La Compraventa

LA COMPRAVENTA

2.2 La compraventa. El contrato de compraventa es el que mayor importancia tiene entre los de su clase; es el contrato tipo de los traslativos de dominio y constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza.

La compraventa es el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio son el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es la forma principal de adquirir el dominio, dentro de los contratos traslativos y la compraventa es a su vez la figura fundamental para adquirir la propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.

2.2.1 Definición. Es un contrato traslativo de dominio; es el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

 “La compraventa constituye uno de los modos de adquirir derivativos, y es un contrato oneroso y bilateral, por el que un sujeto, llamado vendedor, se obliga a transferir a otro sujeto, que se denomina comprador, la propiedad de una cosa corporal o incorporal (herencia, créditos, derechos, acciones) mediante un precio determinado o determinable”.

Código Civil del Estado de Zacatecas.

De la compraventa.

Artículos 1584 al 1671

Disposiciones generales.

Artículos 1584 al 1608

Articulo 1584.- La compraventa es un contrato por virtud del cual una de las partes transfiere a la otra la propiedad de un bien, obligándose esta última al pago de un precio cierto y en dinero.

Articulo 1585.- Si las partes no determinan el bien o bienes vendidos ni establecen las bases para determinarlos, no hay compraventa.

2.2.2 Evolución histórica de la compraventa.

2.2.2.1 En el derecho romano. La compraventa no era traslativa de dominio; era un contrato por el cual el vendedor se obligaba a entregar una cosa y a garantizar su posesión pacífica y útil, y el comprador, a pagar un precio.

También podía recaer sobre cosas ajenas, ya que si el vendedor garantizaba la posesión pacífica y útil, el contrato era válido, y el comprador no podía reclamar mientras no se le privara de la cosa, aun cuando supiera que era ajena.

Esto basado en que el vendedor no transmitía el dominio; por ello la venta era válida si se garantizaba la posesión del comprador; pero si después el dueño de la cosa la reivindicaba, como el vendedor no había cumplido con la obligación de garantizar, era responsable por el incumplimiento de su obligación, que era mantener al comprador en el uso y goce de la cosa.

En el derecho romano el contrato por sí solo no era traslativo de dominio, si era compraventa, permuta, donación o sociedad, era menester recurrir a ciertas figuras jurídicas como la mancipatio, in jure cessio o traditio, para que en unión del contrato, operase la traslación de la propiedad. Había además otros medios de consolidar el dominio, como la usucapión, la que partiendo de la compraventa o de algún contrato, otorgaba al adquirente, a través del tiempo, la propiedad. El contrato concedía una posesión apta para adquirir el dominio por prescripción, o conceder la posesión pretoriana, ésta no otorgaba la propiedad romana ex jurequiritum, pero si era una eficaz forma de posesión, para que con el tiempo se convirtiera en dominium.

El cambio o permuta (trueque) evolucionó y se emplearon metales, los que, pesándolos se determinaba la cantidad, para operar en los procedimientos de trueque. El objeto que se daba en cambio se llamaba merx y al metal pretium, así se formaron los términos mercancía y precio.

Era costumbre recurrir a la estipulación, por ella el comprador estipulaba la dación de la cosa, quedando obligado el vendedor a transferir la propiedad; asimismo se estipulaba la libre posesión, o la garantía de la evicción o de los vicios de la cosa, podía convenirse la restitución del precio o del doble del mismo, costumbre derivada de la Ley de las Doce Tablas.

Derecho romano posterior. La mancipatio y la in jure cessio, van cayendo en desuso y son substituidas por la traditio. Al principio la mancipatio y la in jure cessio (derecho romano primitivo y clásico), eran necesarias para transmitir la propiedad y se referían a las cosas mancipi, y la traditio a las cosas res mancipi.

En los últimos tiempos de este derecho, se consideró a la traditio para la transmisión de la propiedad de bienes mancipi.

La traditio real (entrega de la cosa), también evolucionó y poco a poco se convirtió de traditio real en simbólica o ficta, ejemplo: entrega de las llaves del local en donde se encontraba la cosa; la traditio ficta, cuando se confesaba haber recibido el bien antes de que materialmente se hubiera entregado.

2.2.2.2 En el derecho francés. El antiguo Derecho Francés conserva la traditio simbólica y ficta; pero seguía mencionándose en los contratos la entrega de la cosa como un elemento necesario para la transmisión de la propiedad.

En el Código Napoleónico dice: “La obligación de entregar la cosa será perfecta por sólo el consentimiento de los contratantes. Hará al propietario y pondrá a su cargo aquélla, desde el instante en que haya debido entregársele aun cuando no se haya verificado la tradición, a no ser que el deudor sea moroso en entregársela en cuyo caso quedará la cosa por cuenta y riesgo de éste último”.

“La venta es un contrato por el cual uno se obliga a dar una cosa y otro a pagarla. Podrá hacerse en documento público o privado”.

