“First:Building Management”

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1. RESUMEN EJECUTIVO

“First:Building Management” surge como respuesta al constante aumento de la oferta de edificios en Santiago, donde sigue habiendo un espacio para nuevos entrantes al mercado y la creación de nuevas oportunidades de negocio a partir de la gestión de administración de edificios.

Se decidió ir más allá de los competidores, tratando de captar edificios que aún están en manos de Inmobiliarias, es así como de una gestión temprana para la administración de comunidades puede hacer llevar la delantera en el negocio. El primer paso fue definir dentro del ámbito que se desenvolvería y haría gestión la empresa, luego en su siguiente fase debió establecer el lugar geográfico donde “F:BM” centraría sus operaciones, los cuales se centran en comunas del sector medio alto de la capital chilena.

La misión de la empresa está enfocada a proporcionar a sus clientes una administración ágil y eficiente en el uso de los fondos. Para ello dispone de los mejores recursos materiales y humanos, con el fin de brindar un servicio personalizado y de alta calidad.

Los objetivos se centran en lograr una aproximación total al cliente, asesorándoles y atendiendo a sus necesidades, creando un vínculo de credibilidad y transparencia con la finalidad de crear un núcleo de confianza, dando una máxima prioridad a la personalización del servicio prestado y a la satisfacción del cliente.

Una vez definida la misión de la empresa se realizó un análisis del micro entorno, utilizando las herramientas adecuadas, y obteniendo las amenazas y las oportunidades de la empresa. Posteriormente, se determino la cadena de valor genérica y los factores críticos para tener éxito en dicho sector de actividad.

La ventaja competitiva que se pretende otorgar, desarrollar y sostener en esta propuesta, proviene de la optimización en tres aspectos; La estandarización del servicio, cercanía del servicio prestado y finalmente la certificación.

La inversión necesaria para implementar el proyecto (escenario normal) considera la suma de $ 50.000.000.-, para esta inversión se ha definido como aporte de capital de socios el equivalente al $27.500.000.- (55%) y el saldo deberá ser financiado con un crédito bancario a largo plazo $22.500.000.- (45%). Esta inversión incluye el requerimiento de capital de trabajo para el funcionamiento de la empresa según el modelo económico a $ 27.774.553.- y en el modelo financiero a $ 34.613.165.-

El punto de equilibrio donde las ventas cubren los costos y gastos se alcanza en el mes uno del año dos.

La correcta implementación de las estrategias comerciales, operativas y de recursos humanos permitirá en el escenario definido como normal, una tasa interna de retorno a la inversión del 46% (Evaluación financiera), con un periodo de recuperación de la inversión de tres años y un mes y un valor actual neto $ 152.416.887.-, tomando para ello una tasa de descuento de 14%.

2.ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA

2.1 Tamaño y crecimiento de la Industria

La industria inmobiliaria se puede definir como una absolutamente desarrollada y consolidada además de altamente profesional. Esta industria ha recibido fuertes golpes en las dos últimas décadas que la han robustecido en sus proyecciones. Hoy no se concibe un desarrollo inmobiliario sin el estudio de mercado respectivo; Las inmobiliarias se esfuerzan en entregar a los demandantes un producto de excelente calidad dentro del precio y mercado al que se dirigen; cuidan celosamente el prestigio alcanzado; tienen claro el concepto y proceso de la post venta, sobre todo hoy, cuando el demandante está altamente informado tanto de los productos como de los valores y las plusvalías. Esta industria debe seguir evolucionando positivamente pues es un importante motor de la economía nacional y, aún cuando es muy sensible a los cambios, la estabilidad que se observa, permite actuar con bastante seguridad dentro de los límites de la prudencia comercial.

Los efectos en el precio ocurren, principalmente en arriendos donde, mientras el valor de las casas sube, el de los departamentos en altura se ven prácticamente homologados con los que se ubican en los pisos inferiores

La administración de edificios es un negocio que sólo en los últimos años ha alcanzado un nivel de profesionalismo, esto ha ido de la mano con el crecimiento de la economía y los cambios de preferencias de las personas. Podemos ver que las familias han elegido para vivir comunidades de edificios, con el fin de encontrar seguridad, tranquilidad y disminución de los gastos asociados a la mantención.

