Sistema de transmisión de la propiedad inmobiliaria

Generalidades

Sistema de transmisión de la propiedad inmobiliaria

Un sistema de registro es un conjunto de principio que, por sus afinidades, organización y objetivos, forman un cuerpo doctrinal. Es características de todo sistema perseguir un fin, un propósito. De lo contrario, no tendrá consistencia ni causa objeto ni razón de ser. Un sistema de registro de propiedad inmobiliaria es, pues, el conjunto de principios y reglas que sirven a un Estado para mantener el control, supervisión y estabilidad de los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como de la transferencias o gravámenes que tengan como objeto esos derechos.

Cada uno de los sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones tiene sus características que les son propias. Ellas lo distancian y lo diferencian de otros sistemas. Resulta normal que existan diversos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria en el mundo. Esto así porque cada nación, cada pueblo, cada regio, cada Continente, tiene su propia historia y su propia realidad. Y el sistema que adoptan tiene que ser el producto de esa historia y de esa realidad.

Los sistemas de registro derecho de propiedad inmobiliario están sintetizados en cuatro sistemas que reúnen todas las formas que los diversos Estados han adoptado para registrar y controlar los derechos inmobiliarios, ellos son: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el torrens.

El Sistema Informal: este conjunto de principio y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos de derecho que la afectan es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho consuetudinario ingles, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas escritas y su principal característica es que no tiene ninguna formalidad de registro. Ese sistema se caracteriza también por no instituir la publicidad, ni la legalidad que surge de la depuración de los derechos, ni la especialidad, ni la autenticidad como principios, así como no se lleva ningún libro registro de la propiedad inmobiliaria, tampoco se registran las transferencias de derechos que se realizan. Para realizar la transferencia de los derechos inmobiliarios, les basta con la entrega al causahabiente de los documentos de las tierras que estén en poder del causante.

El Sistema Judicial: Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliario en Alemania. También lo tienen algunos países de Europa. Se llama judicial debido a que las funciones de registrador la ejerce un Juez, dicho magistrado se denomina Juez conservador. Este sistema es el que tiene más coincidencias con el sistema torrens que tenemos en la República dominicana. Se debe a que ambos tienen un origen inglés remoto. Se caracteriza por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, además en este sistema los derechos inmobiliarios que se registran no surgen de una depuración previa. De donde surgen otras características como son: la publicidad, legalidad y especialidad.

Sistema Ministerial:

En el año 1844 nace como Estado independiente la República Dominicana y según se

evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue el

Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas

a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derechos, sino que eran

realizadas en muchos casos por medio de contratos verbales, fundamentados en la

buena fe de los contratantes. Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que,

un simple detentador que pudiese aparentar ser propietario podía transferir a un tercero, que no tenía como comprobar que su vendedor no era el legítimo propietario.

El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y Conservaduría de

Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema Ministerial, de

origen francés. Esta norma estaba inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23

de Marzo de 1855, con la única diferencia que en aquel país europeo la transcripción

era obligatoria y en la República Dominicana era facultativa.

La función del Conservador era transcribir actos y percibir los tributos establecidos por

la ley. Era un sistema de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues

no depuraba los derechos que eran transcritos.

Por la naturaleza del registro de actos era complicado obtener informaciones sobre

la existencia de cualquier afectación o transferencia sobre los objetos de registro. La

Transcripción no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre era posible

determinar quiénes eran los titulares y poder realizar el tracto sucesivo.

Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existían actos previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero era

imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las razones antes

expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la existencia de afectaciones después de haber adquirido, ante la reclamación de quien se veía perjudicado por

la operación.

La ausencia, en este período, de una delimitación real de los inmuebles era uno de

los problemas más serios del sistema, puesto que los inmuebles que se vendían no

estaban mensurados en su mayoría, siendo insuficientes las informaciones sobre la

extensión y los límites

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