pactado.

Al establecer una hipoteca se debe considera que aunque la intención primaria pueda no ser que el bien inmueble que subyace detrás de la hipoteca responda por la obligación, esto puede suceder. Por lo tanto, el conocimiento básico de la ejecución ante instancia judicial de la misma es parte de responsabilidad que todo asesor legal debe de manejar.

El objetivo de este trabajo es reforzar los conocimientos que sobre el tema de ejecución de hipoteca tenga los estudiantes de la clase de derechos reales II, en cuanto se contempla la exposición del mismo como complemento indispensable.

La realización del mismo se realiza señalando aquellos aspectos importantes del proceso de ejecución de la hipoteca y ampliando su desarrollo teórico.

GENERALIDADES DEL PROCESO DE EJECUCION DE HIPOTECA

La hipoteca es el sustento que sirve como garantía al establecimiento de una relación entre un deudor y un acreedor, partiendo de esta relación y considerando lo señalado por la Ley de Cobro Judicial señalamos los siguientes aspectos importantes dentro de este proceso:

TIPOS DE HIPOTECA

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la LCJ, los títulos de ejecución se clasifican en hipotecarios y prendarios. Señalandose:

Hipoteca común: Es la hipoteca otorgada en escritura pública, donde la garantía consiste en un inmueble inscrito en el Registro Público a nombre del deudor o de un tercero190. De no inscribirse – porque no se presentó al Registro o solo se anotó – se debe cobrar mediante proceso monitorio.

Hipoteca por cédula: Es un título valor donde el propietario, en forma voluntaria, solicita al Registro Público la emisión de cédulas hipotecarias. Una vez circuladas por endoso, el poseedor o tenedor las puede ejecutar en esta vía. Se rigen por el principio de literalidad; esto es, la demanda se debe ajustar a los términos del título, sin que se pueda cobrar un saldo de capital o intereses superiores a lo consignado en la cédula. En los procesos de ejecución, con base en cédulas hipotecarias, no es procedente decretar saldo en descubierto. Solo responde la propiedad dada en garantía.

HIPOTECA LEGAL: La existencia de una hipoteca legal requiere de una norma jurídica expresa. No es una hipoteca voluntaria como la común, sino impuesta por el legislador. La certificación del contador público autorizado, donde conste el saldo adeudado, es suficiente para solicitar el remate del fundo, sin necesidad de acudir al proceso monitorio.

Hipoteca sobre finca no inscrita: La hipoteca es un derecho real de crédito, el cual recae sobre un inmueble, independientemente de su inscripción en el Registro Público. De estar inscrito, como se expuso, sería una hipoteca común y requiere de su inscripción. No sucede lo mismo con las hipotecas sobre fincas no inscritas, pues es imposible exigir ese requisito registral. La jurisprudencia, para verificar las características del lote no inscrito e hipotecado, exige se practique un embargo como acto previo a dar curso al proceso hipotecario. De esa manera, se subsana la falta de información proveniente del Registro.

COMPETENCIA POR MATERIA

Sin importar la estimación de la demanda, por la materia, los procesos hipotecarios y prendarios son de conocimiento de los Juzgados Especializados.

POR CUANTIA

Si no existen esos despachos, la competencia se rige por la cuantía: Juzgados de Menor hasta dos millones de colones – inclusive – y Juzgados de Mayor cuando supera esa suma.

TERRITORIO

En cuanto al territorio, para las hipotecas, aplica el párrafo final del numeral 25 del Código Procesal Civil. Se trata de una obligación mixta; real sobre un inmueble y personal, pues si quedan saldo en descubierto se puede embargar otros bienes. A elección de la parte actora se presenta la demanda al Juzgado en donde se ubica la propiedad dada en garantía o el del domicilio de la parte demandada.

La competencia es prorrogable, sin que el juez o jueza pueda declinarla de oficio. Solo se podrá decretar de oponer la excepción respectiva, dentro de tercero día a partir de la notificación a todas las partes del auto inicial

LA DEMANDA. CONTENIDO DE LA DEMANDA

El escrito inicial debe contener:

• El nombre y calidades de las partes,

• Relación de hechos:

o Existencia de la obligación real,

o Vencimiento,

o Saldo de capital,

o Tasa de interés,

o Período

o Liquidación a la fecha de la demanda

• Fundamento legal

• Pretensión

• Estimación,

• Medio para atender notificaciones y

• El lugar para notificar a la parte demandada.