Atrás han quedado los propietarios de departamentos que se hacían cargo de llevar la administración. Factores como la poca transparencia, la búsqueda constante de bajar los costos, la estandarización de los procedimientos dio paso a que se iniciara como negocio la tarea del manejo diario y la administración de una comunidad.

El obtener importantes economías de escala, contar con tecnología de punta en los procesos y tener personas capacitadas es lo que determina en gran medida el éxito en este rubro.

2.2 Principales actores de la industria

Entre las principales empresas de administración de edificios encontramos a CB Richard Ellis.en el ámbito de administración de oficinas. abarcando el 65% del mercado de oficinas clase A de alta tecnología y un 25% de oficinas de clase B de mediana tecnología.

En Chile, la competencia a la luz de los números son administradoras que en conjunto pueden tener un 30% del mercado, entre las más destacadas: SADE, US Equities, Colliers y La Bellotas.

2.3 Tendencias de la industria

El mercado de la administración de edificios se caracteriza por ser una actividad independiente y de importantes ingresos. Dentro la cual se encuentran administradores (personas naturales), franquicias, empresas y multinacionales.

En la actualidad, el mercado de la administración de edificios ha comenzado a profesionalizarse cada vez más, dejando atrás la vieja imagen del administrador informal, que era el encargado sólo de las reparaciones y mantención de un edificio. Lo anterior, debido al explosivo aumento de propiedades en comunidad, sean edificios o condominios, las cuales incluyen sistemas de alta tecnología, como también a las altas exigencias que las autoridades imponen sobre distintas materias a los propietarios de esos inmuebles.

Si bien, en la actualidad no existen exigencias claras respecto a los conocimientos, aptitudes o habilidades de una persona para desempeñarse como administrador de condominios, los comités de administración están decidiendo contratar a quienes demuestren una buena preparación y sólidos conocimientos en la gestión del cuidado de los bienes comunes, el cumplimiento de la normas sobre seguridad, la administración financiera, etc.

Aquellas personas que pueden acreditar estudios específicos en estas materias, son los candidatos ideales para los comités de administración de los miles de edificios y condominios emplazados en el país.

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Otras de las tendencias de la industria son:

▪ Cada vez los espacios comunes son más relevantes que los de uso exclusivo.

▪ Tendencia a vivir en comunidad, primeras generaciones.

▪ Poca cultura de vivir en comunidad.

▪ Comité de administración con poca experiencia

▪ Ejercicio de la actividad de administradores sin preparación

▪ Falta de normativas, manuales, procedimientos estandarizados y adecuados.

▪ Mala percepción por parte del cliente respecto a una integración vertical y       horizontal del negocio.

2.4 Graficos

Los miles de edificios, villas y condominios, de casas, oficinas, departamentos, parcelas o locales comerciales que según la ley N°19.537 artículo 22 están obligados a contar con los servicios de un administrador formal y representante legal.

Actualmente existen en torno a los 2.233 administradores en Santiago, los cuales varían de acuerdo a cuantos edificios tienen en cartera, donde destaca que el 71% de los administradores tienen 1 edificio y el 1% más de 30 (Fuente: Informe CALEU, 2014).

Así mismo dentro de un universo de 8.786 edificios administrados, tenemos que el 71% de los administradores tenía en sus carteras 1 edificio, el 28% de 3 a 20 y el 1% entre 22 o más.

El siguiente gráfico muestra el número de administradores por categoría

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3. ANALISIS DE LOS CLIENTES

3.,1 Clientes Y Segmentacion

La investigación de potenciales clientes tuvo como objetivo determinar el potencial de mercado de la industria de administración de condominios, tipos de clientes y precio pagado por el servicio. En la ejecución del estudio detectamos 3 tipos de interlocutores, los cuales catalogamos de la siguiente manera:

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