Manual Del Ususario

Manual del Usuario

Edificio Multifamiliar

 Su propiedad inmobiliaria

A pesar de los grandes adelantos tecnológicos que día a día nos facilitan la realización de muchas actividades, las casas y departamentos todavía son productos que, en el mundo, aun se fabrican a mano.

Su departamento ha sido construido utilizando materiales de primera calidad y con el trabajo de mano de obra especializada, y aun cuando en su vivienda se han aplicado años de experiencia y aprendizaje, una vez concluida la obra, los materiales continuaran interactuando entre sí y con el medio ambiente.

Para proteger a su vivienda de las consecuencias de esta interacción natural, es muy importante que usted desarrolle una serie de actividades de manera que la cuide, limpie y realice un mantenimiento constante.

La limpieza oportuna, los ajustes y los arreglos menores alargan la vida de un inmueble y evitan reparaciones más complicadas y costosas en el futuro. Además, debe tener en cuenta que el uso intensivo, la humedad y la temperatura también afectan las condiciones de su vivienda.

 Garantías

Recomendamos leer detenidamente este manual, así como los manuales que les entregan los proveedores de equipos y artefactos para el hogar. En caso no pueda resolver algún problema que tuviera, no dude en comunicarse con nosotros que gustosos lo atenderemos. Así también, sugerimos no realice modificaciones sin consultar antes con este manual, con los planos entregados y de ser el caso con nosotros. No nos haremos responsables por fallas o defectos en las instalaciones o materiales que hayan sido modificados por Ud. o por terceros.

Al final de este Manual, se indican los periodos de garantía de los materiales e instalaciones entregadas. Las garantías se extinguen a su vencimiento o cuando las instalaciones hayan sido utilizadas inadecuadamente o modificadas directamente por el propietario. En casos en los que no se indique algún periodo especial para un componente determinado, asuma que la garantía es de un año.

Agradecemos su confianza

Agradecemos la confianza puesta en nosotros, al permitirnos proporcionarle un cómodo departamento. Compartimos su emoción por su nueva vivienda y esperamos poder atenderlo para ayudarlo a vivir de la manera más cómoda, a cuidar de su inmueble y a maximizar su inversión. Cualquier esfuerzo para mantener el valor de su vivienda debe ser adecuadamente manejado para garantizar la duración de la misma y mantenerla en excelentes condiciones de manera que proteja su inversión.

INDICE

Primera Parte - Aspectos Generales

Introducción……………………………………………………………………… 7

Importancia del mantenimiento………………………………….. 7

Modificaciones y/o Ampliaciones………………………………… 8

Aspectos Generales de los Inmuebles………………………………. 8

Fisuras…………………………………………………………………………. 8

Humedad y Filtraciones……………………………………………….. 10

Mantenimiento y Cuidados……………………………………………….. 11

Elementos Internos……………………………………………………… 11

Elementos Externos…………………………………………………….. 12

Características y Funcionamiento de las Instalaciones……… 16

Mecánicas…………………………………………………………………… 16

Eléctricas…………………………………………………………………….. 18

Elementos Comunes en los edificios…………………………………. 19

Áreas Comunes……………………………………………………………. 19

Seguridad…………………………………………………………………….. 19

Recomendaciones Generales…………………………………………….. 19

Resolución de Problemas…………………………………………………… 20

Segunda Parte - Consejos Útiles para la Conservación de los Departamentos y Áreas Comunes

