Impuesto Por Adquisicion De Bienes

IMPUESTOS SOBRE ADQUISICION DE BIENES

Para el caso del comprador o el adquirente de un inmueble, tiene que pagar tanto impuestos federales como locales.

Los impuestos federales que corresponden al comprador son 2 (ninguno aplica para el caso de adjudicaciones por herencia):

1.- Impuesto Sobre la Renta por Adquisición de Bienes Inmuebles, el cual se causa con motivo de que el valor de avalúo sea mayor en un 10% que el valor de venta, aquí el Estado considera que el comprador está adquiriendo barato, por lo que está obteniendo una ganancia en su patrimonio, en ese orden de ideas, debe pagar un impuesto por esa ganancia. Para éste caso sí es fácil calcular el impuesto basta con una simple resta del valor del avalúo menos el valor de venta, el resultado se multiplica por el 20% y éste resultado será el impuesto a pagar. Si no existe la diferencia del 10%, es decir, si no se está comprando barato, no se causa este impuesto. Este impuesto también se aplica para las donaciones, con excepción de las donaciones que se hagan entre entre cónyuges casados en separación de bienes (ver tema aparte sobre regímenes matrimoniales) o donaciones entre padres e hijos o nietos o viceversa, fuera de esos casos toda donación gratuita causa impuesto, porque el que está ganando en su patrimonio sin desembolsar ningún peso es quien recibe la donación (donatario) y el monto es también el 20% sobre el valor del inmueble.

2.- Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), el cual se causa con motivo de las construcciones que NO SEAN habitacionales y como todos sabemos la tasa es del 16% sobre el valor de dichas construcciones (si todo el inmueble es habitacional, entonces no hay I.V.A., si sólo una parte del inmueble es habitacional y la otra comercial, sólo se causará IVA sobre las construcciones no habitacionales) y ya que he estado hablando también de donaciones y herencias, pues es de aclarar que ambas operaciones no causan este impuesto, puesto que exclusivamente se causa el mismo con motivo del precio de venta, cosa que no existe en la donación ni en la adjudicación.

En cuanto a los impuestos locales, el comprador debe cubrir su impuesto por adquisición de bienes inmuebles o traslado de dominio (impuesto que también siempre se causa tratándose de donación y adjudicación por herencia), el cual se calcula en base al o que sea más alto entre el valor de la operación, valor de avalúo o valor catastral (en algunas entidades no es necesario sacar avalúo). hay que realizar una serie de cálculos para obtener el impuesto.

Hay que tomar en cuenta que las leyes que rigen todos los anteriores impuestos determinan que ellos se causan al momento en que se generan los actos, por lo tanto, para el caso de contratos privados, todos los impuestos arriba citados se causarán a la fecha del contrato y si no se cubren, causarán recargos hasta la fecha en que sean pagados y así como se actualiza el valor de adquisición del enajenante que expliqué arriba, así también se actualiza el impuesto que debió pagarse y a dicha actualización se le sumarán los recargos (hasta eso, la propia ley determina que al término de 5 años prescribe el derecho de Hacienda para cobrar esos impuestos, así que máximo se generarán 5 años de recargos para el caso de impuestos no pagados con 6 años o más). Para el caso de que no esté presente el enajenante para cubrir sus impuestos respectivos, tendrá que pagarlos el adquirente, puesto que la ley no prevé en ninguna forma que deje de pagarse algún impuesto (una razón más por la cual no es recomendable un contrato privado de compraventa ni de cesión de derechos.

será el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles sobre el cual tendremos interés de hablar. En este caso, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, se causa conforme a las siguientes:

Están obligadas al pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, las personas físicas y las morales que adquieran inmuebles que consistan en el suelo, en las construcciones o en el suelo y las construcciones adheridas a él ubicados en un municipio, así como los derechos relacionados con los mismos.

En caso

...