Antes de comprar un predio

Antes de comprar un predio, tenga en cuenta: En la actualidad existe medios informativos y de consulta tanto a nivel público como privado, que permiten obtener información necesaria con el fin de analizar la conveniencia o no al comprar un inmueble y evitar en muchos de los casos ser estafado. Por lo que hemos querido brindarles unos tips para que tenga si está en la búsqueda de la casa de sus sueños o invertir en el mercado inmobiliario:

1. Verifique el derecho de la propiedad. Para tal efecto con el número de folio o de matrícula inmobiliaria del inmueble, dírijase a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y allí solicite un certificado de tradición y libertad, en este documento podrá encontrar el derecho real a título de que persona está, las afectaciones, embargos o restricciones que tiene el predio. Recuerde que la vigencia de éste documento es de (1) mes.
2. 2o. Tips.

Infórmese sobre la norma que tiene asignada el predio, lo puede consultar en la Secretaria de Planeación o Curadurías Urbanas de cada municipio donde se ubique el lote que desea comprar, o bien puede asesorarse de profesionales idóneos y que conozcan la norma del lugar. La norma es establecida a través de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) de cada municipio e indica entre otros aspectos: Los usos permitidos, las alturas máximas a construir, los aislamientos (antejardín-patio), el índice de ocupación y el índice de construcción, las afectaciones (viales, ronda hídrica..etc.), voladizos, retrocesos, entre otros. Bajo éstos parámetros normativos podrá analizar si lo que tiene en mente construir lo puede llevar a cabo o no, ya que para construir no sólo basta con la solicitud de la licencia de construcción que también se realiza con la Secretaria de Planeación o Curadurías Urbanas, sino que a su vez las Secretarias de Planeación realizan el control urbano durante y después de las obras con el fin de verificar el cumplimiento de la norma. En el caso específico de Fusagasugá la Secretaria de Planeación vienen realizando un exhaustivo programa de Control urbano que en el peor de los casos inicia con procesos de contravención urbanística; terminando con multas costosas y demoliciones. Si una vez verificada la norma del lote determina que no le permite construir lo que desea o ha soñado, lo mejor es seguir buscando el sitio apropiado y evitarse problemas y dolores de cabeza.

1. Antes de comprar un predio…3er. Tips. Una vez tiene certeza que el predio es el indicado en cuanto a norma y a la persona que lo vende, entonces debe analizar y verificar el precio del mismo. En el precio de un inmueble influye variables como: Si es urbano o rural (se verifica en la norma que le expide Planeación o la Curaduría), los usos permitidos, la norma asignada, las amenazas a las que está expuesto y si son mitigables, la ubicación, el clima, la topografía, el estrato del sector, si cuenta o no con servicios públicos, si el predio es un lote en un desarrollo urbanístico saber si éste cuenta con su licencia de urbanismo. Si tiene dudas sobre el precio indague con los vecinos del sector sobre otras ofertas con similares características que exista en la misma zona o mejor aún solicite un avalúo comercial a un profesional idóneo y certificado con Registro Nacional de Avaluadores, ya que la elaboración de un avalúo de un inmueble no se elabora a ojo o bajo criterio personal, sino aplicando técnicas valuatorias y metodologías estandarizadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las cuales están normatizadas a nivel nacional para tal efecto.

1. Antes de comprar un predio 4º. Tips……..Notaria y Registro.

Cuando ha decido comprar el inmueble que desea y negociado con el vendedor, lo conveniente es elaborar un documento denominado promesa de compraventa. Con la firma de este documento también se deben consignar, como mínimo, los datos de las personas entre las que se hace el acuerdo, la ubicación y los linderos del bien, el precio y la forma de pago, y la fecha de firma de escritura. Adicionalmente, se debe tener en cuenta la cláusula que compromete al vendedor a entregar los pagos de servicios al día; allí también se deja constancia de que el inmueble no tiene ningún tipo de embargo u otro compromiso.

Para realizar la minuta, el notario exige:

• La promesa de compraventa
• Copia de la escritura vigente
• Certificado de Tradición y Libertad
• Certificación del pago de valorización del IDU (para el caso de Bogotá) o paz y salvo de tesorería en otros municipios.
• Licencia de construcción. En este paso debe tener en cuenta que si el inmueble no cuenta con licencia de construcción, se requiere de un tiempo que es definido por las entidad competente que expide dichos documentos. Para el caso de las licencias de construcción es recomendable estipular en las cláusulas de la promesa de compraventa un plazo no inferior a (45) días hábiles, esto con el fin de realizar el respectivo trámite ante las Curadurías u Oficinas de Planeación, éste plazo puede llegar a ser mayor en caso que se presente congestión en las entidades en cuestión.
• Boletín de nomenclatura (en algunos municipios).
• El último impuesto predial cancelado.
• Fotocopias de las cédulas de compradores y vendedores, copia del reglamento de propiedad horizontal-si el bien está sometido al régimen y paz y salvo del administrador.
• En caso de que se compre con hipoteca se requiere el certificado de Cámara y Comercio de la financiera.

Con la documentación completa, las partes deben firmar la minuta simultáneamente, previa lectura de todas las páginas. Esto, con el fin de que posteriormente no se puedan hacer modificaciones.

Definida, firmada y autenticada la promesa de compraventa y vencidos los plazos allí establecidos, debe proceder a elevar a escritura pública la transacción. En Colombia usted se hace dueño de la propiedad solamente cuando se eleva a escritura pública la compra y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Para tal efecto tenga en cuenta que en la Notaria hay unos gastos que deben ser cancelados, siendo:

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