CONJUNTO DE NORMAS JURÍDICAS QUE REGULAN LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD, EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN Y LOS EFECTOS DE LOS DERECHOS INSCRITOS.

DERECHO REGISTRAL

CONJUNTO DE NORMAS JURÍDICAS QUE REGULAN LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO PÚBLICO  DE  LA PROPIEDAD, EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN Y LOS EFECTOS DE LOS DERECHOS INSCRITOS.

ELEMENTOS DEL DERECHO REGISTRAL:

• ELEMENTO MATERIAL O SUSTANTIVO.- CONSISTE EN EL ESTUDIO DE LOS DERECHOS INSCRIBIBLES.
• ELEMENTO FORMAL O ADJETIVO.- COMPRENDE LA REGULACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN.
• ELEMENTO ORGÁNICO.- REGULA LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD.

REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

• INSTITUCIÓN ADMINISTRATIVA ENCARGADA DE PRESTAR UN SERVICIO PÚBLICO, EL CUAL CONSISTE EN DAR PUBLICIDAD OFICIAL  SOBRE EL ESTADO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD Y POSESIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES, ASÍ COMO DE ALGUNOS ACTOS JURÍDICOS, LIMITACIONES Y GRAVÁMENES, ASÍ COMO LA CONSTITUCIÓN Y MODIFICACIÓN DE LAS PERSONAS MORALES: ASOCIACIONES Y SOCIEDADES CIVILES.

OTRAS INSTANCIAS REGISTRALES EN MÉXICO:

• REGISTRO PÚBLICO DE COMERCIO.-  LLEVA A CABO LA INSCRIPCIÓN DE TODOS LOS ACTOS DE COMERCIO RELATIVOS A PERSONAS FÍSICAS Y/O PERSONAS MORALES (SOCIEDADES MERCANTILES), ACORDE A LAS DISPOSICIONES CONTENIDAS EN EL CÓDIGO DE COMERCIO.
• REGISTRO AGRARIO NACIONAL.-  ANTE ÉSTE SE REALIZAN LAS INSCRIPCIONES RELATIVAS A TODOS LOS ACTOS JURÍDICOS RELATIVOS A LA POSESIÓN Y TENENCIA DE LAS TIERRAS EJIDALES Y COMUNALES REGULADAS POR LA LEY AGRARIA (PARCELAS, SOLARES URBANOS, PERTENECIENTES AL RÉGIMEN EJIDAL).
• REGISTRO FEDERAL DE ARMAS DE FUEGO.- LA DIRECCIÓN GENERAL DEL REGISTRO FEDERAL DE ARMAS DE FUEGO Y CONTROL DE EXPLOSIVOS ES UN ORGANISMO DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL, DEPENDIENTE DE LA SECRETARÍA DE LA DEFENSA NACIONAL, CUYA MISIÓN ES REGULAR LAS ACTIVIDADES ENMARCADAS EN LA LEY FEDERAL DE ARMAS DE FUEGO Y CONTROL DE EXPLOSIVOS.
• DIRECCIÓN DE CATASTRO (ESTATAL Y MUNICIPAL).-  EN ESTAS INSTANCIAS SE CONTIENE EL INVENTARIO  PRECISO Y DETALLADO DE LOS PREDIOS Y LAS CONSTRUCCIONES, QUE BRINDE  CERTEZA Y SEGURIDAD JURÍDICO-TRIBUTARIA, POR MEDIO DE INFORMACIÓN ACTUALIZADA  SOBRE PROCESOS  LEGALES,  TÉCNICOS Y FISCALES, DISPONIBLES PARA TODO TIPO DE USUARIOS.
• DIRECCIÓN DEL ARCHIVO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS.- EN ESTA DEPENDENCIA SE LLEVA A CABO LA  INSCRIPCIÓN DE ACTOS NOTARIALES, TALES COMO INFORMACIÓN DE EXISTENCIA O NO DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS, REVOCACIÓN DE PODERES Y TESTAMENTOS, AUTORIZACIÓN DE FOLIOS Y REVISIÓN DE PROTOCOLOS.

DIFERENCIAS ENTRE EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y REGISTRO PÚBLICO DE COMERCIO.