“Será perfecta (la venta) entre las partes y la propiedad quedará adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se convenga en la cosa y en el precio, aunque la primera no se haya entregado ni pagado el segundo”.

Así se consideró que el contrato era apto para transmitir el dominio, ya no tenía sólo un simple efecto obligatorio, sino que cuando era compraventa, permuta, donación, sociedad, renta vitalicia, su efecto era traslativo de dominio, en forma directa e inmediata; ya no era menester la entrega de la cosa siempre y cuando fuera cierta y determinada.

2.2.2.3 En el derecho mexicano. En los Códigos de 1870 y 1884, el concepto de compraventa recuerda el concepto romano, al decir que el vendedor se obliga a entregar una cosa. No dice que el vendedor transmita el dominio de la misma.

“La compraventa es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa, y el otro a pagar un precio cierto y en dinero”.

“La venta es perfecta y obligatoria para las partes por el solo convenio de ellas en la cosa y en el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho”.

“Los contratos legalmente celebrados obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza son conformes a la buena fe, al uso o a la ley”.

En el Código Civil vigente dice:

“Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero”.

Aun cuando dice transferir y no transmitir, se considera que la transmisión opera por efecto, o jurídicamente hablando, como consecuencia del contrato. Desde este punto de vista primero existe el efecto obligatorio y, en seguida, de manera directa e inmediata, pero como consecuencia, se operará la transmisión de la propiedad. Aunque en la práctica el efecto traslativo coexiste con el obligatorio.

2.2.3 Clasificación del contrato de compraventa. La compraventa es un contrato bilateral, engendra derechos y obligaciones para ambas partes.

Es oneroso, genera provechos y gravámenes recíprocos.

Es conmutativo, las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.

La venta es ocasionalmente aleatoria. Esto cuando se trata de una compra de esperanza. “Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para sí el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que pueden estimarse en dinero. El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados”.

Contrato consensual para muebles y formal para inmuebles. Es consensual para muebles porque no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; se aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso. Tácito: hechos indubitables de la compraventa, se toma la cosa y se deposita el precio. Expreso: verbalmente la compraventa puede celebrarse por señas, o por escrito si así se prefiere, sin que sea menester esta formalidad para los bienes muebles.

En los inmuebles, el contrato siempre debe constar por escrito, el documento puede ser público o privado.

Contrato Principal. La compraventa es un contrato principal, existe por sí solo, no depende de otro contrato.

Instantáneo o de tracto sucesivo. Instantáneo, cuando la operación es al contado; de tracto sucesivo, en abonos.

Consensual en oposición a real. Existe antes de la entrega de la cosa, la cual no es un elemento constitutivo de la misma; en cambio en los contratos reales, la entrega de la cosa es un elemento necesario para su formación.

Compraventa civil y mercantil. Civil, aquella que no tiene los atributos de la compraventa mercantil.

Mercantiles son, según el artículo 75 del Código de Comercio:

1) Las enajenaciones y adquisiciones de mercancías, efecto y bienes muebles en general, verificados con propósito de especulación comercial; es decir, se fija el propósito de lucro como característica para determinar la compraventa respecto de mercancías y bienes muebles.

2) Las enajenaciones de bienes inmuebles que se realicen también con dicho propósito de especulación mercantil.

La compraventa mercantil tiene como requisito esencial el deseo de comprar para revender, es la adquisición con el ánimo de transferir nuevamente la cosa.

El artículo 371 del mismo Código dice:

“Serán mercantiles las compraventas a las que este Código les da tal carácter, y todas las que se hagan con el objeto directo y preferente de traficar”.

Compraventa voluntaria y forzosa. Voluntaria es el contrato ordinario en que comprador y vendedor se ponen de acuerdo respecto a cosa y precio. Forzosa, es el remate, la adjudicación judicial y la expropiación por causas de utilidad pública.

El remate es una venta judicial de un bien que se lleva a cabo sin o contra la voluntad del dueño o ejecutado. Aquí no hay contrato en el sentido jurídico de la palabra, como acuerdo libre de dos o más voluntades; hay una substitución de la voluntad del enajenante, por la del juez que, en su rebeldía, firma la escritura correspondiente o la adjudicación judicial.

La ejecución de la sentencia y el secuestro son actos jurídicos de autoridad que son fuente de obligaciones.

La adjudicación judicial o el remate, no son un contrato de compraventa; la venta judicial es un acto coactivo del Estado, y se rigen en cuanto a la substancia del contrato y a las obligaciones y derechos del comprador y vendedor. Los términos y condiciones serán de acuerdo al Código de Procedimientos Civiles.

Articulo 1666.- El contrato de compraventa no requiere para su validez forma alguna, a excepción de que el objeto del contrato sea un bien inmueble.

