CARTILLA MANUAL PARA LA ELABORACIÓN Y/O REVISION DE ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS

CARTILLA MANUAL PARA LA ELABORACIÓN Y/O REVISION DE

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS

1. OBJETIVO GENERAL

Esta Cartilla manual dirigido al profesional de la Interventoría que realiza la Universidad

Nacional de Colombia a las obras de Colegios que está actualmente adelantando la

Secretaría de Educación Distrital (SED) para fijar los parámetros y facilite la revisión y/o

elaboración de Análisis de Precios Unitarios (A.P.U.), de aquellas actividades no previstas

en un determinado contrato de construcción.

2. OBJETIVOS PARTICULARES:

Los objetivos particulares son básicamente entre otros afines, los enunciados a

continuación:

Generalidades:

 Realizar la revisión de los Análisis de Precios Unitarios (A.P.U.), presentados por el

contratista, de aquellas actividades no previstas en sus contratos, pero que son

indispensables de construir.

 Verificar que todos y cada uno de los A.P.U. a revisar, sean presentados

personalmente y con el tiempo necesario y suficiente, directamente por el personal

profesional encargado de la obra por parte del contratista.

 Verificar que los A.P.U. presentados para actividades de obras no previstas, sean

realmente eso: “Obras no previstas” en el contrato.

 Se verifica para los efectos, que no sean A.P.U. de una obra prevista y contratada en la

que al cambiar su nombre, la transforman como no prevista, para poder hacer un

A.P.U. nuevo y con precios diferentes a los contratados.

 También debe ser verificado que no sea un A.P.U. de una obra prevista y contratada en

la que al cambiar una simple especificación o una característica menor, la transforman

como “Obra no prevista” para poder hacer un A.P.U. nuevo con precios diferentes a los

contratados.

 Hacer los seguimientos del desarrollo de la construcción de las actividades “no

previstas”, con el fin de verificar se cumplan las condiciones y características del A.P.U.

convenido.

 Otros de características afines.

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3. DETALLE DE LA REVISIÓN.

Se adelanta con el siguiente procedimiento.

 3.1 ESTUDIO DE LA DOCUMENTACIÓN GENERAL:

La interventoría en obra, por intermedio de su GERENTE de interventoría, deberá:

 Solicitar formalmente al contratista de la totalidad de los documentos que hacen parte

integral del contrato de construcción realizado entre la SED y el Contratista.

 El Gerente deberá entregar dichos documentos al personal profesional a su cargo

(Directores y residentes de interventoría) para su conocimiento y estudio.

 Todos ellos deberán estudiar con sumo cuidado los documentos que hacen parte del

contrato, como son:

 El texto mismo del contrato y sus anexos.

 Pliego de condiciones base de la licitación.

 Planos Arquitectónicos generales y de detalle.

 Planos técnicos y de ingeniería.

 Especificaciones detalladas de construcción.

 Memorias de cálculos técnicos.

 Presupuestos de construcción con todos sus informes y anexos.

 Programaciones de obra.

 Planes de manejo ambiental.

 Planes de seguridad industrial.

 Compromisos generales y particulares entre las partes.

 Otros afines.

 3.2 ESTUDIO DE LOS DOCUMENTOS PERTINENTES DEL PRESUPUESTO DE

CONSTRUCCIÓN.

Como el objetivo general de esta cartilla manual se refiere básicamente al tema de los

presupuestos, se hace énfasis en esto, por lo cual la interventoría en obra, gerentes,

directores y residentes para la eficiente ejecución de su trabajo, deberá:

 Estudiar detalladamente los presupuestos de construcción, los análisis de precios

Unitarios (A.P.U.), sus listados de precios básicos, cantidades de obras y memorias si

es que están disponibles, y en general aquellos documentos indispensables para la

realización correcta del trabajo de control del presupuesto por la interventoría.

 Constatar la correcta estructura o construcción de los A.P.U. contractuales (los que

hacen parte del contrato) verificando para cada A.P.U. que su información sea,

completa, suficiente y confiable.

 Verificar las cantidades de obra del presupuesto contractual contra planos disponibles y

contra la realidad de obra y conceptuar al respecto.

 Informar a la dirección del convenio, de los aciertos, inconsistencias, anomalías,

errores y demás situaciones encontradas.

