Fraude Inmobiliario

Contenido

CAPÍTULO INTRODUCTORIO 1

Justificación 1

Problema 1

Hipótesis 1

Objetivo General 1

Objetivo Específico 1

Delimitaciones 1

Alcances 1

Limitaciones 1

CAPITULO PRIMERO 1

Fraude Inmobiliario Registral 1

CAPITULO SEGUNDO 1

Herramientas para la prevención 1

CAPÍTULO TERCERO 1

Jurisprudencia Costarricense y Adquiriente a non domino, Verus domino 1

Conclusiones 1

Recomendaciones 1

Bibliografía 1

CAPÍTULO INTRODUCTORIO

Definición del objetivo del estudio.

El tema de fraude inmobiliario es importante ya que nos va a permitir ampliar los conocimientos acerca del tema que más adelante vamos a desarrollar y a su vez no ser victimas del fenómeno que transciende desde los Estados unidos a nuestras fronteras de una manera sigilosa.

Delimitaciones

Éste trabajo se llevará a cabo en el gran área metropolitana (GAM), específicamente en los Tribunales de Justicia, Registro Nacional y cualquier otro lugar (del GAM) al que la investigación nos lleve.

Justificación

El tema que nos sumerge a lo largo de esta investigación sobre el Fraude Inmobiliario nace en una llamativa noticia que aparece en el Tico Times donde se indica (no hay fuente que pueda demostrar la veracidad de estos números) que en Costa Rica cerca del 30 % de los negocios inmobiliarios son fraudes o esconden algún tipo de tramite fraudulento.

Pensando en esto, que además lanzaba una advertencia a la inversión extranjera y utilizaba frases como: “el complejo sistema legal de Costa Rica, basado en un antiguo Código Napoleónico” o la diferencia abismal que existe entre un corredor de bienes raíces en Estados Unidos y uno de Costa Rica, queda más que demostrado de donde surge la motivación de abordar el tema.

Además de que nace la posibilidad de explicar este fenómeno desde sus cimientos o meros conceptos para poder ir abordando de manera correcta todo este interesante tema.

Queda en evidencia la discrepancia de criterios que surge entre la Sala Primera y la Sala Tercera, ambas abren un debate más que emocionante, interesante donde ambas hilan muy delgado sobre los mismos concepto que conoceremos a lo largo de este trabajo.

Principales antecedentes

Sucede que se están dando inscripción de documentos en los

cuales se traspasa un bien inmueble, pero que el propietario nunca ha

suscrito ni ha tenido la voluntad ni el consentimiento de traspasar dicho

bien a terceros. Este fenómeno sucede debido a la suplantación de la

identidad del transmítente o propietario.

Dicho traspaso ilegal se realiza a veces con la confabulación de

notarios públicos otras veces son los mismos notarios los que son

engañados por sujetos inescrupulosos organizados y especializados en

este tipo de delincuencia y el Registro Público a pesar de tener todos

estos mecanismos de seguridad no logra evitar dicho tipo de fraude.

Objetivo General

Analizar si el Registro Nacional de la Propiedad vela o utiliza las herramientas de prevención para la protección ante el Fraude Inmobiliario

Objetivo Específico

• Conceptuar Fraude Inmobiliario

• Identificar las herramientas existentes y el alcance de estas para prevenir las acciones fraudulentas en el área inmobiliaria

• Analizar la situación existente en Costa Rica, a nivel jurisprudencial respecto al tema.

Hipótesis

En nuestro país una de las principales características de las entidades públicas es la de proteger a los usuarios, sin embargo el sistema que posee el Registro Nacional se encuentra limitado en cuanto a protección se refiere, debido a varios mecanismo, propios de éste y otros que van estrechamente relacionados como la acción notarial.

Alcances

Será dirigido a toda persona que se haya visto despojada de algún bien inmueble de su propiedad y se tratará de alertar al resto de los mecanismos existente y que están al servicio de los mismos además de cómo poder resolver ante un derecho lesionado.

Limitaciones

Se encontraron varias limitaciones como lo son:

• La entrevista a alguna que sufriera de Fraude Inmobiliario y que además de ser el dueño real no lo pudiera recuperar por asunto meramente interpretativo.

• El no poder accesar a archivos internacionales donde el derecho va más avanzado que en Costa Rica, con respecto al tema.

• No hay algún tipo de censo (confiable) que nos hable (en cifras) de este problema.