Recomendaciones de Seguridad…………………………………........ 21

Ahorro de Energía…………………………………………………………….. 21

Iluminación…………………………………………………………………… 22

Agua Potable……………………………………………………………………… 23

Consumo de Agua Potable…………………………………………… 23

Riego de Jardines…………………………………………………………. 24

Humedad y Filtraciones…………………………………………………….. 24

Humedad del Primer Año…………………………………………….. 24

Humedad de Jardineras y Terrazas……………………………… 24

Condensación y Humedad Intradomiciliaria………………… 25

Ventilación…………………………………………………………………… 26

Fijaciones a Muros y Techos……………………………………………… 27

Fijaciones a muros revestidos de cerámico…………………. 27

Fijaciones en tabiques y cielos de drywall……………………. 28

Fijaciones a muros de hormigón o albañilería estucada. 28 28

Fijaciones a losas de hormigón…………………………………….. 28

Uso y Mantenimiento de Espacios Comunes…………………….. 29

Instalaciones Sanitarias………………………………………………… 29

Cisterna de Agua Potable………………………………………….. 30

Bombas de Presión Constante…………………………………… 30

Red de Agua potable…………………………………………………. 31

Medidores…………………………………………………………………. 31

Red de Desagüe y Alcantarillado……………………………….. 32

Pozo Séptico………………………………………………………………. 32

Instalaciones Eléctricas…………………………………………………. 33

Tableros…………………………………………………………………….. 33

Iluminación de Emergencia……………………………………….. 33

Intercomunicadores………………………………………………….. 34

Pozo de Puesta a Tierra…………………………………………….. 34

Circuito Cerrado de TV………………………………………………. 35

Ascensores………………………………………………………………………… 36

Extintores…………………………………………………………………………… 37

Portón Automático de acceso de Vehículos………………………. 38

Pinturas………………………………………………………………………… 39

Pinturas Exteriores……………………………………………………….. 39

Pinturas Interiores……………………………………………………….. 40

Pinturas en Elementos Metálicos…………………………………. 40

Barnices……………………………………………………………………….. 40

Programa de Mantenimiento de Áreas Comunes………………. 42

PRIMERA PARTE

ASPECTOS GENERALES

1. INTRODUCCION

Este tema es interesante, sobre todo porque cada vez son más los edificios de viviendas que se construyen a nivel mundial. El edificio es construido y entregado, en ese momento muchas veces se termina toda la relación con el constructor y lo que sigue es aprender como cohabitar en el edificio.

Normalmente se nombra una junta de propietarios, la cual deberá de trabajar para sacar adelante el edificio, pero esta junta generalmente no dispone de alguna documentación que le permita saber que debe de hacer primero o después, todos estos actos se ejecutan por un criterio básico o una necesidad.

De que la idea de contar un manual de uso, mantenimiento y conservación de edificios de viviendas, sea bienvenido. Este manual indica lo que se debería de hacer inmediatamente después de que el edificio o departamento es entregado por la constructora, tiene muchos puntos en los que incluyen muchas consideraciones técnicas que no se deben de dejar de lado.

Nuestro objetivo es entregar a cada propietario una guía práctica que le oriente en el uso y mantenimiento de su departamento. Incluimos en este manual consejos que le ayudarán a evitar errores al hacer modificaciones o ampliaciones.

IMPORTANCIA DEL MANTENIMIENTO

Para que su departamento se conserve adecuadamente, requiere de cuidado y mantenimiento periódico. Le recomendamos seguir las instrucciones que se presentan en este manual, hacer un correcto uso de las instalaciones y seguir el esquema de mantenimiento recomendado.

EN CASO DE MODIFICACIONES O AMPLIACIONES

Su departamento está sujeto a las normas contenidas en las regulaciones municipales y códigos de construcción. Por lo tanto, le recomendamos que siempre se asesore con un profesional calificado quien, aparte de diseñar las modificaciones en atención a las normas, tramite los permisos ante las instancias correspondientes. Recomendamos revisar los planos del departamento y del edificio en general antes de hacer cualquier tipo de modificación para evitar daños a la estructura o instalaciones del edificio.

2. ASPECTOS GENERALES DE LOS INMUEBLES

Al recibir su departamento es importante que tenga claro que hay una serie de fenómenos perfectamente normales que pueden ocurrir en el mismo. A continuación hacemos una breve descripción de ellos y lo que debe hacer en caso de que se presenten.

FISURAS

Las fisuras no implican riesgo estructural. Existen diferentes causas que producen las fisuras y es importante que usted las conozca.

