Análisis de la ruptura concatenada del principio de tracto sucesivo

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Facultad de Derecho y Ciencias Humanas

Carrera de Derecho

“ANÁLISIS DE LA RUPTURA CONCATENADA DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO”

                                        CURSO: DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

 DOCENTE: KATIA SCSRLET LOAIZA

Autores:

PENELOPE

Arequipa-2019

1. INTRODUCCIÓN

El tracto sucesivo es un principio registral que se encuentra establecido en la legislación nacional, el tracto sucesivo implica una ilación secuencial de los antecedentes del titular registral.

Supo que el registro de un predio, lleva como ilación el titular anterior, este expedirá otro acto u transferencia, dándose solo a la existencia del titular registral, empero si este no existe en el registro por que no inscribió su acto, se romperá el principio de tracto sucesivo.

En ese sentido el sistema registral peruano es declarativo donde prima el folio real.

Esto ha generado que frente al rompimiento del tracto sucesivo, la inscripción del acto no se pueda dar, así tenemos la figura que actualmente hoy en día genera problemáticas:

En el Perú el contrato de compra venta de bien inmueble se celebra a voluntad de las partes, sea verbal o escrito, lo que ocasiona el rompimiento del tracto sucesivo, debido a que el tráfico inmobiliario llega a ser informal al no existir el requisito de inscripción en los registros.

Es por ello que el trabajo de investigación titulado “ANÁLISIS DE LA RUPTURA CONCATENADA DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO “tiene como objetivo general: a) analizar si el principio de tracto sufre alguna interrupción. Como objetivos específicos: b) determinar la naturaleza jurídica de interrupción del tracto sucesivo, y c) determinar la aplicación del principio de tracto sucesivo en la jurisprudencia registral peruana.

Es por ello que la presente investigación deviene de estudios ya realizados sobre el tema, así tenemos la tesis “la reanudación registral del tracto sucesivo interrumpido en la legislación de Guatemala en el derecho comparado”, del autor Marco André Dellachiessa Castellanos , tesis presentada en el año 2015, el objetivo de la tesis era la aplicación de interrupción del tracto sucesivo Gualtemateco, arribando a la conclusión  que El principio registral de tracto sucesivo exige que los sucesivos titulares del dominioo derecho real registrado aparezcan en el registro eslabonados, enlazando al causante con el sucesor. El tracto sucesivo tiene como finalidad organizar los asientos de manera que expresen con exactitud, la sucesión ininterrumpida de los derechos que recaen sobre una misma finca, determinando el enlace titular de cadauno de ellos con su causante inmediato (Delachiesa, 2015).

Es así que del antecedente más próximo, se pudo desprender una problemática aplicada en el Perú, el tracto sucesivo se encuentra interrumpido debido a la informalidad de adquisiciones de predios al no inscribir su derecho en los registros, a ello se agrega la facultad voluntaria de la inscripción en los registros.

1. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Para poder entender el Principio de Tracto Sucesivo, tenemos que saber, el origen y significado; es así que proviene del latín tractus  que significa estar en medio de algo.

Como bien señala el Tracto Sucesivo es el tiempo transcurrido entre dos lugares, que se extiende desde un inicio hacia la secuencia lógica de otro (Bustos, 1983).

Entonces el tracto sucesivo es aquella materialización existente (forma física) entre un acto y otro, necesitando para ello un primer acto, un segundo acto que consecuentemente  desencadena antecedentes.

La Real Academia Española nos brinda una acepción de Tracto Sucesivo refiriendo: “Principio registral conforme el cual el historial jurídico de cada finca a de figurar en el registro sin solución de continuidad” (Real Academia Española, 2019, pág. 1).

En consecuencia principio de tracto sucesivo, es aquella existencia material que se encuentra dentro de los lugares o entre dos actos, esto genera una cronología, es decir, habrá un primer antecedente histórico del cual tendrá un desencadenamiento hilado.

2.1. Concepto

El principio de tracto sucesivo es aquel histórico que consta en los registros, a partir de este se generará una concatenación de diferentes actos, uno tras otros teniendo un antecedente.

Gunter Gonzales señala, el principio de tracto sucesivo, figura jurídica aplicada en el ámbito registral que supone de antecedentes de titularidad en el registro, exigiendo una anterioridad para la inscripción de un nuevo título, con ello se produce una relación entre la primera inscripción y la subsiguiente apreciándose, una aplicación técnica formalista entre un acto y otro (Gonzales, 2012).