Articulo 1667.- La venta de un inmueble que tenga valor hasta el equivalente de cien días del salario mínimo vigente en el lugar de ubicación del inmueble, en la fecha de la celebración del contrato, podrá hacerse en instrumento privado que firmarán el vendedor y el comprador ante dos testigos.

Artículo 1668.- Si alguno de los contratantes no supiere escribir, firmará a su nombre y a su ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter ninguno de los testigos, sino que lo hará a su ruego otra persona y en el documento se imprimirá la huella digital del interesado que no firmó.

Articulo 1670.- Si el valor del inmueble excede del equivalente a cien días del salario mínimo vigente en la época de la celebración del contrato, su venta se otorgará en escritura pública.

Sin embargo cuando se trate de operaciones o contratos otorgados por la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra o por el Consejo Promotor de la Vivienda Popular, podrán hacerse constar en documento privado celebrado ante dos testigos, que contenga además, la constancia a que se refiere el artículo 2475, fracción III de este Código.

2.2.4 Elementos esenciales de la compraventa. Los elementos esenciales de todo contrato son el consentimiento y el objeto.

2.2.4.1 Consentimiento. “Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero”

Así el consentimiento, en la compraventa, es el acuerdo de voluntades que tiene por objeto la transferencia de un bien a cambio de un precio.

Deben darse las dos manifestaciones de voluntad: transmitir el dominio de una cosa o derecho y pagar un precio cierto y en dinero.

Puede haber error en la naturaleza del contrato si una parte cree recibir en donación y la otra cree vender.

También hay error sobre la identidad del objeto, cuando una parte cree vender una cosa, y la otra comprar una semejante.

La falta de consentimiento por error en la naturaleza del contrato o en la identidad del objeto, origina la inexistencia de la compraventa, así no se producen efectos jurídicos, en cualquier tiempo puede invocarse la inexistencia; todo interesado puede hacerla valer y no se requiere declaración judicial para constituirla, pero si hay controversia, si será necesaria la sentencia que así lo decida, la cual será declarativa y no constitutiva.

2.2.4.2 El objeto.

a. Directo. Consiste en transmitir el dominio de una cosa por una parte y en pagar un precio cierto y en dinero por la otra.

El objeto de todo deber jurídico y de cualquier derecho subjetivo, tiene que ser la conducta humana. Por ello, en las obligaciones de dar, la conducta consiste en transmitir o pagar. Las prestaciones de dar son los objetos directos como formas de conducta.

De lo anterior se dice que el contrato es inexistente cuando:

1. Cuando no existe la cosa.

2. Cuando ni haya precio.

Son casos de inexistencia por objeto directo jurídicamente imposible en la venta, todos aquellos en los que una norma de derecho constituya un obstáculo insuperable para que se pueda transmitir la propiedad.

En el Código se mencionan los objetos indirectos en la compraventa:

“Son objeto de los contratos: I. La cosa que el obligado debe dar; II. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer.

b. Indirecto. Constituidos por la cosa y el precio. Si falta alguno de los dos el contrato es inexistente por falta de alguno de los objetos indirectos.

Casos de inexistencia cuando la cosa es imposible física o jurídicamente, o bien cuando el precio no existe.

Posibilidad física de la cosa. La cosa objeto del contrato debe ser posible físicamente, esto es, debe existir en la naturaleza, o ser susceptible de existir, si son cosas futuras.

Se menciona en el Código: “La cosa objeto del contrato debe: 1º. Existir en la naturaleza. 2º. Ser determinada o determinable en cuanto a su especie. 3º. Estar en el comercio.

Existencia de la cosa en la naturaleza y pérdida de la misma. Se pueden dar dos situaciones: 1. Cuando la cosa no existe en el momento de la celebración del contrato, y tampoco es susceptible de existir en el futuro, el contrato es inexistente. 2. Cuando la cosa pero se pierde, perece con posterioridad a la celebración del contrato, el negocio jurídico es existente y sólo origina un problema de responsabilidad para determinar quien sufre la pérdida de de cosa.

Pérdida total antes de concertarse la compraventa. Jurídicamente la cosa se pierde cuando: A. Perece, es decir, se destruye. B. Cuando queda fuera del comercio. C. Cuando no se tenga conocimiento de su paradero. D. Cuando teniendo ese conocimiento, hay una imposibilidad material de recuperarla.

El Código Civil comprende esos cuatro casos:

“La pérdida de la cosa puede verificarse: I. Pereciendo la cosa o quedando fuera del comercio; II. Desapareciendo de tal modo que no se tengan noticias de ella o aunque se tenga alguna, la cosa no se puede recobrar”.

Con ello no podrá realizarse el objeto directo de la obligación del vendedor, consistente en transmitir el dominio y entregar la cosa y, por consiguiente, faltará el objeto indirecto del contrato. Por ello, el mismo será inexistente.