La única diferencia se vincula con la petitoria. En los procesos de ejecución no se dicta sentencia y, su privilegio, consiste en solicitar el remate de los bienes dados en garantía. En ese argumento radica la condición de obligaciones reales. No se pretende una condena determinada de capital e intereses, en el tanto todos esos extremos están incluidos en el título ejecutorio. La pretensión, en definitiva, equivale a pedir se ordene la subasta del bien gravado.

DEMANDA DEFECTUOSA

Cuando no se cumplen alguno de los requisitos primarios señalados anteriormente, el demandante tiene cinco días desde que se le previene para subsanar esos defectos. Si no lo hace se considera como una demanda inadmisible.

DEMANDA DENEGADA

Si la obligación que se cobra no tiene el plazo vencido o se basa en una cláusula de vencimiento anticipado que no existe, se puede denegar de plano la demanda de ejecución.

Es importante destacar que en el crédito hipotecario al ser una obligación civil no aplica la mora automática del artículo 420 del Código de Comercio192. Se requiere una cláusula expresa consignada en la escritura pública para poder cobrar por el incumplimiento de los intereses pactados o si se pretendiera ejecutar una hipoteca por el no pago de un tracto.

Cuando se rechaza de plano, se podrá ejercer el recurso de revocatoria dentro del tercer día buscando subsanar el defecto. En caso contrario, el rechazo adquiere firmeza y el demandante deberá promover otra ejecución.

LA PARTE DEMANDADA

Se demandará al deudor y al propietario que consintió en el gravamen sobre los bienes, este último debe ser demandado porque es el titular del bien dado en garantía y se le debe respetar los derechos de defensa. Esto es un requisito que puede convertir en inadmisible la demanda.

FIADORES

Es facultativo demandar o no a los fiadores para ejercer contra ellos su responsabilidad en caso de existir saldo en descubierto, si no se hace, es improcedente decretar un saldo en descubierto contra ellos.

RESOLUCION INICIAL

Si la demanda de ejecución hipotecaria cumple con todas los requisitos y se aportan las certificaciones respectivas o se subsanan los defectos detectados, el juez procede a dictar la resolución inicial.

La resolución inicial, debe contener:

• Orden de remate: Si sale libre o soportando gravámenes, la base de la subasta, a quienes se notifica y su condición.

• Anotación de demanda: Es una medida cautelar típica que se emite aún de oficio, justificada en el remate del gravamen inscrito.

• Notificaciones. Se debe ordenar la notificación personal a la parte demandada, conforme a las reglas de la ley de notificaciones judiciales. Si no se localiza en ese lugar designado, a petición de parte, procede el nombramiento de un curador procesal sin más trámite que la constancia del notificador.

En lo procesos de ejecución hipotecaria la oposición es vía incidental y no por medio de excepciones y versará sobre:

• la falta de exigibilidad,

• el pago o la prescripción (en prueba documental o declaración de parte sobre hechos personales).

La oposición incidental debe resultar fundada. La demanda incidental debe cumplir los requisitos del numeral 483 del Código Procesal Civil. De ser así, se dará traslado por un plazo de tres días a la parte incidentada, quien podrá rechazar la incidencia y proponer prueba de descargo. En ese período de tiempo el ejecutante se puede allanar a la incidencia, en cuya hipótesis no es preciso ordenar la audiencia oral. Se resolvería por escrito y se declara con lugar el incidente. En caso contrario, se debe señalar hora y fecha para la audiencia oral, donde se conocerá la pretensión incidental y los argumentos de la parte actora.

PROCEDIMIENTO DE REMATE

DEFINICION

El remate es una venta forzosa de un bien embargado o dado en garantía con el fin de pagar a los acreedores con lo obtenido.

Para iniciar el procedimiento de remate, el proceso debe estar en etapa de ejecución.

En el caso de los remates hipotecarios se debe, además, de cumplir:

• Escritura pública inscrita

• Gravamen sobre un bien determinado

• Base pactada. (si no se estableció

...