Procedimiento De Bienes Inmuebles

PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

¿Qué es un avalúo?

Un avalúo técnico es una opinión desinteresada e imparcial de especialistas sobre el valor asignable a una propiedad, medido generalmente en unidades monetarias, a una fecha y bajo ciertas condiciones específicas de uso, para un determinado interesado y para ser aplicado a un fin en particular.

Los avalúos de propiedades pueden dividirse en tres grandes grupos:

1. AVALÚOS DE BIENES EN USO, que son los que se refieren a las instalaciones productivas (terrenos, construcciones, maquinaria, etc.) de fábricas, comercios, servicios (hoteles, escuelas, etc.), o inmuebles de productos, de los que se quiere conocer su valor actual para fines de: a) revaluación, reexpresión de estados financieros y fusiones; b) valores asegurables; c) créditos bancarios y otros propósitos similares en un escenario de uso continuado.

2. AVALÚOS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO, que son los que muestran el valor asignable a un bien de propiedad cualquiera que se pretende comprar o vender en el mercado, ya sean terrenos, edificios, maquinaria, muebles, derechos, patentes, etc.

3. AVALÚOS PARA FINES FISCALES, que son los que muestran el valor asignable a un bien que servirá como base para el pago de Impuestos sobre Adquisición de Inmuebles y del Impuesto sobre la Renta.

Partiendo de las obvias diferencias en las definiciones antes mencionadas, el enfoque y metodología con los que realizamos los avalúos en VICOSA son distintos, tal como a continuación se detalla:

1. AVALÚOS DE BIENES EN USO, INDUSTRIALES, HABITACIONALES Y COMERCIALES.

Estos avalúos son utilizados generalmente por empresas u organizaciones en las que los activos fijos son parte importante de su patrimonio.

El personal de VICOSA cuenta con amplia experiencia en valuación de inmuebles, maquinaria, vehículos, instalaciones y demás activos fijos propios de las ramas:

AGROINDUSTRIAL CONSTRUCTORA MANUFACTURERA REFRESQUERA

ALIMENTICIA CONSULTORÍA MAQUILADORA RESTAURANTERA

AUTOMOTRIZ DULCERA METALMECÁNICA SALUD

AVIACIÓN EDITORIAL MINERA SERVICIOS

AZUCARERA ELÉCTRICA MOLINERA SIDERÚRGICA

BANCARIA ELECTRÓNICA MUEBLERA TELECOMUNICACIONES

CELULOSA FARMACEÚTICA NAVIERA TEXTIL

CEMENTERA FORESTAL PAPELERA TRANSPORTE

CERÁMICA HOTELERA PESQUERA VIDRIERA

CINEMATOGRÁFICA HULERA PETROLERA VINÍCOLA

COMERCIAL INMOBILIARIA PLÁSTICOS

CONFECCIÓN MADERERA QUÍMICA

o Avalúos para Revaluación, Reexpresión de Estados Financieros, Control Interno, Fusiones y Escisiones.

La necesidad de realizar este tipo de avalúo proviene de las devaluaciones y las tasas inflacionarias que se presentan en la economía de nuestro país, pues el costo de adquisición original y el valor en libros registrados en la contabilidad, con el transcurso de los años dejan de ser representativos del valor real de los activos. Así, para mostrar un patrimonio realista ante los accionistas y el público en general, es necesario efectuar la revaluación a precios actuales.

Para llevar a cabo los avalúos de reexpresión de estados financieros seguimos la metodología universal del método de costos específicos, que maneja los conceptos de Valor de Reposición Nuevo, Valor Neto de Reposición, Vida Útil Remanente y Depreciación del Ejercicio.

Un criterio importante que norma estos avalúos es que los activos fijos se consideran en uso contínuo, en el lugar en que se encuentran, y como parte de un negocio en marcha.

o Avalúos para Seguros.

Por lo que respecta a avalúos para otros fines, como es el caso de seguros, manejamos los Valores Asegurables tanto actuales como de reposición nuevos, así como los Valores No Asegurables y las exclusiones pertinentes de acuerdo con lo que señalen las respectivas pólizas de las compañías aseguradoras.

o Avalúos para Garantía y Otras Operaciones Bancarias.

En el caso de que el avalúo sea para fines de crédito bancario, se aplican el método de costos específicos junto con los de comparación con el mercado y de capitalización de rentas, pero, por la naturaleza del fin del avalúo, se manejan dos escenarios, siendo el primero el de uso continuado, y, el segundo, de realización (remate) para el caso en que se haga efectiva la garantía.

Para estos avalúos contamos con el registro ante los Colegios de Ingenieros Civiles e Ingenieros Mecánicos.

La metodología general que seguimos en el desarrollo de todos los avalúos de activo fijo en uso, implica las siguientes actividades:

4. Trabajo de Campo

El trabajo lo iniciamos con el inventario físico de todos los bienes directamente en su localización a la fecha de la valuación. Al realizar el inventario, en las hojas de trabajo hacemos todas las anotaciones relativas al estado que presentan los bienes desde el punto de vista de edad, uso, mantenimiento y obsolescencia. Asimismo, clasificamos los activos por tipos, localización, cuenta contable y demás parámetros pertinentes.

La información que normalmente solicitamos al hacer nuestras valuaciones incluye fechas y costos de adquisición, descripción de la propiedad, datos generales de operación, planos y diagramas, testimonios de la propiedad y registros catastrales.

Asimismo, comentamos con el personal encargado del control o manejo de los activos a valuar lo relativo a su edad, vida útil total y su vida remanente, y otros aspectos pertinentes, tales como la manera de incluir las obras en proceso, el tratamiento a activos fuera de uso, problemas ecológicos, etc.

5. Trabajo de Gabinete

En gabinete determinamos los valores y los parámetros pertinentes mediante el método de costos específicos cuando se trata

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