La inexistencia origina la devolución del precio; no es menester que se le declare judicialmente; pero si hay disputa o controversia entre las partes, debe intervenir el Juez y la demanda tendrá por objeto exigir la restitución del precio como consecuencia de la inexistencia del contrato.

Evicción de la cosa, anterior al contrato. El vendedor, antes de concertar el contrato, sufrió evicción; es decir, fue privado de la cosa en razón de un derecho de tercero por sentencia ejecutoriada. Aquí existe el objeto material del contrato; no hay problema de inexistencia; pero la venta es de cosa ajena, porque hay una sentencia, que constituye la verdad legal, que declaró que el vendedor no es dueño de la cosa, sino un tercero al cual se le debe restituir; es un caso de venta de cosa ajena que constituye un hecho ilícito.

Pérdida parcial de la cosa antes de la celebración del contrato. Si la cosa vendida solamente hubiere perecido en parte, tendrá el comprador la elección de rescindir el contrato, o de aceptar la parte restante, reduciéndose proporcionalmente el precio a juicio de perito, salvo convenio en contrario.

Posible existencia de la cosa. Esto se refiere a la compra de esperanza: “Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir, por una cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para sí el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que pueden estimarse en dinero. El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados”.

Aquí el contrato es existente, aun cuando la cosa en definitiva no llegue a existir, el contrato es aleatorio.

Otro caso es cuando la compraventa depende de una condición suspensiva relacionada con la existencia de la cosa, de tal manera que si ésta no llega a existir, el contrato de compraventa no se formará, será inexistente. La operación se celebra sobre una cosa futura, pero se estipula la condición expresada de que si la cosa no llega a existir, tampoco existirán las relaciones derivadas de la compraventa.

También puede darse cuando la compraventa se refiere a una cosa futura, pero la modalidad se impone en calidad de término o plazo. Se conviene que en un plazo determinado se entregarán las mercancías, bienes u objetos que aún no existen, pero que serán manufacturados. En caso de incumplimiento se originan dos acciones, es decir, la rescisión con el pago de daños y perjuicios o bien, el cumplimiento de las prestaciones, con el pago de daños y perjuicios moratorios.

Posibilidad jurídica de la cosa. Esto es que esté en el comercio y sea determinada o determinable (la cosa como objeto indirecto de la compraventa).

Existencia de la cosa en el comercio. La ley la define en sentido negativo:

“Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio”.

“Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley las que ella declare irreductibles a propiedad particular”

Determinación de la cosa. Se puede hacer de tres maneras:

1) Determinación individual, que es la perfecta, llamada determinación de cuerpos ciertos.

2) Determinación en especie, por: género, cantidad, calidad, peso o medida.

3) Por el simple género, es útil para las ciencias naturales, pero inútil e ineficaz para el derecho: los contratos no pueden tener por objeto cosas determinadas sólo por su género. Esto porque es indeterminado.

Cuando en el derecho no es posible la determinación de la cosa, el contrato es inexistente. Hay una imposibilidad jurídica, porque mientras no se determina la cosa, el contrato no puede surtir efectos.

Cosa lícita. Las cosas en sí mismas no pueden ser lícitas o ilícitas, pero su enajenación o adquisición, como formas de conducta, si pueden ser prohibidas o permitidas.

Cosa litigiosa. La venta de cosas o derechos litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, quedando además sujeto a las penas impuestas al delito de fraude.

Precio cierto y en dinero. Estos dos requisitos son esenciales para la existencia del contrato de compraventa.

Por precio se entiende el que está precisado o puede determinarse matemáticamente: es decir en tanto que la cosa puede ser señalada en su individualidad o en su especie, el precio, como debe ser en dinero, no admite más que una forma de determinación y ésta debe ser precisa, exacta, matemática.

El precio debe ser en dinero, de lo contrario, la enajenación será una permuta, si a cambio de una cosa se entrega otra.

La ley permite la operación mixta en que pague una cosa con numerario y con el valor de otra; la operación será de compraventa cuando el numerario sea igual o superior al valor de la otra cosa que entregue al comprador, y será permuta cuando sea inferior al valor de la misma.

“Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte en numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de la otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta”.

Fijación del precio. Normalmente, las partes de común acuerdo fijan el precio.

Cuando lo firma un tercero, hay tres maneras de considerarlo: a) como perito; b) como árbitro, y c) como mandatario de las partes.

Precio justo. No es un elemento esencial del precio. El contrato de compraventa existe y sólo estará afectado de lesión (nulidad relativa), cuando haya una desproporción notable, evidente, entre el valor de la cosa y el precio en dinero que se pague por la misma, y esa desproporción obedezca a miseria, ignorancia o inexperiencia y haya sido obtenida por una explotación de una de las partes con respecto de la otra.

