Seguimiento de obra. NOMENCLATURA CATASTRAL

FICHA 1: LOCALIZACION

        Con anticipación al comienzo de la obra es recomendable visitar el terreno para identificar las tareas que se pueden necesitar antes del inicio de la obra, consideraciones necesarias y un registro fotográfico de medianeras y cuestiones relacionadas con las condiciones en que se encontraba el terreno. El Director de Obra deberá encargarse de la ubicación exacta del lote, sus medidas y límites, estos datos se pueden obtener de diferentes maneras. 

La ubicación de la manzana en el barrio se verifica por medio de la PLANCHETA CATASTRAL, la cual se obtiene en obras particulares de la municipalidad. También se puede obtener del ejido correspondiente. La NOMENCLATURA CATASTRAL es el primer dato que se tiene del lote, indicando la posición del lote en la manzana y su distancia a esquinas.

Ejemplo: NOMENCLATURA CATASTRAL

09 (Confluencia) 22 (Circunscripción urbana) 59 (Sección) 5678 (Parcela- único irrepetible) 0000 (sub parcela)

Al igual que la PLANCHETA el certificado de deslinde y amojonamiento es otro documento importante. Este es emitido por un agrimensor el cual verifica las medidas y ángulos del lote, materializando los vértices con mojones y clavos. Hace el relevamiento de la medianera, determinando si existe invasión del vecino a nuestro lote o viceversa. Este certificado tiene una vigencia de 6 meses una vez firmado, pasado este tiempo ya no tiene validez y deberá realizarse nuevamente.

Ambos documentos permiten verificar que la ubicación del lote sea la correcta, que el futuro edificio no esté ocupando el terreno del vecino y dado el caso de que el vecino sea quien está ocupando el terreno, el certificado de deslinde y amojonamiento es una herramienta legal para reclamar derechos de propiedad.

- Terreno en un barrio despoblado

        Si el barrio está despoblado se puede buscar los mojones esquineros  que marque las esquinas del terreno, o se puede solicitar la línea de frente a la municipalidad.

En el caso de que no estén ubicados los mojones se puede pedir en catastro las distancias a esquinas, y ubicar el terreno a partir de esto. También se buscan referencias que estén en la escritura, luminaria, cloacas, etc. Para mayor precisión se necesitará un agrimensor que ubique la parcela.

- Manzana edificada

        Para verificar que no existan invasiones o que no se esté invadiendo terreno vecinos se puede realizar un amojonamiento.

En caso de que existan invasiones se debe notificar las mismas ante un escribano, .se realizara un acuerdo mediante escribano público el cual dependerá de cada caso particular teniendo en cuenta la ley de medianerías dentro del código civil. Se pueden llegar a acuerdos económicos  ya que no es posible el pedido de demolición. Para evitar futuros inconvenientes es recomendable verificar con un escribano las condiciones en las que se encuentran las medianeras y fotografiar las mismas(ej grietas) una vez realizado esto evitamos inconvenientes.

FICHA 2: EL LOTE

        Una vez localizado el primer paso a verificar son las medidas del mismo según los datos escritos en los planos antes mencionados, esto se hace utilizando reglas metros, medidores laser, nivel óptico, ubicación del norte, y ejes medianeros. A partir de los datos obtenidos, compararlos con los catastrales y de escritura para evitar confusiones en caso de diferencias entre los mismos.

Para verificar que el lote este a escuadra se realizará mediante la regla 3-4-5.

[pic 1]

Este consiste en Colocar la cinta métrica, en el cero de la intersección de los dos ejes y se mide sobre uno de los hilos 3 metros. Se marca con el fibrón en el hilo un punto. Colocamos el cero de la cinta nuevamente en la intersección y sobre el otro eje medimos 4 metros y marcamos nuevamente el segundo hilo. Ahora medimos en forma diagonal la distancia entre ambas marcas; la medida en esta dirección debería ser de 5 metros. Si es mayor, ambos ejes se encuentran a más de 90 grados. Si es menor el ángulo también es menor. 