Así mismo Roca Sastre indica “las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas de tal modo que el adquiriente sucesor o causa habiente en uno de dichos asientos sea, precisamente el transferente, causante o autor en su inmediato anterior” (Roca, s.f, págs. 720-721).

Un concepto más amplio que brinda Cabanellas:

Es el encadenamiento perfecto entre los distintos asientos del registro de la propiedad; de manera tal, que toda transmisión o acto de disposición surja claramente de la voluntad del titular en el momento de efectuarse. Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario (…) (Cabanellas, 1998, pág. 387).

En consecuencia, el principio bajo mención, brinda una posición enteramente formalista – garantista, no siendo de carácter sustancial, en mérito al requerimiento de la inscripción del primer título, que genera un asiento y en cada transmisión u otro acto inscribible generara otro asiento, no permitido prescindirse de la anterioridad de una inscripción.

2.2. Clases de tracto sucesivo

En la presente investigación hablaremos sobre el tracto sucesivo registral, (formalidad), como bien se ha señalado cuando se habla de tracto sucesivo, se requiere el orden lógico secuencial de cada inscripción en la partida registral; antes de abarcar el tema legislativo en Perú, desarrollaremos brevemente los tipos de tracto sucesivo.

Es así que Roca Sastre(s.f) divide el tracto sucesivo en formal, material y abreviado:

Formal: cada título produceun haciendo en la partida registral

Material: son los sujetos en virtud del cual se produce una secuencia de actos (titulares registrales).

Abreviado: un solo asiento registral comprende varios actos

2.3. Tracto Registral

2.3.1. Tracto sucesivo

El tracto sucesivo nace desde la primera adquisición fuere de registros, dando su nacimiento a una inmatriculación o primera de dominio, como antecedente registral.

El tracto sucesivo aunque presupuesto importante en la mecánica del registro, tiene solamente carácter formal y afecta exclusivamente al funcionamiento del registro (…) No es, pues, un requisito necesario para disponer del derecho desde el punto de vista material o sustantivo, sino solamente un requisito de tipo formal para permitir que el acto dispositivotenga acceso al registro. (León, 1995, pág. 399)

Elementos del tracto sucesivo(Moisset, 2003):

1. La transmisión devenga del titular que figura en los registros
2. Que el titular haya inscrito su trasmisión o acto con anterioridad

En esa misma línea el doctrinario Atilio señala con más exactitud los elementos del tracto sucesivo (Cornejo, 1994):

1. Identidad del sujeto: identidad de la persona que transfiere, con la persona titular que aparece en el registro.

Gonzales Barrón señala que el principio del tracto sucesivo se concentra en dos aspectos básicos, siendo uno de ellos la identidad del sujeto, señalando que debe existir entre el titular registral y la persona que aparece como transmitente en el acto o negocio jurídico susceptible de inscripción. Por ejemplo: Si “X” tiene la calidad de titular en el Registro, debe ser él mismo quien intervenga en el acto de transferencia. (Gonzales, 2008, pag. 510)

        Es decir, el elemento de identiada de sujetos resulata, del antecedente registral que aparece en los fregistros, ejemplo: si deseo realizar transferir un predio necesariamente yo como transfrente tiene que estar inscrito el acto por el cual se haya adquirido el predio, si no se cuenta con dicha titularidad entonces, no se puede disponer del bien.

1. Objeto: en cuanto al contrato que se pretende transferir a parte del titular como antecedente registral este si es propietario podrá arrendarlo, transferirlo o realizar cualquier acto de disposición sobre ese bien, entonces existe una relación de derecho, sin embargo si este es titular sobre los aires de un inmueble podrá realizar la transferencia de los aires, mas no podrá vender por ejemplo la propiedad porque solo es dueño de los aires.

2.3.2. Tracto abreviado

Supone a que se ha realizado una ruptura del tracto, esto debido a que el nuevo adquiriente legítimamente no aparece en el registro, por haber adquirido el predio fuera del registro; entonces el nuevo adquiriente que no figura en los registros,al querer inscribir su derecho no gozará de titularidad sobre el bien, no contando con la titularidad correspondiente para poder disponer.

La figura jurídica materia de análisis supone a la primera inscripción que no requerirá de una cadena lógica de titularidad, por ser esta la primera inscripción (Gonzales, 2012).

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