• MATERIALES EN PROCESO DE ESTABILIZACION

En el caso del concreto, este es un proceso natural que dura de 1 a 2 años y consiste en la disminución del volumen del material por la liberación del agua que se le agrega al prepararlo. Esta liberación de agua produce contracciones que se manifiestan en fisuras en su superficie.

Este tipo de fisuras son comunes e inevitables en una construcción nueva. Para disminuir sus efectos se recomienda mantener la casa bien ventilada.

• MATERIALES DE COMPORTAMIENTOS DIFERENTES

Su departamento tiene paredes de distintos materiales: bloques de concreto y ladrillos calcáreos con estructura de acero.

Debido a que los materiales que forman cada una de estas estructuras son diferentes, se comportan de diferente manera ante las variaciones térmicas y los movimientos sísmicos. Por lo tanto, siempre se producirán fisuras o grietas donde se unen diferentes materiales.

• DIVISIONES LIVIANAS

Es importante aclarar que los departamentos tienen paredes internas hechas de ladrillo que se encuentran empastadas y pintadas. Este sistema posee muy buenas cualidades aislantes, pero en algunos casos es frágil a los golpes. Tome esto en cuenta a la hora de colgar objetos. En general, evite usar clavos comunes, utilice sistemas de sujeción adecuados (tarugos y pernos de anclaje).

• MADERAS, DRY WALL Y MELAMINA

Al momento de ser instaladas, la madera, el dry wall y la melanina tienen un nivel de humedad controlado. Sin embargo, y dada la naturaleza del material, es muy probable que los elementos de estos materiales se dilaten o se contraigan a raíz de los cambios de temperatura y humedad. Esto sucederá durante toda la vida útil de los mismos. Estas variaciones provocan inevitablemente algunas deformaciones (que se curven, dilaten o incluso se rajen). Esto es normal. Es fundamental repintar y/o realizar la limpieza de polvo y grasas correspondiente.

HUMEDAD Y FILTRACIONES

• FUENTES INTERNAS DE HUMEDAD

El uso de la vivienda crea humedad. Diariamente se libera una gran cantidad de agua en forma de vapor por el empleo de la cocina, la respiración de las personas, el uso de agua caliente en los baños, el lavado y secado de ropa. La humedad se condensa sobre superficies frías, transformándose en agua que ocasiona deterioros.

Para evitar problemas a causa de la humedad, recomendamos:

o Ventilar el departamento al menos dos horas diarias

o Ventilar los baños, especialmente después de haber tomado duchas calientes.

• HUMEDAD RETENIDA EN LA CONSTRUCCION

La humedad más común en un departamento nuevo, y que se debe aceptar como normal e inevitable, es la que viene de la construcción. Durante el levantamiento del edificio y la aplicación de enchapes se usan grandes cantidades de agua que toma mucho tiempo desaparecer totalmente. Esta humedad desaparece con el tiempo (hasta dos años), y sus efectos se atenúan con una adecuada ventilación de cada habitación.

• FILTRACIONES PRODUCIDAS POR LLUVIA

Este tipo de filtración se puede producir a través de la unión entre paredes y marcos de ventanas, ya que el aluminio de los marcos está sujeto a cambios de volumen o por influencia de las variaciones de temperatura. Por esta razón, es recomendable revisar las ventanas periódicamente o al menos antes de cada estación lluviosa y, en caso necesario, sellar alrededor del marco de aluminio con silicona transparente.

• FILTRACIONES PRODUCIDAS POR APARATOS SANITARIOS

Las tinas, pie de duchas y tableros de cocina tienen un sello de silicona en las uniones con paredes, fregaderos y grifería. Los sellos son frecuentemente dañados al limpiar de manera descuidada estos elementos, iniciándose una filtración permanente que ocasiona malos olores y daña los acabados sensibles a la humedad. Se deben efectuar revisiones periódicas para reponer estos sellos. Cuando se produzca una filtración (agua potable o desagüe), por pequeña que sea, se debe consultar de inmediato a un técnico y buscar la causa y solución del problema. Como primera medida, se deberá cerrar la llave de paso que corresponda. Paralelamente se sugiere consultar los planos de las instalaciones previamente a la solución del problema, ya que se evitan picados innecesarios.