• 1.- EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD ESTÁ REGULADO POR UNA LEY LOCAL, Y EL DE COMERCIO POR UNA LEY FEDERAL.
• 2.- EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD SE INSCRIBEN ACTOS RELATIVOS A DERECHOS REALES; EN CAMBIO, EN EL REGISTRO PÚBLICO DE COMERCIO SE INSCRIBEN LOS COMERCIANTES, PERSONAS FÍSICAS O MORALES Y LOS HECHOS RELACIONADOS CON ELLOS.

FINALIDAD DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD:

• PROPORCIONAR SEGURIDAD JURÍDICA AL TRÁFICO DE INMUEBLES, MEDIANTE LA PUBLICIDAD DE LA CONSTITUCIÓN, DECLARACIÓN, TRANSMISIÓN, MODIFICACIÓN, EXTINCIÓN Y GRAVAMEN DE LOS DERECHOS REALES Y POSESIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES, DÁNDOLE UNA APARIENCIA JURÍDICA DE LEGITIMIDAD Y FE PÚBLICA A LO QUE APARECE ASENTADO Y ANOTADO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD.

SISTEMAS REGISTRALES

A) ATENDIENDO A LOS EFECTOS DE SU INSCRIPCIÓN. SE CLASIFICAN EN:

• SUSTANTIVO.- LA PROPIEDAD SE ADQUIERE POR MEDIO DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. LA INSCRIPCIÓN ES UN ELEMENTO ESENCIAL PARA LA VALIDEZ DEL ACTO JURÍDICO.
• CONSTITUTIVO.- EL DERECHO NACE CON EL CONTRATO O EL ACTO JURÍDICO, Y PARA SU PERFECCIONAMIENTO ES NECESARIA LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. (EN MÉXICO ESTE SISTEMA APLICA EN TRATÁNDOSE DE ASOCIACIONES Y SOCIEDADES CIVILES, YA QUE LA PERSONALIDAD JURÍDICA SE ADQUIERE CON LA INSCRIPCIÓN DEL ACTA CONSTITUTIVA EN EL REGISTRO).
• DECLARATIVO.- LA  TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD SE VERIFICA POR MERO EFECTO DEL CONTRATO, Y SÓLO SE REQUIERE LA INSCRIPCIÓN PARA QUE EL ACTO SURTA EFECTOS CONTRA TERCEROS. (SISTEMA UTILIZADO EN MÉXICO, EN TRATÁNDOSE DE DERECHOS REALES).

B) POR LA FORMA DE INSCRIPCIÓN.-

SE CLASIFICAN EN:

• PERSONAL.- EXISTE UN REGISTRO ÚNICO POR CADA PERSONA FÍSICA O MORAL, EN EL QUE SE INSCRIBEN TODOS LOS ACTOS JURÍDICOS QUE VERSEN SOBRE DERECHOS REALES.

FOLIOS.- ES UNA CARPETA DONDE SE INSCRIBEN O INMATRICULAN CADA UNO DE LOS BIENES INMUEBLES, LAS OPERACIONES SOBRE LOS MUEBLES Y LAS PERSONAS MORALES.

• LOS ASIENTOS SE PRACTICAN EN LOS SIGUIENTES FOLIOS:

1.- DE INMUEBLES.

2.- DE MUEBLES.

3.- DE PERSONAS MORALES.

4.- AUXILIARES.

• LIBROS.- EN ESTE SISTEMA SE ANOTAN O INSCRIBEN LOS DOCUMENTOS RELATIVOS A LOS DERECHOS REALES. SE ENCUENTRAN EN VARIAS “SECCIONES”.
•  ANTERIORMENTE SE TRANSCRIBÍAN EL CONTENIDO TOTAL DEL DOCUMENTO QUE SE INSCRIBÍA. EN LA ACTUALIDAD SE ENCUADERNAN COPIAS CERTIFICADAS DE LOS TÍTULOS INSCRITOS.
• ELECTRÓNICO.- ES UN SISTEMA DE INSCRIPCIÓN DE FOLIO ELECTRÓNICO, EN EL CUAL SE CREA UNA BASE DE DATOS CENTRAL, MEDIANTE EL CUAL SE REALIZA LA CAPTURA, ALMACENAMIENTO, CONSULTA, REPRODUCCIÓN Y TRANSMISIÓN DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL.