Precio verdadero. Debe ser verdadero, no simulado; si es simulado se dirá que la venta se simuló en forma absoluta o relativa. Absoluta, cuando además de la falta de precio, las partes no tuvieran la intención de enajenar y adquirir respectivamente la cosa, todo fue falso. Relativa, si los contratantes tuvieron la intención de enajenar y adquirir, pero sin mediar precio, celebrando una donación disfrazada de compraventa.

También es requisito el precio verdadero que sea equivalente o aproximado con el valor de la cosa, ya que si es un precio insignificante o irrisorio, sólo se trataría de cubrir una simple fórmula.

Código Civil del Estado de Zacatecas.

De la Materia de la Compraventa.

Artículos 1609 al 1619.

Articulo 1609.- No puede ser objeto de compraventa el derecho a la herencia de una persona viva, aún cuando ésta preste su consentimiento, ni los alimentos debidos por derecho de familia.

Articulo 1610.- No hay compraventa si el bien vendido ya no existe o no puede existir; el vendedor es responsable, en estos casos, de los daños y perjuicios, si hubiere dolo o mala fe.

Articulo 1619.- La venta de cosa o derecho litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, quedando, además, sujeto a las penas respectivas.

2.2.5 Elementos de validez. Capacidad y forma. En ausencia de vicios de la voluntad y la licitud en el objeto, motivo y fin del contrato, se aplican las reglas de los actos jurídicos.

Respecto a la capacidad en la compraventa se distinguen dos problemas: 1º Requisitos que deben observarse para ciertas enajenaciones, y 2º Prohibiciones para vender y comprar.

Requisitos para ciertas adquisiciones. Adquisición de inmuebles por extranjeros. Estos son regidos por el artículo 27 Constitucional y sus leyes reglamentarias. El Estado puede conceder derecho a los extranjeros, siempre y cuando convengan ante las Secretaría de Relaciones Exteriores considerarse como nacionales respecto a esos bienes y no invocar la protección de sus Gobiernos, bajo pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación los bienes que hubieren adquirido. En una faja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

Los contratos celebrados contra las prohibiciones de ley, serán nulos de pleno derecho.

Enajenación de una parte alícuota en la propiedad. En relación con el derecho del tanto de los codueños. Todo copartícipe para enajenar su parte alícuota, debe notificar previamente a los demás copropietarios para que ejerciten el derecho del tanto (para que sean preferidos en la venta en igualdad de condiciones ante un tercero).

Si varios copartícipes quieren hacer uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor interés por su porción alícuota y si todos tienen partes iguales, la suerte decidirá quién será el elegido, salvo convenio en contrario, para hacer uso de ese derecho.

Si se hace la venta sin notificar al copropietario, ésta será nula.

Compraventa entre consortes. “Los cónyuges requieren autorización judicial para contratar entre ellos, excepto cuando el contrato sea el mandato para pleitos y cobranzas o para actos de administración”

“El contrato de compraventa sólo puede celebrarse entre los cónyuges cuando el matrimonio esté sujeto al régimen de separación de bienes”.

Compraventa entre padres e hijos. Los hijos sujetos a patria potestad sólo podrán vender a sus padres los bienes que adquieran por su trabajo.

Los mayores de edad no tienen limitación para vender sus bienes a sus padres.

Los menores de edad, deben ser representados por ambos padres, así que si se da una venta del hijo a uno de los padres, el otro deberá dar su consentimiento expreso (contrato consigo mismo).

Prohibiciones para vender y comprar. No pueden venderse ni comprarse los bienes inalienables, el patrimonio familiar, los ejidos (¿), etc.

Formalidades en la celebración de las compraventas. El contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.

Código Civil del Estado de Zacatecas.

De los que pueden vender y comprar.

Artículos 1620 al 1625.

Artículo 1620.- Los consortes no pueden celebrar entre sí el contrato de compraventa, si el régimen de su matrimonio es el de sociedad conyugal. Si los cónyuges están casados bajo separación de bienes, sólo pueden realizar entre sí el contrato de compraventa con autorización judicial, siempre y cuando no se realice en fraude de acreedores.

Artículo 1621.- Los extranjeros y las personas morales no pueden comprobar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y en sus leyes reglamentarias.

Artículo 1622.- Los Magistrados, los Jueces, el Ministerio Público, los Defensores Oficiales, los Abogados, los Procuradores, los Peritos y testigos, no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados bienes.

Artículo 1624.- Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes que adquieran por su trabajo.

Artículo 1586.- La venta es perfecta y obligatoria para las partes por el solo convenio de ellas respecto al bien vendido y al precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho.

La transmisión de la propiedad se realiza cuando el bien es cierto y determinado, por el mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición natural o simbólica; si se trata de alguna especie determinada, la propiedad no se transfiere sino hasta el momento en que el bien se hace cierto y determinado; si no se designa la calidad del bien, el deudor cumple entregando uno de mediana calidad. En las transmisiones con reserva de la posesión, uso y goce del bien hasta cierto tiempo, si el bien objeto del contrato se deteriora o pierde, se observarán las reglas señaladas en este Código, para la transmisión de los derechos reales en general.

