La dinámica de la industria de la construcción en la ciudad de México de 2015 a 2016

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Actividad: “Marco teórico”

“La dinámica de la industria de la construcción en la ciudad de México de 2015 a 2016”

Asignatura: Metodología de la Investigación.

Alumnos:

Adán Ixca Espino Manríquez

José Juan Durán Cortés

Poleth Islas Flores

Edgar Alberto Jiménez Pérez

Profesor:

 Noemí Hernández Rodríguez

Marco teórico

El modelo de desarrollo Inmobiliario en la CDMX en el periodo 2012 a la actualidad (CDMX) experimentó una dinámica compleja, marcada por altibajos económicos, desafíos sociales y ambientales; impulsado por diferentes factores, principalmente un modelo de crecimiento inmobiliario desmedido, basado en la construcción de vivienda de lujo ( oficinas híbridas o coworkings); esto derivó a la expropiación de espacios urbanos, frente a un modelo de negocio de oferta y demanda; por lo que apoyado con la planificación del desarrollo urbano que es un proceso técnico-político que busca ordenar el uso del territorio y promover un desarrollo equilibrado, sustentable e incluyente; y de acuerdo a la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), el desarrollo urbano debe articular los componentes sociales, económicos y ambientales para garantizar el bienestar de la población en el largo plazo (CEPAL, 2015).

En la CDMX El Plan General de Desarrollo Urbano de la Ciudad de México (PGDU CDMX) 2013–2023 se fundamenta en un marco teórico que integra enfoques contemporáneos de urbanismo sustentable, equidad social y participación ciudadana.

El Plan de desarrollo urbano se estableció en 5 principios fundamentales:

• Habitabilidad: Buscó mejorar la calidad de vida urbana mediante un desarrollo integral y sustentable.
• Equidad: Promueve la inclusión social y la distribución justa de los recursos urbanos.
• Prosperidad: Fomenta el desarrollo económico sostenible y la competitividad territorial.
• Sustentabilidad: Enfatizó la protección del medio ambiente y el uso responsable de los recursos.
• Participación: Involucró a la ciudadanía en la toma de decisiones urbanas, reconociendo su rol en la construcción del entorno urbano.

La implementación de este Plan de desarrollo urbano de la CDMX enfrentó múltiples desafíos, para el apoyo de lo que se puede parecer progreso o modernización, lo cierto es que los efectos negativos son profundos: pérdida de vivienda asequible, ruptura de redes comunitarias, sobreexplotación de servicios urbanos (como el agua), y un entorno que se vuelve cada vez más excluyente para quienes no tienen altos ingresos.

El problema es complejo, ya que no se trata solo de construcciones nuevas o edificios más altos, sino de una dinámica donde el valor del suelo se vuelve el eje central de las decisiones urbanas. A partir de lo analizado, puede afirmarse que en este modelo el bienestar de los habitantes queda en segundo plano, pues se prioriza la rentabilidad económica.

A continuación, se describen los mayores impactos relacionados:

Corrupción y opacidad en la gestión pública

En 2017 se aprobó la nueva Constitución de la CDMX, la cual planteó principios de sustentabilidad, ordenamiento territorial y derecho a la ciudad.

Se desarrolló la Ley de Desarrollo Urbano y la Ley de Planeación. También se creó el Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva.

Se impulsó el Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT), como instrumento rector del desarrollo urbano, aunque su implementación fue conflictiva y objeto de críticas por falta de transparencia y participación.

La percepción de corrupción en el sector de la construcción se mantuvo alta, con señalamientos de prácticas deshonestas. Además, las políticas públicas muchas veces actúan como facilitadoras de estos cambios al flexibilizar el uso de suelo o permitir proyectos sin suficiente planeación social y ambiental.

Lo anterior se ha visto con claridad en alcaldías como Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Coyoacán, donde el aumento de la vivienda vertical y de lujo ha provocado cambios drásticos en barrios que solían tener una identidad cultural y comunitaria muy marcada. El acceso a la vivienda para sectores medios y bajos se ha vuelto cada vez más difícil. Muchos habitantes, sobre todo personas mayores o familias que llevan generaciones en la zona, se ven obligadas a mudarse debido al alza de rentas, la venta de predios, o incluso por presión de inmobiliarias que compran propiedades para demolerlas.

Un claro ejemplo fue el desarrollo de Mitikah proyecto ubicado al sur de la CDMX, en la alcaldía Benito Juárez. Inició en 2008 en un polígono de 10 hectáreas que incluía en principio, 7 torres de distintos niveles de construcción con usos habitacionales, oficinas, servicios y comercio.