• HUMEDAD DE JARDINES Y/O JARDINERAS

Una fuente importante de humedad desde los jardines y/o jardineras es la ocasionada por el riego. Cuando estos se mojan constantemente, terminan por traspasar la humedad hacia el interior. Por lo tanto, recomendamos evitar que se mojen las paredes al realizar el regado.

3. MANTENIMIENTO Y CUIDADOS

ELEMENTOS INTERNOS

• PINTURAS Y BARNICES

La pintura cumple una función estética y prolonga la vida útil de los materiales. Le sugerimos pintar al menos una vez cada dos años las paredes interiores del departamento.

Las paredes y cielos internos están cubiertas con pintura látex acrílico lavable, por lo que en caso de ensuciarse solo tienen que ser fregadas con un paño suave, agua y jabón.

Debido al proceso de envejecimiento de las pinturas, seis meses después de aplicadas, tendrán un tono diferente al original. Por lo tanto, le recomendamos que en caso de que desee repintar una zona después de algún tiempo, lo haga por paños o paredes completas.

• PUERTAS, CERRADURAS Y BISAGRAS

Las puertas deben ser operadas con suavidad y no sufrir golpes. Recomendamos evitar portazos producto de las corrientes de aire.

Si una puerta se vuelve difícil de cerrar, es necesario determinar si este problema se debe a la humedad o a que se han vencido las bisagras. La humedad causa que la madera se hinche, una buena ventilación ayudara a que la puerta vuelva a su volumen normal.

Para corregir problemas con bisagras, se debe desmontar la puerta. Las cerraduras también deben ser tratadas con suavidad; deben ajustarse si se aflojan como consecuencia del uso y deben limpiarse con productos no abrasivos, evitando el uso de diluyentes (Thinner).

Se recomienda ajustar los tornillos de las bisagras al menos una vez al año. Las cerraduras deben limpiarse solo con paños húmedos sin detergente y lubricarse cada dos años.

• VIDRIOS Y VENTANAS DE ALUMINIO

El aluminio es un material durable, pero se deteriora por el uso indebido o descuidado. Su adecuado mantenimiento requiere mantener limpios los rieles de las ventanas y puertas corredizas, evitar golpear las ventanas y puertas y familiarizarse con el funcionamiento de las cerraduras, que son las que más fácilmente se pueden dañar. Recuerde abrir y cerrar las ventanas usando solo las manijas y no otros puntos.

Las ventanas y puertas necesitan lubricarse una vez al año para un mejor funcionamiento. Los empaques alrededor de las ventanas y puertas deben revisarse una vez al año y de ser necesario, rellenarse con silicona.

• MUEBLES DE COCINA

Al igual que las ventanas de aluminio y los demás elementos móviles, el uso indebido acorta la vida útil de los muebles. Por lo tanto, sugerimos cerrar y abrir con suavidad, no usar los cajones como escaleras, evitar guardar objetos húmedos dentro del mueble y reparar las filtraciones rápidamente.

En cuanto al mantenimiento, recomendamos lubricar periódicamente los rieles de los cajones y limpiar el mueble solamente con productos especializados no abrasivos. Asimismo, es importante ajustar los tornillos que se aflojan producto del uso. Revise y reponga periódicamente los sellos de silicona del fregadero y de las uniones con las paredes.

• PISOS CERAMICOS Y PORCELANATOS

Los pisos cerámicos y porcelanatos requieren limpieza solamente con un paño húmedo. La fragua de las uniones tiene un fin estético y no sostiene las piezas. En caso de que alguna unión se abra, puede ser rellenada con fragua de porcelana especial para piso cerámico que se consigue en las ferreterías. Es normal que las juntas se oscurezcan y agrieten ligeramente debido al uso. Para evitar dañar las piezas del piso, no se deben deslizar muebles con bases de madera o metal. Utilice tapones de hule, fieltro o similares bajo las patas de los muebles para prevenir que esto ocurra. Si va a realizar algún trabajo en casa, proteja el piso adecuadamente.