Verificación cotas de nivel: Determinación de la cota +-0.00 a la cual referiremos todo el proyecto. En zonas urbanas en las que los dos ejes del predio presenten diferencias de nivel se prestara especial atención a la elección del que se tomara como parámetro el nivel +-0.00 Por razones de seguridad es conveniente tomar la más alta. Para tomar el nivel +-0.00 se podrá obtener de centro de calle, en caso de estar asfaltada, y por lo general se toma desde el cordón cuneta, en caso de que no estén materializados se tomara el nivel desde la tapa de la boca de registro.

Sobre un sector fijo se hará una marca imborrable que indicara durante toda la obra el nivel de referencia +1.00 sobre la cota +-0.00.  El transporte del nivel +1.00 se hará utilizando la manguera de nivel que se basa en el principio de vasos comunicantes (prestar atención a que no queden burbujas  de aire en la manguera) y se pasará la cota a distintos puntos significativos de la obra.

Al referenciar los niveles del suelo es conveniente contar partir del nivel +/-0.00 el NIVEL DE PISO TERMINADO, ya que el resto de las medidas por debajo de este pueden variar dependiendo los estudios posteriores del suelo, y en caso de que hubiera modificaciones estas afectarían a toda la documentación.

Si nuestro terreno posee desniveles pronunciados, debemos proveer cual es el desagüe natural del terreno y como se escurriría luego de nuestra intervención. Se pueden utilizar bombas, rejillas de contención, o siguiendo la pendiente.

        Nivel de Manguera: Este método consiste en utilizar una manguera transparente llena de agua para marcar un nivel en estacas colocadas en los lugares donde se desee conocer el desnivel, verificando con plomada que estén en ángulo recto. Primero se toma como base una estaca y se marca una altura en esta, por ejemplo 1 m. Después se coloca otra estaca en el lugar donde se quiera obtener el desnivel. En esta estaca se coloca un extremo de la manguera ya con agua y una persona la mantiene firme pegada a la varilla; después, el otro extremo de la manguera se lleva a la primera estaca que ya está marcada a un metro de la banqueta por una segunda persona, quien buscará hacer coincidir el nivel del agua de la manguera con la marca en la varilla. Una vez logrado esto, se marcará en la segunda estaca el nivel del agua de la manguera pegada a ella.

        Como las marcas en cada estaca están a un mismo nivel entonces medimos la segunda desde la marca hecha hasta el suelo, y a la medida obtenida le restamos 1 m. La diferencia es el desnivel.

Luego se siguen trasladando los niveles en distintas estacas, siempre con el mismo nivel de agua.

        En el caso de tratarse de terrenos más complejos o requerir mayor exactitud se recurrirá a un topógrafo, quien realizara el levantamiento topográfico, en el cual se detallan todas las características del terreno y sus alrededores.

[pic 2]

Detección de posibles problemas Una vez determinado con certeza el terreno se deben tener en cuenta los problemas que puedan surgir en la obra, ya que son muchos y variados, y muchos de ellos pueden detectarse con anticipación en las primeras visitas al terreno. Es necesario establecer un criterio de ordenamiento de los espacios que debemos revisar. Se puede establecer desde el subsuelo, superficie, límites y espacio aéreo. 

Pasos previos .

• Subsuelo del terreno: 

- Determinar el tipo de suelo y sus características - Construcciones anteriores - Napas subterráneas - Conexiones existentes a servicios

Superficie del terreno:

- Orientación - Verificar si existen construcciones a demoler - Verificar desniveles y drenaje natural - Cotas de nivel con respecto al cordón de vereda - Escombros y restos naturales - Pozos - Árboles que se necesite talar o en su defecto preservar.

• Laterales del terreno:

- Verificar si existen invasiones vecinas, en el caso de que así fuera, certificado por un agrimensor, se deberá asesorar legalmente y llegar a un acuerdo con el vecino. - Verificar construcciones vecinas peligrosas que puedan afectar nuestra construcción. - Verificar la presencia de desagües de vecinos en nuestra propiedad. - Verificar si existen postes mal localizados en nuestra vereda u objetos que haya que proteger (ej: transformador)  . Espacio aéreo: - Observar la presencia de cables, instalación aérea que cruce el terreno, copas de árboles o cualquier objeto que se localice en nuestro terreno.

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