Referente institucional

Tribunales de Justicia: Fue fundado en 1825 y su presidente es Zarella Villanueva integrada por 22 magistrados y 25 suplentes.

Registro Nacional: Creado el 25 de mayo del año 1975 a partir de la promulgación atraves de la ley publicada en la gaceta, en su entonces el presidente Daniel Oduber.

CAPITULO PRIMERO

En este apartado haremos una descripción básica y practica para poder entender el Fraude Inmobiliario desde su base para que así el lector pueda tener más clara toda la noción del tema.

Fraude Inmobiliario Registral

Para poder profundizar sobre éste tema, se debe tener claro y entender lo que significa fraude registral inmobiliario.

Como se mencionará más adelante en el Registro Nacional de la Propiedad, existe una serie de mecanismos de seguridad registral que se deben llevar a cabo para que un bien, en este caso inmueble pueda quedar inscrito en esta entidad pública.

Lo que está sucediendo es que se están inscribiendo propiedades, en las cuales se da un traspaso de un bien inmueble, pero que el legítimo dueño nunca ha tenido la voluntad, ni mucho menos ha consentido el traspaso del bien a un tercero.

Esto sucede porque se da una suplantación de identidad del propietario o dueño legítimo, por medio de falsificación de cédulas de identidad, falsificación de testimonios de escrituras públicas, poderes especiales falsos, es decir, que el fraude se da al suplantar la identidad del propietario y así lograr el despojo del bien de su propiedad.

Este acto ilegal, muchas veces se da con la intervención de notarios públicos, otras veces, los notarios también son engañados, por personas que son especialistas en estos tipos de fraude y el Registro Público, a pesar de tener tantos mecanismos de seguridad, no ha logrado filtrar este tipo de fraude.

De manera que se puede conceptualizar el fraude inmobiliario como un fenómeno en el cual se presenta e inscribe en el Registro Público documentos que han cumplido con todas las formalidades legales, pero que no fueron otorgadas por el propietario original, ya que si identidad fue suplantada, por lo que pierde su propiedad y otro la adquiere mediante una comisión de delito ilícito.

El problema surge cuando el tercer adquirente de buena fe, confiado en la publicidad que da el Registro, adquiere la propiedad que de forma ilegal le fue despojada al propietario legítimo.

CAPITULO SEGUNDO

Vamos a revisar lo que la población tiene a su servicio para no ser víctima de este tipo de delito y entre ellos tendremos que hablar del Registro Nacional.

Herramientas para la prevención

El Registro Nacional reza lo siguiente en su misión “El Registro Nacional de Costa Rica es la Institución Pública, rectora y responsable de la actividad registral y geoespacial; protege los derechos inscritos de la persona física y jurídica, ofreciendo servicios de calidad y seguridad jurídica a los usuarios” (página electrónica del Registro Nacional); la institución es la encarga de velar por “actividad registral”

Veamos que nos pone la institución a nuestro servicio en la página electrónica podemos encontrar los siguientes apartados:

1. Consulta de Mueble, Inmuebles y Personas Jurídica.

• Estado de los Bienes Muebles e Inmuebles

• Estado de los documentos presentados ante el Diario

• Documentos inscritos

• Consultas (nombres de personas físicas y jurídicas)

2. Informes Registrales

• Descripción del Bien Inmueble

3. Recepción de Documento

4. Básicamente estos son los pasos, para cualquier tipo de información, requeridos con respecto al tema. Además se puede encontrar un apartado de certificaciones, donde aparece:

1. Bienes (se indica si una persona física o jurídica posee o no bienes muebles o inmuebles inscritos a su nombre)

2. Planos Catastrados (copias del plano)

En cada uno de estas viñetas para corroborar información viene la descripción (de la viñeta) y el procedimiento para solicitarla.

Para cerrar con el Registro Nacional como una gran y compleja herramienta a la que casi todos los usuarios tenemos acceso; en el enunciado que reza su “misión” podemos decir que nos queda debiendo.

Como usuarios se debe asumir una cuota de responsabilidad ya que si tenemos una gran número de elementos a nuestra mano, no todos pero si una gran parte.

Ante el Registro Nacional el fraude se configura de la siguiente manera:

• Se presenta un documento falso (generalmente trata del consentimiento que da el verdadero dueño (verus domino)

• O también se inscribe un falso poder (a partir de un documento falso)

• A partir de esto una persona figura como propietario de un bien del cual no es el dueño real (el

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