Seque de inmediato los líquidos como refrescos con colorantes o vinos que puedan manchar el piso.

• PISOS DE MADERA

Si bien los pisos de madera son resistentes, el mal uso y el cuidado deficiente de ellos pueden provocar su deterioro progresivo. Para la limpieza de este tipo de superficies se necesita solo un paño húmedo y luego pasar franela (evite el trapeador demasiado mojado). En caso de derrames de líquido, es de suma importancia limpiarlos inmediatamente con material absorbente, ya que la humedad excesiva es una de las cosas que mas daña este tipo de superficies. No use elementos abrasivos ni aplique ceras a estos pisos, puesto que esto les hace perder sus características originales; solo utilice el producto que recomienda el distribuidor o importador. Al igual que en el caso de los pisos cerámicos y porcelanatos, ponga tapones de hule, fieltro o similares en las patas de los muebles, para prevenir daños. El propietario es responsable por el mantenimiento continuo de los pisos después de la entrega d su vivienda.

• LAVATORIOS, INODOROS Y GRIFERIA

Los lavatorios e inodoros son frágiles. Las cargas excesivas pueden causar que se quiebre la pieza o sus soportes. Ni siquiera un niño pequeño debe apoyarse sobre los lavatorios.

Si tiene una tina, recuerde limpiarla periódicamente para evitar que se manche.

La grifería instalada en su departamento no presentará problemas si se opera adecuadamente. Esto implica no apretar en exceso las llaves pues es normal que goteen algunos instantes después de cerradas.

Recomendamos revisar la grifería en forma periódica y remplazar los empaques que hayan llegado al fin de su vida útil. No utilice limpiadores abrasivos sobre las piezas cromadas, ya que producirá un daño irremediable.

ELEMENTOS EXTERNOS

• PINTURAS EXTERIORES

Durante la construcción de su departamento se han tomado las medidas para una adecuada impermeabilización de las paredes exteriores del mismo. Se debe evitar la humedad desde los jardines y/o jardineras hacia los muros, tal como se indico anteriormente. Se recomienda repintar las paredes expuestas a la intemperie cada año.

En cuanto a los elementos de madera, se recomienda barnizarlos una vez al año, previa limpieza de polvo y grasa.

• JARDINES Y/O JARDINERAS

Evite que al regar se mojen las paredes del departamento, pues eventualmente esa humedad puede entrar al departamento. Por esta razón, es recomendable realizar un riego dosificado de forma que este no moje las paredes.

Asimismo, no es recomendable poner plantas que necesiten gran cantidad de agua.

• PORTONES Y REJAS METALICAS

Los portones y rejas metálicas necesitan mantenimiento continuo, debido a la exposición a la intemperie que sufren. Por eso, cada seis meses lubrique todas las partes móviles de estos elementos.

• MUROS Y PAREDES

o MUROS DE CONTENCION

Los muros de contención están construidos con bloques de concreto por lo que pueden presentar fisuras estéticas que no revisten mayor importancia estructural y cuyas causa de detallaron anteriormente.

o PAREDES

Con el tiempo, las paredes de su departamento presentaran también pequeñas fisuras como se explico inicialmente. Es importante mantener las paredes externas sin exceso de humedad.

4. CARACTERISTICAS Y FUNCIONAMIENTO DE LAS INSTALACIONES

MECANICAS

• AGUA POTABLE

Si llega a tener una fuga de agua, debe cerrar la llave de control del aparato afectado (se encuentra en la parte inferior de los inodoros, lavatorios y fregadero). Si es necesario cerrar el abastecimiento de agua de todo el departamento, puede cerrar la llave de paso general que se encuentra en el pasadizo junto a su medidor. Recuerde que las llaves de paso son para cortes eventuales, no para uso continuo.

Las tuberías del sistema son de PVC. Las tuberías entran al departamento por el piso y llegan a las griferías por las paredes. Tome esto en cuenta antes de hacer una perforación.

