CONTABILIDAD DE CONDOMINIOS

¿QUE ES UN CONDOMINIO?

Es algo tan simple como la propiedad de una cosa común. Toda persona al adquirir un apartamento o local en un edificio, construido bajo el régimen de propiedad horizontal, automáticamente se hacen propietarios de las áreas comunes que el mismo posee, y por lo tanto queda sujeto a unos deberes y derechos sobre las mismas. El cumplimiento de estos deberes y derechos constituye un factor fundamental para que la vida en condominio se lleve a cabo sobre bases que permitan el mejor disfrute de las instalaciones comunes por parte de todos sus moradores.

DOCUMENTO DE CONDOMINIO

Es el instrumento legal que describe la propiedad común de la comunidad, especifica la linderos y medidas de las distintas de conforman el inmueble, las cosas comunes, tanto las generales como las limitadas a cierto numero de apartamentos. Y dicho documento puede ser modificado de acuerdo al articulo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero para tal fin se requerirá la aprobación del 100% de los copropietarios, es decir por unanimidad.

Debe existir un documento de condominio ya que es una obligación legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para que un inmueble pueda ser vendido por apartamentos o locales y consecuentemente le sean aplicables las normas contenidas en dicha ley, sus propietarios deben protocolizar ante la oficina subalterna de registro de la jurisdicción el respectivo documento de condominio antes de proceder a vender el primer apartamento o local y cada uno de los propietarios debe tener un ejemplar al momento de adquirirlo y deberá cumplir sus estipulaciones.

BASES LEGALES DE LOS CONDOMINIOS

Los Condominios deben regirse principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal, Código de Comercio, Ley Especial para la Dignificación de las Trabajadoras y Trabajadores Residenciales, Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos de Vivienda”.

¿CUANDO SE CONSTITUYE LA JUNTA DE CONDOMINIO?

La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su articulo 18, que la junta de condominio debe constituirse en un plazo no mayor de 60 días, luego de haberse protocolizado la venta de los apartamentos, locales u oficinas que representen el 75% del total del inmueble o edificio. Mientras no se logre este requisito legal y no se constituya la primera junta de condominio, el propietario del edificio es la persona encargada de administrarlo, directa o indirectamente, de modo que puede designar a una persona natural o jurídica para que ejerza esta función.

El requisito indispensable para ser integrante de la junta de condominio es ser copropietario, en consecuencia ni un inquilino o familiar del copropietario puede pertenecer a la junta.

¿CUANTOS INTEGRANTES PUEDE TENER LA JUNTA DE CONDOMINIO, COMO SE ELIGEN?

Según el articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe estar integrada por al menos tres (03) copropietarios y por tres suplentes que llenaran sus faltas en orden de su elección. Es designada por la asamblea de copropietarios y sus integrantes duran un año en el ejercicio de sus funciones pudiendo ser reelectos. De su seno se elige al presidente, secretario y tesorero, siendo de esta forma mas fácil la distribución de de las tareas o responsabilidades y, en consecuencia, el condominio estará manejado en mejor forma mas organizada y eficiente.

¿CUALES SON LAS FACULTADES DE LA JUNTA DE CODOMINIO?

Están establecidas en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y decidirán por mayoría de votos, y tendrán las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el reglamento de dicha Ley y, sus facultades son las siguientes:

 Convocar en caso de urgencia a la asamblea de copropietarios.

 No puede destituir al administrador, pero pueden proponerlo en la asamblea.

 Ejercer las funciones del administrador, en caso de que la asamblea de copropietarios no hubiere procedido a designarlo.

 Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria.

 Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador. Cuando la junta de condominio participa con la administración en forma conjunta, coordinada y cordial, en la revisión mensual de los recibos de condominio y otros aspectos, difícilmente se presentaran problemas relativos a dudas o malas interpretaciones en la administración del condominio.

LA ADMINISTRACION DE CONDOMINIO

El administrador puede ser cualquier persona natural o jurídica por lo general la junta de condominio pide varios presupuestos y credenciales que después de ser analizados por la junta, son presentados con una recomendación a la asamblea para que esta haga la elección correspondiente. El administrador debe tener experiencia comprobada, buena reputación y solvencia económica. Se recomienda que la junta de condominio visite las oficinas de las administradoras evaluadas y pida referencias sobre el manejo de otros inmuebles.

¿COMO Y QUIEN NOMBRA AL ADMINISTRADOR DE CONDOMINIO?

Hay casos en que los propietarios del edificio nombran, antes de designar a los miembros de la junta de condominio, al administrador, por motivos de organización y conservación del inmueble, pero una vez constituida la junta de condominio, el administrador deberá ser ratificado en su cargo o destituido para dar lugar a una nueva contratación. Queda claro que el nombramiento del administrador es una facultad reservada a la asamblea de copropietarios y nadie más. Se debe entender el termino “la asamblea” como “los copropietarios”, de forma tal que lo importante es que sea la mayoría la que decida el nombramiento del administrador.

Esta decisión podrá ser tomada mediante carta-consulta, dirigida a cada uno de los copropietarios. La resolución debe contar con, al menos, la mayoría simple de los votos, es decir, la mitad mas uno de los copropietarios, salvo que el documento de condominio del edificio disponga otra cosa.

El administrador deberá ser elegido por el periodo de un año, con reelección por periodos iguales.

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

Las principales funciones del administrador, según el artículo 20 del la Ley de Propiedad

...