Gestión Urbanística

Un solar rectangular entre medianerías, de 45,00 m. por 34,00 m., con el lado mayor a fachada a C/ Principal, y estando orientada la calle de Este a Oeste, tiene la calificación urbanística siguiente:

ORDENANZA URBANÍSTICA:

En Manzana cerrada:

Fondo edificable: 12,00 m.

Altura: 3 Plantas

Uso Principal: Residencial.

Uso Compatible: Comercial en uso exclusivo de planta baja.

Es obligatorio dotar de una plaza de garaje por vivienda y una por cada 100 m2 de local comercial.

ESTUDIO DE MERCADO:

En esa zona, hemos obtenido los siguientes valores de mercado:

VIV.1: de 85 m2 y de 202.000,00 €

VIV.2: de 77 m2 y de 194.000,00 €

VIV.3: de 83 m2 y de 201.000,00 €

VIV.4: de 84 m2 y de 205.000,00 €

VIV.5: de 50 m2 y de 168.000,00 €

VIV.6: de 86 m2 y de 200.000,00 €

VIV.7: de 79 m2 y de 218.000,00 €

VIV.8: de 87 m2 y de 207.000,00 €

VIV.9: de 75 m2 y de 187.000,00 €

VIV.10: de 83 m2 y de 207.500,00 €

Las plazas de garaje, se venden a una media de 17.000,00 €/plaza, debiendo destinarse un mínimo de 27,00 m2 por cada plaza de garaje.

Los locales comerciales, se venden en esa zona a una media de 3.000,00 €/m2.

VALOR DE CONSTRUCCIÓN:

Consultados a varios constructores de esa zona, hemos obtenido un valor de construcción de 800,00 €/m2 de vivienda; 450,00 €/m2 de local comercial diáfano y 350,00 €/m2 de garaje en sótano.

No considerar la superficie de portal y escalera en planta baja, ni la de la rampa de acceso al sótano para aparcamiento.

CALCULAR:

El valor del solar a precio de mercado.

Analizando los datos de la parcela obtenemos el siguiente gráfico:

a) Con los valores de mercado, calculamos el valor medio por m2 de vivienda en esa zona. Realizamos una homogeneización de resultados, eliminando en este caso aquellas viviendas que superen en exceso o defecto el valor medio más el 10 %.

m2 € €/ m2

V1 85 202.000,00 2.376,47

V2 77 194.000,00 2.519,48

V3 83 201.000,00 2.421,69

V4 84 205.000,00 2.440,48

V5 50 168.000,00 3.360,00

V6 86 200.000,00 2.325,58

V7 79 218.000,00 2.759,49

V8 87 207.000,00 2.379,31

V9 75 187.000,00 2.493,33

V10 83 207.500,00 2.500,00

Sviv 85 198.950,00 2.557,58

10% 2.813,34

-10% 2.301,82

Vviv 2.468,43

b) Calculamos las superficies de Viviendas, locales y Plazas de garajes.

Suponiendo que todas las viviendas tienen la misma superficie, 85 m2, ,calculamos el número de viviendas y la superficie total:

Sviv por planta= 540 m2

Nº viv= 540/85= 12 viv

Calculamos el número de locales con la superficie por planta baja,:

Nº locales = 540/100= 5,4

El número de plazas de garajes viene condicionado por el número de viviendas y locales.

Nº plazas de garaje por viviendas = 12 plazas

Nº plazas de garaje por locales = 5,4 = 6 plazas

Nº Superficie Plantas Superficie total

Viviendas 12 85 m2 2 1080 m2

Plazas de Garaje 18 27 m2 1 486 m2

Locales 5,4 100 m2 1 540 m2

c) Calculamos el valor de Construcción de las Viviendas, Locales y Plazas de

...