ACTOS JURÍDICOS INSCRIBIBLES

• CONSTITUCIÓN,
• DECLARACIÓN,
• TRANSMISIÓN,
• MODIFICACIÓN,
• EXTINCIÓN, Y
• GRAVAMEN

CONSTITUCIÓN DE DERECHOS REALES

• CREA DERECHOS REALES DONDE NO EXISTÍAN:
• TESTAMENTO (LEGADO, HEREDERO).
• INFORMACIÓN AD PERPETUAM (INFORMACIÓN DE DOMINIO).
• ARRENDAMIENTO. (2039,2045,2055 C. C.).
• COMODATO.
• PATRIMONIO DE FAMILIA (777 C. C.).
• USUFRUCTO.

DECLARACIÓN DE DERECHOS REALES

• SE TIENE DE FACTO, EL DERECHO REAL, PERO NO EXISTE DE IURE.
• INFORMACIÓN AD PERPETUAM (POSESIÓN).
• DECLARACIÓN DE EXCEDENCIA DE SUPERFICIE
• DECLARACIÓN DE DISMINUCIÓN DE SUPERFICIE.

TRANSMISIÓN DE DERECHOS REALES

• SE TIENE EL DERECHO REAL Y SE TRANSMITE A OTRA PERSONA.
• COMPRA VENTA.
• ADJUDICACIÓN POR SUCESIÓN.
• ADJUDICACIÓN POR SUBASTA O ALMONEDA. (REMATE DE BIENES)
• DONACIÓN.
• EXPROPIACIÓN.
• PERMUTA,
• DACIÓN EN PAGO

MODIFICACIÓN DE DERECHOS REALES

• EL DERECHO REAL EXISTE PERO SUFRE CAMBIOS QUE DEBEN ASENTARSE EN EL TÍTULO DE PROPIEDAD:
• SUBDIVISIÓN DE PREDIO.
• FUSIÓN DE PREDIOS.
• CONSTITUCIÓN DE CONDOMINIO.
• DIVISIÓN DE COSA COMÚN.

GRAVÁMENES

• SE IMPONE UNA LIMITACIÓN AL DOMINIO DEL BIEN O UNA CARGA PARA QUE RESPONDA POR UNA OBLIGACIÓN:
• EMBARGO.
• HIPOTECA.
• INSCRIPCIÓN DE LA DEMANDA.
• SERVIDUMBRE DE PASO.
• ACCIÓN INTERDICTAL DE OBRA NUEVA.

EXTINCIÓN DE DERECHOS REALES

• LA CANCELACIÓN DE CUALQUIERA DE LOS DERECHOS REALES INSCRITOS O DE SUS LIMITANTES.
• CANCELACIÓN DE HIPOTECA.
• LEVANTAMIENTO DE EMBARGO.
• CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE LA DEMANDA.
• CANCELACIÓN DEL AVISO PREVENTIVO.

PRINCIPIOS REGISTRALES.-

• EXPLICAN EL CONTENIDO Y FUNCIÓN DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD, Y ESTÁN TOTALMENTE ENTRELAZADOS, POR LO QUE EXPLICAN LA TEORÍA Y LA PRÁCTICA DE LA FUNCIÓN DEL REGISTRO.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.-

• EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DA PUBLICIDAD Y SEGURIDAD JURÍDICA FRENTE A TERCEROS, SOBRE LOS DERECHOS REALES QUE SE TIENEN RESPECTO A UN INMUEBLE. SI NO EXISTIERA EL REGISTRO, NO SERÍA POSIBLE INVESTIGAR QUIÉN ES EL TITULAR DE UN INMUEBLE O QUÉ GRAVÁMENES LO LIMITAN.
• PUBLICIDAD FORMAL.- CONSISTE EN LA POSIBILIDAD DE CONSULTAR PERSONALMENTE LOS LIBROS Y FOLIOS, ASÍ COMO OBTENER DEL REGISTRO LAS COSNTANCIAS Y CERTIFICACIONES DE LOS ASIENTOS Y ANOTACIONES.
• PUBLICIDAD MATERIAL.- SON LOS DERECHOS QUE OTORGA LA INSCRIPCIÓN: LA PRESUNCIÓN DE SU EXISTENCIA O APARIENCIA JURÍDICA, Y LA OPONIBILIDAD FRENTE A OTRO NO INSCRITO.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.-