• AGUA CALIENTE

Los departamentos tienen una red de tubería “CPVC” especial para agua caliente que se coloca bajo el piso y dentro de las paredes. Cuando vaya a instalar un tanque de agua caliente (therma) asegúrese de contar con un experto. Una mala instalación puede causarle un altísimo gasto eléctrico y de agua. La instalación de calentadores a gas requiere de consideraciones especiales, antes de instalar un aparato de este tipo consulte con el proveedor de gas.

• AGUAS RESIDUALES

Recomendamos revisar los ductos de desagüe cada dos meses para evitar obstrucciones de la tubería de desechos sólidos. Generalmente la grasa que se va por el desagüe del fregadero suele obstruir las tuberías por lo que es importante sacarla del ducto y eliminarla.

Es conveniente disponer de papel higiénico en cantidades moderadas dentro del inodoro. No se debe lanzar toallas sanitarias, toallas desechables, preservativos u otros objetos dentro del sistema de cloacas. Estos objetos no solo causan obstrucciones y molestias en su casa, sino que afectan el buen funcionamiento del sistema de todo el edificio.

ELECTRICAS

En lo que se refiere a instalaciones eléctricas, todos los miembros de su familia deben conocer la ubicación y el funcionamiento de la caja de fusibles. Cada uno de los interruptores controla un sector específico de la vivienda, según se indica en el tablero.

Ante cualquier falla, es necesario siempre verificar la posición de cada uno de los interruptores. Recuerde que los fusibles cortan la electricidad cuando se detecta una sobrecarga, un corto circuito o un aparato conectado esta defectuoso.

Evite usar artefactos que consuman demasiada energía y si es necesario hacerlo, hágalo por un corto periodo de tiempo. Prescinda el uso de extensiones eléctricas para evitar situaciones de riesgo.

Antes de hacer cualquier modificación le sugerimos contratar un electricista competente y tener a mano los planos eléctricos.

• SISTEMA DE TELEFONO Y TV POR CABLE

Cada departamento cuenta con los ductos para la instalación de teléfono y TV por cable. Es de responsabilidad del propietario contratar los servicios respectivos.

• INTERCOMUNICADOR Y PORTERO

Cada departamento tiene instalado el sistema de intercomunicador que permitirá establecer comunicación con el tablero de timbres que se encuentra en la entrada del edificio, en caso alguna visita pulse el timbre correspondiente.

El sistema también permite la comunicación entre el departamento y el hall de entrada; así como, el acceso a la apertura de la puerta de entrada al edificio.

5. ELEMENTOS COMUNES EN LOS EDIFICIOS

• AREAS COMUNES

La regulación e indicaciones acerca del uso de las áreas comunes se encuentran en el Reglamento Interno del Edificio, el cual debe leer al igual que el presente Manual.

• SEGURIDAD

Su departamento está dentro de un edificio que se entrega con un mostrador de seguridad equipado con una central de conserjería que permite la comunicación entre el personal de seguridad y las personas en el exterior que desean acceder al edificio. Es responsabilidad de los propietarios contratar los servicios de una empresa de seguridad para utilizar esas facilidades. (Se entrega el edificio bajo la administración de una empresa especializada)

6. RECOMENDACIONES GENERALES

• Se debe conocer muy bien la exacta ubicación y funcionamiento de las llaves de paso de agua y caja de fusibles eléctricos, de modo que cuando llegue a producirse algún inconveniente relacionado con esas instalaciones, usted sepa como actuar. Esto es especialmente importante cuando quiera estar seguro que no haya flujo hacia el departamento (viajes, reparaciones, otros). Es necesario que todos los ocupantes del departamento conozcan esto.

• Como medida practica, siempre es conveniente mantener un duplicado de cada una de las llaves del departamento en un lugar visible.

• Recomendamos guardar el manual que le entregamos junto con las llaves del departamento, copia del Reglamento del Edificio y planos constructivos.

7. RESOLUCION DE PROBLEMAS

Nos hemos esforzado para entregarle un departamento con excelentes acabados y, sobre todo, de magnifica calidad constructiva. Si encuentra algún problema durante el periodo de garantía que le proporcionamos, no dude en comunicarse con nosotros.