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 3.3 REALIZACIÓN DE ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS (A.P.U.) DE

ACTIVIDADES NO PREVISTAS EN EL CONTRATO:

Es frecuente que los presupuestos que realizó el proponente para efectos de la licitación

de obra, esté incompleto y con diversos errores, por lo tanto que existan actividades

indispensables para la construcción del colegio que no se encuentran incluidas dentro de

dicho presupuesto, por lo cual se hace indispensable organizar la ejecución de estas

actividades “no previstas” por lo tanto se hace indispensable convenir los precios y

tiempos para su ejecución.

Para los efectos la interventoría de obra deberá solicitar al contratista la realización de los

A.P.U. de las actividades “no previstas” procediendo a recibir mediante oficio y registró los

documentos recibidos, y de manera inmediata proceder ha:

 Verificar que cada A.P.U. entregado por el contratista, efectivamente sea de una

actividad “no prevista”

 Constatar la correcta estructura o construcción de los A.P.U. verificando para cada

A.P.U. que su información sea, completa, suficiente y confiable.

 Verificar las cantidades de obra de cada actividad “no prevista” contra planos

disponibles y contra mediciones reales de obra.

 Verificar la correcta aplicación en cada A.P.U. de los precios contractuales (si es que

aplica), mediante la consulta directa a los documentos del presupuesto, como son los

A.P.U. y los listados de precios de insumos que el contratista ha debido suministrar.

 Aplicar, en caso que no sean insumos con valores contractuales, los valores

adecuados comercialmente, es decir los precios del mercado.

 Verificar que los precios unitarios de Mano de obra sean los adecuados del mercado y

sus rendimientos acordes a las características de cada actividad y de cada obra.

 Realizar el seguimiento de rendimientos de aquellas actividades en construcción y

realizar el registro de sus resultados, en los que se detectaron rendimientos y

características de todos los insumos, incluyendo aquellos de difícil cálculo, como son

los rendimientos de la mano de obra, máquinas, equipos, herramientas y formaletas,

entre otros.

 Con los resultados de lo anteriormente descrito, el director de interventoría procederá a

ajustar el A.P.U. y encontrar el nuevo valor (si ese es el caso).

 Expondrá al contratista el resultado de dicho estudio y ajuste, y junto con el, se

realizarán los nuevos ajuste (si ese es el caso)

 Imprimirá el A.P.U. así logrado y le anexará los documentos de soporte (textos

explicativos, cotizaciones, planos, detalles, facturas, fotos, etc.).

 Dispondrá del tiempo necesario entregar de manera personal al asesor de costos de la

Interventoría, discutir el A.P.U., y proceder a realizar los ajustes del A.P.U. (si ese es el

caso)

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 Llevar al contratista los resultados argumentados de los ajustes del A.P.U., y proceder

a repetir el ciclo de ajustes, hasta lograr el visto bueno del asesor de Interventoría,

quien finalmente lo recomendará para su pago a la SED.

 Continuará con las actas y demás trámites previstos para el caso.

 3.4 DIFICULTADES QUE SE PUEDEN PRESENTAR:

Es frecuente que algunos de los A.P.U. que el contratista realiza y presenta a la

interventoría para su estudio y recomendación, estén con errores de cantidades por unidad

y/o de rendimientos en sus insumos, así como con algunos de sus precios superiores a los

del mercado, por lo tanto la Interventoría deberá estudiar dichos A.P.U., y ajustar sus

precios de la siguiente manera:

 Cuando en alguna actividad todavía no construida, no sean fáciles de establecer los

precios o rendimientos de la mano de obra, herramientas, equipos, formaletas y

máquinas, se deberá realizar en conjunto el profesional de interventoría con el del

constructor, una simulación teórica del rendimiento de todos y cada uno de sus

insumos con el fin de establecer el precio de cada uno.

 Lo anterior hace prever, que en las actividades ya realizadas, así mismo la interventoría

debió haber realizado un seguimiento y registro de sus resultados, con el fin de que

cuando se realice el correspondiente A.P.U., se tenga la información pertinente y

confiable para realizarlo.

 El estudio de cada uno de los A.P.U. (si se requiere), debe venir soportado con texto,

dibujos, fotos o cualquier otro medio impreso que complemente la información

consignada en cada uno de los A.P.U. y que ese material acompañe a los informes y

cobros correspondientes.

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