• LOS ACTOS ASENTADOS, INSCRITOS O ANOTADOS EN LOS FOLIOS SON DOCUMENTOS PÚBLICOS QUE TIENEN LA PRESUNCIÓN DE VERACIDAD, HACEN PRUEBA PLENA. ASÍ MISMO HACEN FE PÚBLICA LAS CERTIFICACIONES Y CERTIFICADOS EXPEDIDOS POR EL DIRECTOR DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD.
• SON DOCUMENTOS PÚBLICOS PUES LOS EMITE UN FUNCIONARIO EN EJERCICIO DE SUS FACULTADES.

• SÓLO PUEDEN SER DESTRUIDOS POR VÍA DE ACCIÓN, NO DE EXCEPCIÓN.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

ES LA POSIBILIDAD QUE DA LA LEY PARA REALIZAR EFICAZMENTE UN ACTO JURÍDICO. SE CONOCE TAMBIÉN COMO DE EXACTITUD, PORQUE OTORGA CERTEZA Y SEGURIDAD JURÍDICA SOBRE LA TITULARIDAD, TRANSMISIÓN, EXACTITUD Y VERACIDAD DE LOS DERECHOS REALES INSCRITOS

• LEGITIMACIÓN ORDINARIA.- CUANDO EXISTE COINCIDENCIA ENTRE EL DERECHO PROTEGIDO Y LA REALIDAD DE HECHO.
• LEGITIMACIÓN EXTRAORDINARIA.- CUANDO UN ACTO ES EFICAZ PERO EL AUTOR NO GOZA DE LA TITULARIDAD DEL DERECHO, LA LEY LEGITIMA EL ACTO POR LA APARIENCIA JURÍDICA.
• LA LEGITIMACIÓN NACE CON EL ASIENTO O ANOTACIÓN EN EL REGISTRO, ASÍ QUE MIENTRAS NO SE DEMUESTRE LA INEXACTITUD DE LO INSCRITO FRENTE A LO REAL, PREVALECE LO QUE SE ENCUENTRA ASENTADO.
• LO INSCRITO ES EFICAZ Y CREA UNA PRESUNCIÓN JURIS TANTUM DEL QUE EL TITULAR APARENTE ES REAL.
• CUANDO SEAN ACTOS QUE AFECTEN AL INTERÉS DE UN TERCERO, LA PRESUNCIÓN SE VUELVE JURIS ET JURE, EN PROTECCIÓN A LOS ADQUIRENTES DE BUENA FE, PRESUMIENDO QUE UN DERECHO EXISTE Y PERTENECE AL TITULAR REGISTRAL.
• SÓLO PUEDE SER CANCELADO POR VÍA DE ACCIÓN Y NO DE EXCEPCIÓN.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN.-

• LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO SE REALIZA A INSTANCIA DE PARTE Y NUNCA DE OFICIO. ES POTESTATIVO SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN O CANCELACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
• UNA VEZ QUE SE PRESENTA EL DOCUMENTO PARA SU INSCRIPCIÓN, SE INICIA EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL, Y EL REGISTRADOR TIENE LA OBLIGACIÓN DE LLEVAR A CABO LOS ACTOS SEÑALADOS POR LA LEY PARA REALIZAR LA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL. YA QUE LA INSCRIPCIÓN ES UN ACTO ROGADO, UNA VEZ QUE EL DOCUMENTO ES PRESENTADO Y SE HA INICIADO EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL, EL INTERESADO PUEDE DESISTIRSE DEL TRÁMITE Y EL REGISTRADOR ESTÁ OBLIGADO A DEVOLVER EL DOCUMENTO.

PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO.-

• PARA QUE EN LOS ASIENTOS DEL REGISTRO EXISTA UNA MODIFICACIÓN, ES NECESARIA LA VOLUNTAD DEL TITULAR REGISTRAL O DE QUIEN LOS SUSTITUYA (REPRESENTANTE LEGAL O POR ORDEN JUDICIAL).
• EL CAMBIO O MODIFICACIÓN DE LOS ASIENTOS SÓLO SE REALIZA MEDIANTE UN ACTO JURÍDICO EN DONDE SE  HAYA EXPRESADO EL DESEO DE LA CREACIÓN, TRANSMISIÓN, MODIFICACIÓN O EXTINCIÓN DE UN DERECHO REAL.

PRINCIPIO DE PRELACIÓN, PRIORIDAD O RANGO.-

• DOS DERECHOS NO PUEDEN, AL MISMO TIEMPO, OCUPAR UN MISMO LUGAR Y PREFERENCIA, POR LO QUE AQUÉL DOCUMENTO QUE SE HUBIESE PRESENTADO PRIMERO PARA SU REGISTRO TENDRÁ MEJOR RANGO Y PREFERENCIA.
• PUEDEN COEXISTIR DERECHOS IGUALES, PERO CON RANGO DIFERENTE.
• ANOTACIONES PREVENTIVAS.- SON AVISOS DEL NOTARIO O DE UN JUEZ PARA DAR SEGURIDAD A UN ACTO JURÍDICO, A EFECTO DE QUE EL DERECHO REAL INSCRITO NO PUEDA SER MODIFICADO EN PERJUICIO DE UN TERCERO.
• AVISO PREVENTIVO NOTARIAL.
• ORDEN JUDICIAL PRECAUTORIA.

PRINCIPIO DE CALIFICACIÓN.-

• TAMBIÉN SE DENOMINA DE LEGALIDAD.
•  CONSISTE EN QUE TODO DOCUMENTO, AL INGRESAR AL REGISTRO, DENTRO DEL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN, DEBE SER EXAMINADO POR EL REGISTRADOR PARA CALIFICAR SUS ELEMENTOS DE EXISTENCIA Y VALIDEZ, Y SI LOS SATISFACE, SERÁ INSCRITO.
• SÓLO PUEDEN INSCRIBIRSE DOCUMENTOS AUTÉNTICOS Y FIDEDIGNOS QUE REÚNAN LOS REQUISITOS DE CONTENIDO Y FORMA.
• EL REGISTRADOR CALIFICA SI EL DOCUMENTO SATISFACE LAS FORMALIDADES DE LEY, LA CAPACIDAD DE LAS PARTES Y LA VALIDEZ DEL ACTO O CONTRATO.

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN.-

• LOS ASIENTOS, ANOTACIONES E INSCRIPCIONES CONSTITUYEN LA FINALIDAD PROPIA DEL REGISTRO.
• PARA QUE UN ASIENTO O ANOTACIÓN PRODUZCA SUS EFECTOS, DEBE CONSTAR INSCRITO EN UN FOLIO O LIBRO. DE ESTE MODO EL ACTO INSCRITO SURTE EFECTOS CONTRA TERCEROS.
• INMATRICULACIÓN.- ES LA PRIMER INSCRIPCIÓN DE UN INMUEBLE EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD.
• PUEDE LLEVARSE A CABO POR MEDIO DE RESOLUCIÓN JUDICIAL O POR RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.-

• TIENE COMO FINALIDAD DETERMINAR PERFECTAMENTE LOS BIENES OBJETO DE INSCRIPCIÓN, SUS TITULARES, ASÍ COMO EL ALCANCE Y CONTENIDO DE LOS DERECHOS. TAMBIÉN SE LE LLAMA PRINCIPIO DE ESPECIFICACIÓN O DE DETERMINACIÓN.
• OBLIGA A CONCRETAR EL BIEN, LOS SUJETOS Y EL DERECHO INSCRITOS.
• CUANDO UN PREDIO ES SUBDIVIDIDO O FRACCIONADO, O SE CONSTITUYE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO, SE DEBE ABRIR UN FOLIO POR CADA UNO DE LOS DEPARTAMENTOS RESULTANTES Y LOCALES EN CONDOMINIO, EN EL QUE SE DESCRIBAN SUS CARACTERÍSTICAS PARTICULARES.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.-

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