Inmobiliario

TEMA VII. LEVANTAMIENTOS PARCELARIOS. EL CONDOMINIO. LAS INFRACCIONES PENALES ANTE LA JURISDICCION INMOBILIARIA.

7.1LEVANTAMIENTOPARCELARIO.

7.1.2 CONCEPTO.

Es el acto de levantamiento territorial practicado con el fin de constituir, modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles.

Entre los principales actos de levantamiento parcelarios encontramos: (i) la mensura para saneamiento ; (ii) la modificación parcelaria ; (iii) la subdivisión ; (iv) la refundición ; (v) la urbanización parcelaria ; (vi) la regularización parcelaria; y (vii) el deslinde; estos dos últimos regulados en la Resolución No. 355-2009 de la Suprema Corte de Justicia, la cual contiene el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde y que explicamos a continuación de forma más detallada debido a su importancia en materia inmobiliaria.

7.1.3 IMPORTANCIA DE LAS OPERACIONES TÉCNICAS DE LEVANTAMIENTO PARCELARIO.

El deslinde, la subdivisión, la refundición y la urbanización parcelaria tienen una importancia capital en toda la organización del Sistema Torrens. Sobre todo porque uno de los fines de la Ley de Registro Inmobiliario, que mantiene en nuestro país el mencionado Sistema, es precisamente individualizar y hacer inequívoco el derecho de propiedad inmobiliaria.

Ese objeto se logra, después del proceso de saneamiento catastral, por medio del deslinde y la subdivisión. Mientras que con la refundición logramos que dos o más solares o parcelas colindantes se presenten en un mismo plano, y estén protegidos o protegidas por un mismo Certificado de Titulo. Y con la urbanización parcelaria se da paso a un proyecto urbanístico.

Además, con las operaciones, se logra eliminar una serie de conflictos y trabas que genera la propiedad inmobiliaria registrada en comunidad.

Los conflictos se generan como consecuencia de la promiscuidad a que se ven obligados los que están estrechamente vinculados en el registro de propiedad en comunidad, porque el inmueble aparece registrado y protegido por un Certificado de Título que genera las anotaciones correspondientes a los derechos de cada copropietario, pero sin especificar los linderos de cada uno de ellos o el lugar específico que le corresponde dentro de la parcela.

Esto ocasiona grandes dificultades, especialmente cuando un copropietario pretende mantener bajo su control una porción de los terrenos que le interesa a otro copropietario, provocando situaciones que producen Litis sobre derechos registrados que tienen que ser resueltas, conforme a la Ley de la materia, por las dos instancias de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Las trabas aparecen cuando se procuran realizar las operaciones comerciales que esos derechos inmobiliarios registrados generan. Los compradores o acreedores son atormentados siempre por las dudas jurídicas que los derechos registrados en comunidad provocan. Tales como: si será realmente el lugar que los propietarios enseñaron el objeto de los derechos, que regularmente se presenta como un llano, o una porción de playa, o el frente de una carretera o avenida, o con una mejora significativa, etc., mientras queda otra porción, que es una cañada, o un barranco profundo, o una loma pelada. Poco importa que el propietario alegue que ocupa esa porción desde hace mucho tiempo. El posible comprador o acreedor será asaltado por las dudas hasta que se practique el deslinde o la subdivisión correspondiente. Y esas dudas imposibilitan la operación jurídica. Trabas que desaparecerían con las operaciones técnicas mencionadas.

7.1.4 DESLINDE, SUBDIVISIÓN, REFUNDICIÓN Y URBANIZACIÓN PARCELARIA.

EL DESLINDE

Es la operación técnica inmobiliaria que permite individualizar los derechos de un propietario con relación a los demás copropietarios de un mismo solar o parcela.

Con el deslinde se ubica, se separa y se particulariza la cantidad de terreno que corresponde a un copropietario respecto a los demás que tienen derechos registrados en esos mismos terrenos.

El deslinde está contemplado especialmente en el Párrafo 1 del artículo 130 de la Ley de Registro Inmobiliario y los artículos que van del 157 al 164 del Reglamento General de Mensuras Catastrales.

El deslinde, contrario a los demás levantamientos parcelarios, siempre es contradictorio, conforme al señalado artículo 130 de la Ley de Registro Inmobiliario. Por tanto, no se puede realizar el deslinde sin el apoderamiento del Juez de Jurisdicción Original territorialmente competente.

De acuerdo con el mencionado artículo 157 del Reglamento General de Mensuras Catastrales el “Deslinde es el acto de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria.”

El deslinde permite que se expida un Certificado de Titulo independiente para la porción de terrenos que ha sido sometida a esa operación técnica, con lo que nace a la luz jurídica un nuevo inmueble. Estará denominado con las designaciones catastrales correspondientes.

Conforme al artículo 815 del Código Civil, a nadie se le puede obligar a mantenerse en estado de indivisión, esto es, que cualquier copropietario puede, en el momento en que lo decida, realizar el deslinde de la porción de terreno a la cual tenga derecho, sin que nadie pueda impedírselo.

El que ejecuta los trabajos de campo y gabinete para la confección de los planos es el Agrimensor contratado con La finalidad de realizar el deslinde.

LA SUBDIVISION

Es la operación técnica inmobiliaria que permite fraccionar o dividir un terreno que ha permanecido como propiedad de varias personas, con la finalidad de que cada uno de los copropietarios tenga individualizada La porción de terreno que le corresponde, y que ese derecho quede amparado por el Certificado de Titulo de rigor.

Con La subdivisión se logra que un inmueble que antes estuvo adjudicado o registrado a favor de una o varias personas, en comunidad, se convierta en varios inmuebles, y que cada uno sea una propiedad particular, con su designación catastral especial y su correspondiente Certificado de Titulo.

La subdivisión está contemplada, de manera particular, en el artículo 167 del Reglamento General de Mensuras Catastra... les. Y dice: “Se denomina subdivisión al acto de levantamiento parcelario por el cual se crean nuevas parcelas por división de una parcela

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