CUESTIONARIO SOBRE EL CONTRATO DE RETRACTO EN VENEZUELA

1) Defina contrato de retracto.

En el Artículo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: "Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto."

Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado más los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del mismo.

2) Tipos de contrato, de retracto convencional y legal, señalar y definir cada uno.

Contrato de retracto convencional.

El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544 (C.C.V. art. 1.534). Debe observarse que el retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación.

Contrato de retracto legal.

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo ( C.C.V. art 1.546 encab.)

Nuestro retracto legal tiene su origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia. A diferencia del retracto sucesoral, el retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño.

3) Requisitos y plazos que debe contener el retracto convencional.

a) Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es válida pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta de modo que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo negocio traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo convengan las partes sin que en tal caso la retroactividad afecte a los terceros o que el acuerdo, aunque sea posterior a la celebración de la venta, haya sido anterior a la transmisión de la propiedad.

b) Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de cinco años articulo 1535 C.C.V encabezado y aparte 1. La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo sea fijado originalmente sumado a esas prorrogas llegue a exceder de cinco años. En todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe convenirse antes de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario, la propiedad del comprador se habrá consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será sino una promesa de venta hecha por el comprador hacia el vendedor. Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la prórroga cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal establecida en la ley.

Si el plazo para ejercer el derecho de retracto no se fija en el contrato, la acción para intentar el retracto prescribe por el término de cinco años, contados a partir de la fecha del contrato, art. 1535 C.C.V aparte 2.

El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en el contrato, pero la limitación legal se refiere a cinco años contados a partir de la fecha de la celebración.

4) Derechos y beneficios contenidos en el contrato de retracto convencional entre las partes.

a) Pueden ejercer el derecho de retracto en primer término el vendedor o sus causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido a titula particular de uno u otros, el derecho de retracto ya que éste es cesible.

En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas expresas:

1) Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por propia cuenta (art 1.541 C.C.V.). La prohibición de rescate parcial se justifica por la consideración de que el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no como una suma de partes, y además, por el deseo de evitar que el comprador quede en comunidad contra su voluntad.

2) Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad sino que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo entero (art 1.542 C.C.V). La hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de la cosa por diversos contratos sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con indicación por separado de las partes vendidas y de sus precios. En ambos casos, el retrayente puede en la proporción que le corresponde o, si los demás no quieren rescatar parcialmente, puede rescatar el todo, pero sin que el comprador pueda obligarlo a rescatar el todo. La diferencia de reglamentación de este supuesto con el anterior se explica porque aquí el comprador no ha adquirido la cosa como un todo.

En caso de pluralidad de causahabientes a título particular del vendedor en ese derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los herederos de éstos.

b) Los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean quirografarios (art 1.593 aparte 2 C.C.V), pero el comprador tiene frente a los mismos el beneficio de excusión. Por analogía con las normas sobre el beneficio de excusión del fiador debe concluirse que el beneficio tiene que ser invocado por el comprador (no procede de pleno derecho), que éste ha de señalar bienes conforme a las disposiciones citadas y que debe anticipar los gastos de la excusión.

Capacidad y poder para ejercer el derecho de retracto.

Rige la materia del derecho común con la advertencia de que en principio, retraer es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración. Así pues, para ejercer el derecho de retracto se requiere en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.

El retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a titulo universal, y contra los terceros adquirentes.

En el caso de retracto frente al comprador o sus causahabientes a titulo universal deben tenerse en cuenta dos normas expresas de la ley:

a) Si el comprador con pacto de retro de una parte indivisa de un fundo lo adquiere en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial resultante de licitación provocada contra él, podrá obligar a su vendedor a rescatar la totalidad del fundo, si quisiera ejercer el derecho de retracto (art 1.540 C.C.V.). Como se sabe, la ley ordena para el caso de partición de herencia, que si los inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se hará su venta en subasta pública ( art 1.071 C.C.V), norma que es aplicable a toda división entre comuneros (art 770). Pues bien, si el comprador de una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo él en remate originado por el hecho de que otro comunero haya exigido la partición, el comprador adjudicatario puede obligar a su vendedor a rescatar no sólo la parte del fundo que le había vendido sino la totalidad del mismo, si es que quiere ejercer su derecho de retracto.

b) Por otra parte, si el comprador hubiera dejado varios herederos, el derecho de retracto no podrá ejercerse sino contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se la haya dividido entre ellos ( art 1.543 C.C.V. encabezado), pero si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo ( art 1.543 C.C.V)

El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros adquirentes sin necesidad de demandar previamente al comprador original y aún cuando en los contratos de esos terceros no se haya hecho mención del retracto convenido (art 1.538 C.C.V). La regla vale no sólo para los terceros adquirentes de la propiedad de la cosa de que se trate, sino también para todos los terceros que hayan adquirido derechos ( por ejemplo: usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca) sobre la cosa.

Forma de ejercer el derecho de retracto convencional.

La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a titulo universal o los terceros adquirentes.

Parte de la doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga oferta real y depósito dentro

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