Articulo 2511.- En el registro de la propiedad inmueble se inscribirán:

I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, trasmita, modifique, conserve, limite, grave o extinga el dominio, la posesión originaria o los demás derechos reales sobre inmuebles;

2.2.6 Obligaciones del vendedor. Al ser el contrato de compraventa bilateral, impone obligaciones al vendedor y al comprador.

Las obligaciones del vendedor son:

a. Transferir el dominio de la cosa.

b. Conservar la cosa o custodiarla entretanto se entrega.

c. Entregar la cosa.

d. Garantizar una posesión útil.

e. Garantizar una posesión pacífica (responder de los actos jurídicos de terceros que afecten la posesión).

f. Responder a la evicción.

g. Pagar por mitad los gastos de escrituras y registro.

h. Cubrir por mitad el impuesto del Timbre.

Transmitir el dominio de la cosa. Es un elemento de definición del contrato de compraventa.

Aquí se plantea el problema de la venta de cosa ajena; lo anterior genera una nulidad absoluta.

Conservación de la cosa vendida. El vendedor tiene la obligación de conservar y custodiar debidamente la cosa enajenada entretanto la entrega al comprador; al no hacerlo incurre en culpa.

Entrega de la cosa vendida. Se aplican las reglas generales que determinan el lugar, el tiempo, el modo y la substancia. La entrega puede ser real, jurídica y virtual.

La entrega real es la entrega material de la cosa vendida o la entrega del título si es un derecho. Entrega jurídica cuando, aun sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el comprador. Virtual, desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición y el vendedor sólo será depositario.

Entrega simbólica, cuando a través de un símbolo se entrega la cosa de manera representativa (ejemplo entregar las llaves de un inmueble o del lugar donde se encuentra la cosa vendida).

Ficta, implica confesión por parte del comprador para darse por recibido de la cosa, aun antes de habérsele entregado.

La entrega es base para solucionar el problema de los riesgos, esto es, cuando la cosa perece estando aún en poder del vendedor, así se determina si ya se había transmitido el dominio.

Cuando la enajenación es sobre cosas ciertas y determinadas, la cosa perece para su dueño (comprador o adquirente); cuando son géneros, el dueño es el enajenante, antes de la entrega real, jurídica o virtual.

Garantizar una posesión útil. El vendedor está obligado a responder de los vicios o defectos ocultos de la cosa enajenada.

Los vicios deben ser anteriores a la venta, que hagan impropia la cosa para un uso, y que de haberse conocido no se hubiere celebrado el contrato o se hubiere ofrecido un precio inferior.

El comprador tiene dos acciones en este caso: 1) La acción rescisoria (redhibitoria), y 2) La de reducción del precio (estimatoria o quanti minoris); éstas acciones prescriben a los seis meses contados desde la entrega de la cosa enajenada.

Garantizar la posesión pacífica. Obliga al vendedor a responder de las perturbaciones que por hechos materiales o actos jurídicos suyos, anteriores a la venta, sufriera el comprador.

El vendedor tiene la obligación de garantizar una posesión pacifica al comprador, absteniéndose de perturbarlo mediante hechos materiales (perturbación de hecho), o respondiendo de sus actos jurídicos que se traduzcan o manifiesten en una perturbación o despojo de la cosa vendida, y cuyos actos jurídicos hayan tenido su origen con fecha anterior, simultánea o posterior a la venta.

Así el vendedor responde:

1) De la enajenación de cosa ajena, del modo que si sufre evicción el comprador, quedará obligado al saneamiento.

2) De los gravámenes ocultos, pues puede enajenar una cosa embargada, dada en prenda, con hipoteca, anticresis o gravada con usufructo, uso, habitación, servidumbre, y esos gravámenes pueden ser ocultos.

El comprador tiene dos acciones: 1) la rescisión del contrato con pago de daños y perjuicios, o 2) la de reducción del precio en atención a los gravámenes que afectan la cosa.

Responder a la evicción. Hay evicción cuando el adquirente es privado total o parcialmente de la cosa, por virtud de un derecho de tercero reconocido en sentencia ejecutoriada y anterior a la enajenación.

Por ello, es obligación del vendedor, si se priva al comprador de la cosa por evicción, si es de buena fe, restituir el precio de la misma, los gastos del contrato si los hubiese hecho éste último y los del juicio de evicción; si hay mala fe, en restituir a elección del comprador, el precio que tuvo la cosa en el momento de la venta o el que tenga al realizarse la evicción, así como pagar los daños y perjuicios, además de los gastos hechos en el contrato y en el juicio de evicción.

Pago de la mitad de los gastos de escritura y registro. Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro salvo convenio en contrario.

Código Civil del Estado de Zacatecas.

Obligaciones del Vendedor.

