REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD

Dentro de los antecedentes históricos, podemos considerar que varios tratadistas del Derecho Registral, han diferido en sus conclusiones, pero de todos ellos encontramos que Bernardo Pérez Fernández, nos remota a épocas muy antiguas al decirnos que estudiosos del derecho hipotecario, pretenden encontrar en pasajes bíblicos, los orígenes más remotos de la publicidad inmobiliaria, o manifestaciones rudimentarias de la transmisión de dominio que se refieren más bien a modos o formas sacramentales de la trasmisión de la propiedad.

Lo anterior, no deja clara la idea aun de si efectivamente fue en tiempos bíblicos el nacimiento del Registro público pues los tiempos antecedentes que existen son muy vagos e imprecisos. Pero enfocándonos por otro sendero, hemos encontrado otros datos que nos llevan a considerar que en antigüedad ya existía un control registral sobre bienes inmuebles, en país como los que citamos a continuación:

EGIPTO

Respecto a la organización del Registro público de la Propiedad en este país, Jerónimo González, declara que al parecer existían dos clases de oficina: la biblioszeke democión logon (archivo de negocios) en donde se conservan las declaraciones hechas cada catorce años que sirvan como base a la percepción de impuestos, y la enkeseon biblioszeke ( archivo de adquisiciones), dirigida por funcionarios análogos a nuestros registradores bibliofilakes), que intervenían en la contratación inmobiliaria y la transmisión de derechos de igual carácter. En el caso de enajenación o gravamen de fincas, se solicitaba autorización bibliofilakes para realizar el acto, por medio de una instancia, en la que se hacía constar la inscripción a nombre del disponente y las circunstancias del contrato proyectado, terminando con la a petición de que se ordena al fedatarii la autenticación del mismo. Los bibliofilakes, poseians facultades calificadoras; comprobaban las declaraciones y anotaban los impedimentos en uno de los duplicados presentados.

Se lleva el archivo probablemente, por los nombres de los propietarios y orden alfabético, y existía una especie de índices que eran extractos de la documentación archivada, formados por el sistema de folio personal, es decir agrupando, bajo el nombre del propietario, las fincas, cargas y derechos.

ROMA

Respecto a la publicidad registral, debemos decir que esta no existió en Roma, pues es creación germánica, pero si podemos decir, que existió la “mancipatio” la “in jure cessio” y la “traditio”, que eran más que nada formas solemnes de transmisión de la propiedad, y de las cuales encontramos lo siguiente:

La mancipatio .- Era una forma de contratación esencialmente formalista, porque las frases rituales, los gestos y la actitud general de los intervinientes, era el elemento sin el cual la partes no podían quedar obligadas, ni surtir efectos los actos que celebran.

En la mancipatio, existe el “mancipio accipiens” , que es el adquiriente; el “mancipio dans”, que es el tranferente, e interviene también el “librepens”, que es el agente público, y los “testis classicis”, que son cinco testigos, el adquiriente y el transferente comparecían ante el agente público y los testigos, para que el primero pronunciara las palabras rituales “nuncupatio”, a la vez que ponía la mano en la cosa que en el acto simboliza, por ejemplo, el predio enajenado y que podía consistir en un puño de tierra o en otra cosa semejante, posteriormente golpeaba la libra o balanza que sostenía el agente público con una rama de árbol, y todo ello simboliza la transmisión de la propiedad o la venta que las partes celebran en ese acto.

La Injure Cessio.- Era un juicio fingido que encubría un negocio de transferencia de bienes; un simulacro de juicio reivindicatorio, en el que el demanda confesaba la demanda.

La “Mancipatio” y la “in jure cessio”, fueron desapareciendo paulatinamente en la época clásica frente al avance de la fórmula de la “traditio”.

La Traditio.- Se trataba de una entrega de la cosa con desapoderamiento. Por eso, en el lenguaje jurídico-Moderno, traditio también quiere decir entrega.

Al principio la “mancipatio” y la “in jure cessio”, coexisten con la “traditio, pero acaban por desaparecer.

En el derecho Romano la trasmisión de la propiedad se otorgaba por actos exteriores

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