La ubicación de este polígono se localiza en dos vías primarias: Al sur con la Avenida Río Churubusco, al sur poniente con la Avenida Universidad, al norte y nororiente con una calle local denominada Avenida Mayorazgo, que si bien era una vía de comunicación entre la Avenida Universidad y Avenida Cuauhtémoc, al 2023 esta calle se modificó por las obras de mitigación del proyecto ya que se construyó una vía subterránea (Paso a desnivel que permite el acceso y salida vehicular al centro comercial) y por otra parte permanece la calle local Avenida Mayorazgo modificada sin embargo ya no cuenta con la continuidad vehicular y peatonal original hacia el Pueblo de Xoco.

Se trató de una gestión de trece años que involucró diversos cambios en las características del proyecto, con distintos tipos de manifestación de construcción que se fueron otorgando y que facilitaron la atracción de inversión privada en el proyecto.

Los conflictos identificados asociados a la normativa y a su aplicación:

La construcción de este polígono se autorizó bajo la figura de polígono de actuación, instrumento establecido en la Ley de DU y Reglamento de DU de la CDMX que los define como: “La superficie delimitada del suelo integrada por uno o más predios, a solicitud de la Administración Pública o de particulares, para realizar proyectos urbanos mediante la relotificación y relocalización de usos de suelo”. Ley de DU del DF artículos: Artículos 76, 88, 89 y 90 y del Reglamento de la LDUDF Artículos 140, 141, 142 y 143.

La norma urbana establecida en el instrumento de planeación vigente (Programa Delegacional de Desarrollo Urbano) era H3/20/B, es decir: habitacional de tres niveles como máximo, 20 por ciento de área libre por lo menos y densidad baja (González, 2019:28).

De acuerdo con la información publicada el 7 de febrero de 2019 en página web de la CDMX y una vez revisados 174 dictámenes se identificaron: que resultaron 48 de ellos con diversas irregularidades. La violación a la norma consistió en la autorización del uso permitido (habitacional por uso comerciales) y número de niveles permitidos. Las Normas de Vialidad que se establecen para la Av. Río Churubusco y/o Avenida Universidad no permiten el incremento de niveles de construcción).

A partir de 2016 se concluyen 2 torres, una del Hospital (San Ángel Inn) en una torre de 13 niveles, con un área comercial (supermercado) y otra torre de 23 niveles de departamentos en renta. En 2017 se inició la construcción del centro comercial con usos habitacionales y de oficinas. La torre de oficinas es de 68 niveles y el centro comercial cuenta con 5 niveles (dentro de la Torre Mitikah). Se convirtió en el rascacielos más alto de la CDMX.

Aunque se implementaron medidas para combatir la corrupción, como la digitalización de procesos y mayor control por parte de la Unidad de Inteligencia Financiera, la opacidad en la ejecución de obras públicas y la falta de transparencia en los recursos asignados continuaron siendo problemáticas.

Crecimiento desordenado y saturación urbana

La expansión acelerada de desarrollos inmobiliarios se intensificó debido a la construcción de edificios altos, sobre todo en zonas como la Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Álvaro Obregón y en áreas como Santa Fe, Polanco; contribuyó a la saturación de servicios básicos, afectando la calidad de vida de los habitantes y generando tensiones sociales.​ Esto respondió a la alta demanda de vivienda, ya que hubo un fuerte impulso de desarrollos habitacionales de tipo medio y alto, impulsado por el sector privado, así como de oficinas y servicios en áreas céntricas. Generando efectos complejos y negativos como la gentrificación.

Entendamos el concepto de gentrificación de la siguiente manera.

“El proceso de Gentrificación ocurre cuando un barrio antiguo o degradado, adquiere nuevas dinámicas sociales y económicas, gracias a la dotación de infraestructura emanada de alguna política urbana, al mismo tiempo que fomenta la inversión de capital inmobiliario privado, atrayendo a nuevos habitantes con mayor poder adquisitivo, con un efecto de expulsión de la población de menores recursos económicos de la zona “

Existen distintas posturas sobre cómo interpretar la gentrificación. Algunas visiones la ven como una forma de revitalización urbana, que trae mejoras y mayor seguridad. Sin embargo, otras —como las que guían este trabajo— destacan sus efectos excluyentes y las desigualdades que genera. En la práctica, muchas veces las "mejoras" no son pensadas para los habitantes originales, sino para atraer a nuevos perfiles socioeconómicos que puedan pagar más. Esto se refleja, por ejemplo, en la apertura de cafeterías, tiendas gourmet o servicios especializados que no están al alcance de todos.

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