Articulo 1626.- Además de las obligaciones que la ley impone al enajenante, el vendedor está obligado:

I. A otorgar al comprador los documentos legalmente necesarios para acreditar el traslado de dominio;

II. A conservar y custodiar el bien con la diligencia propia de un buen padre de familia entre tanto lo entregue; y

III. A entregar al comprador el bien vendido.

Código Civil del Estado de Zacatecas.

De la entrega del bien vendido.

Artículos 1627 al 1641.

Articulo 1627.- La entrega puede ser real, jurídica o virtual. La entrega real consiste en la entrega material del bien vendido, o en la entrega del título si se trata de un derecho.

Hay entrega jurídica o virtual cuando, aún sin estar entregado materialmente el bien, la ley lo considera recibido por el comprador.

Articulo 1628.- Desde el momento en que el comprador acepte que el bien vendido quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de él, y el vendedor que lo conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.

Artículo 1630.- La entrega del bien por el vendedor al comprador debe ser exacta en cuanto al tiempo, lugar, modo y substancia convenidos. A falta de convenio, la exactitud en dichos aspectos se regirá por las disposiciones contenidas en este Título.

Artículo 1631.- Cuando no se hubiere señalado plazo para la entrega, y la venta fuere al contado, el bien deberá entregarse al comprador cuando éste entregue el precio.

Artículo 1632.- El vendedor no está obligado a entregar el bien vendido, si el comprador no ha pagado el precio, o no lo hace al recibirlo, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.

2.2.7 Obligaciones del comprador. Son:

1) Pagar el precio.

2) Pagar por mitad los gastos de escritura y registro.

3) Pagar por mitad el impuesto del Timbre.

4) De carácter discutible, recibir la cosa.

Pago del precio. Debe pagarse en el tiempo, lugar, forma y modo convenido.

Respecto al tiempo, si no hay convenio, se sobreentiende que es al contado. La entrega de la cosa y el pago del precio deben ser coexistentes; así el comprador no está obligado a entregar el precio, si no se le entrega la cosa, y debe en consecuencia retenerlo.

En cuanto al lugar, si no se ha fijado, debe hacerse en el domicilio del comprador; salvo que se expendan géneros, en cuyo caso será en el domicilio del vendedor.

También puede cambiar el lugar si las partes convinieron otra cosa, o que las circunstancias, la naturaleza de la obligación o la ley determinaran otro lugar distinto del domicilio del deudor (comprador).

Por cuanto a la exactitud en la substancia, este pago se hará en dinero conforme a la moneda circulante.

La exactitud de la forma de pago obliga al comprador a pagar en una sola exhibición, de modo que no puede haber pagos parciales; salvo convenio en contrario, en el que se concertó pago en abonos.

Obligación de pagar intereses. Deben pagarse intereses en la venta al contado cuando el comprador no entrega el precio, en los siguientes casos: 1º Cuando así se haya pactado; 2º Cuando la cosa sea productiva de frutos o rentas; y 3º Cuando el comprador se constituya en mora.

Pago de la mitad de los gastos de escrituras y registros. Se estatuye para ambas partes, pero la costumbre en ventas mercantiles y civiles, es la de que el comprador pague totalmente los gastos de escritura y registro.

Pago de la mitad del impuesto del timbre. Según lo estipule el Código.

Recepción de la cosa. No hay obligación de recibir la cosa, ni el derecho del vendedor para resolver de plano el contrato cuando el comprador no reciba, sólo hay una disposición que dice que cuando el comprador incurra en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas o vasijas en donde se contenga lo vendido.

Código Civil del Estado de Zacatecas.

De las obligaciones del comprador.

Artículos 1642 al 1651.

Articulo 1642.- El comprador está obligado:

I. A pagar el precio del bien en el tiempo, lugar y forma convenidos o en los términos establecidos en este Título, si nada se pactó al respecto; y

II. A recibir el bien.

Articulo 1643.- Si no se han fijado tiempo y lugar para el pago, éste se hará en el tiempo y lugar en que se entregue el bien.

Articulo 1645.- El comprador debe pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

I. Si así se hubiere convenido;

II. Si el bien vendido y entregado produce fruto o renta; y

III. Si se hubiere constituido en mora.

Artículo 1646.- En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no los debe el comprador por razón de aquél, aunque entre tanto perciba los frutos de la cosa, pues, el plazo hizo parte del mismo contrato, y debe presumirse que en esta consideración se aumentó el precio de la venta.

2.2.8 Garantías del vendedor y del comprador. El vendedor goza de las siguientes garantías para el caso de incumplimiento por parte del comprador:

1). Un derecho de preferencia en cuanto al precio.

2). Un derecho de retención respecto de la cosa.

3). Una acción de cumplimiento.

4). Una acción de rescisión con pago de daños y perjuicios.

El comprador está protegido frente al vendedor (si no cumple) con los siguientes derechos y acciones:

1). Derecho de retención del precio, en ciertos casos.

2). Acción de cumplimiento, y

3). Acción de rescisión con pago de daños y perjuicios.

Derecho de preferencia. En ventas a plazo o al contado, cuando el comprador no cubra el precio, el vendedor tiene, además de la garantía general sobre todos los bienes embargables del comprador, una garantía especial sobre los bienes vendidos para que con su valor, en el caso de insolvencia, de quiebra, o de concurso, se aplique al pago del precio.

Derecho de retención de la cosa. El vendedor goza del derecho de retener la cosa en dos casos: a) Cuando el comprador no le haya pagado el precio en las ventas de contado; b) Cuando en las ventas a plazo, descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, a no ser que le dé fianza de pagar al plazo convenido.

Acción de cumplimiento del vendedor para exigir el pago del precio. Es la acción más importante; el vendedor opta por exigir el cumplimiento del contrato; el vendedor puede reclamar además los intereses moratorios.

Acción de rescisión del vendedor con pago de daños y perjuicios. El vendedor, en ventas al contado, en materia de inmuebles, el vendedor puede exigir la rescisión del contrato aunque no exista pacto en ese sentido (pacto comisorio), cuando no se le cubra el precio. Pero para que afecte a terceros, es necesario que exista el pacto comisorio y esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

En la compraventa a plazos, si el comprador no paga el precio, el vendedor tiene el derecho de rescindir el contrato sin necesidad de estipular pacto comisorio, pero para que surta efectos contra terceros, es necesario que ese pacto exista y esté inscrito en el Registro Público.

Garantías del comprador en caso de incumplimiento del vendedor. Son: a) Derecho de retención del precio, en ciertos casos; b) Acción de cumplimiento, y c) Acción de rescisión con pago de daños y perjuicios.

Derecho de retención del precio. El comprador está facultado para retener el precio si fuere perturbado jurídicamente en la posesión de la cosa o tuviere justo temor de serlo. Debe ser jurídicamente, por derechos de tercero en relación con la cosa, anteriores a la venta, los cuales pueden derivar de un gravamen constituido, de una obligación real o de la constitución de un derecho real, faculta al comprador para retener el precio. Lo propio debe decirse si la perturbación es de orden material, pero proviene del mismo vendedor, quién por hechos ilícitos molesta o ataca al comprador en su posesión.

Acción de cumplimiento del comprador. El comprador que ha pagado el precio tiene la facultad de exigir al vendedor la entrega de la cosa; además de demandar por daños y perjuicios por el retardo en dicha entrega. Si es imposible exigir ésta, por haber perecido la cosa, el comprador sólo tendrá la acción rescisoria, más la facultad de exigir una indemnización compensatoria por daños y perjuicios causados.

El comprador al ejercitar la acción de cumplimiento por la no entrega de la cosa, legalmente puede exigir: a) El pago de los gastos de entrega; b) La entrega de la cosa en el mismo estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato; c) Todos los frutos producidos desde ese momento, y los rendimientos, accesiones y títulos de la cosa; d) Todo lo que contenga el inmueble cuyos linderos se hayan designado, aun cuando haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato, y e) Que la entrega se haga en el lugar en que se encontraba la cosa al ser vendida, si nada se hubiese estipulado al efecto.

Si antes de la entrega el vendedor enajena la cosa, el comprador tendrá derecho a una acción reivindicatoria frente al tercero adquirente.

Acción rescisoria del comprador, con pago de daños y perjuicios. Se presenta en los siguientes supuestos: a) Cuando el vendedor presentare el acervo vendido como de especie homogénea y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de los que están a la vista; b) Cuando la cosa tenga vicios redhibitorios; c) Cuando el comprador sufra evicción, y d) Cuando la finca vendida se hallare gravada con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente.

Articulo 1641.- El vendedor tiene, entre tanto no se le pague el precio, las siguientes garantías:

I. Un derecho a que se le pague el valor del precio de los bienes vendidos y no pagados, si hace su reclamación dentro de los sesenta días siguientes a la venta, si fue de contado o del vencimiento del plazo;

II. Un derecho de retención para no entregarle el bien aunque haya concedido un término para el pago, si después de la venta se entera que el comprador se encuentra en estado de insolvencia;

III. Una acción de cumplimiento, con el pago de daños y perjuicios, si el comprador incurre en mora en cuanto al pago del precio; y

IV. Una acción de rescisión con el pago de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, si no optare por la acción que antecede.

Artículo 1649.- El comprador tiene las siguientes garantías:

I. Un derecho de retención para no entregar el precio, en la forma y términos que estatuye el artículo siguiente;

II. Una acción de cumplimiento, con el pago de daños y perjuicios, si el vendedor incurre en mora en cuanto a la entrega del bien; y

III. Una acción de rescisión, con el pago de daños y perjuicios en caso de incumplimiento.

Artículo 1650.- Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio en contrario.

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