Asimismo, terminada la garantía, si encuentra algún problema cuyo arreglo no aparece en este Manual, puede llamarnos para poder asesorarlo convenientemente, de manera que solucione el inconveniente.

SEGUNDA PARTE

CONSEJOS UTILES PARA LA CONSERVACION DE LOS DEPARTAMENTOS Y AREAS COMUNES

1. RECOMENDACIONES DE SEGURIDAD

La ejecución de cualquiera de los trabajos de mantenimiento o reparación requieren ser realizados considerando algunas medidas básicas de seguridad, sea un trabajo realizado por personal contratado y especialmente si es personal de la que habita en el edificio, ya que este último no tiene el experiencia para su realización. Algunas de las medidas recomendadas son:

• Utilizar escaleras adecuadas, en buen estado.

• Utilizar andamios en caso que no sea suficiente una escalera.

• Utilizar cinturón de seguridad en trabajos en altura.

• Utilizar guantes en caso de trabajos que ponga en riesgo las manos.

• Utilizar herramientas adecuadas.

• Conocer el uso y las precauciones antes de utilizar una herramienta.

• Utilizar lentes protectores en cualquier trabajo de picado o con peligro para los ojos.

• Tomar precauciones con productos inflamables.

• Tomar precauciones con el uso de productos abrasivos.

• No someterse a esfuerzos mayores para los que está preparado.

2. AHORRO DE ENERGIA

Dada la situación energética mundial y en particular en nuestro país, además de la necesidad de proteger el medio ambiente, el ahorro de energía que cada habitante pueda hacer es de vital importancia. El uso inteligente y eficiente de la energía permite además de ahorrar, disminuir la dependencia energética, reducir la contaminación, y reducir los gastos a los usuarios de una vivienda. Como copropietario del edificio puede ahorrar energía en el uso diario de las instalaciones comunes e incentivar el ahorro al interior de las viviendas que lo forman.

ILUMINACION

Remplazo de focos clásicos incandescentes por lámparas eficientes de bajo consumo

Los focos incandescentes pierden una parte importante de la energía que consumen en el calor que generan, utilizando una mínima parte en generar luz; a diferencia de las lámparas eficientes de bajo consumo que utilizan un gran porcentaje de la energía que consumen en generar luz. Un foco clásico puede ser remplazado por uno de bajo consumo de potencia entre 4 y 5 veces menor para lograr la misma iluminación, además estos últimos tienen una vida útil mayor.

Por ejemplo:

Lámpara de bajo consumo de 9 Watts = Foco incandescente tradicional de 40 Watts.

Esto significa que con la energía consumida por un foco tradicional se puede iluminar 4.4 veces utilizando una lámpara de bajo consumo.

Uso de iluminación natural

Maximizar el uso de luz natural durante el día, mantener luces apagadas en lugares de la casa que no se encuentran en uso, manteniendo siempre una iluminación que permita el desplazamiento seguro dentro de la vivienda.

Pinturas colores claros

Los colores claros en paredes y techos reflejan la luz, producto de esto, para el mismo confort de iluminación se requiere menos energía y un menor número de horas de iluminación artificial.

Ubicación de zonas de trabajo

El ubicar las zonas de trabajo debajo de la ubicación de un punto de iluminación, esto trae como beneficio la necesidad de utilizar un foco de menor potencia que si este se encuentra en otro lugar de la habitación.

3. AGUA POTABLE

Consumo de agua potable

Mantener en buenas condiciones válvulas y griferías de artefactos. Instalar mecanismos que permiten disminuir el consumo de agua, tales como boquillas y dispersores.

Riego de jardines

Regar al comienzo de la noche, de forma que el agua filtre en el terreno y no se pierda por evaporación.

Regar los jardines con la cantidad de agua necesaria solamente, el exceso de riego perjudica su jardín y aumenta el consumo de agua.

En el caso de riego automático programar periódicamente el tiempo de forma de ajustarlos a las necesidades de cada mes de su jardín.

4. HUMEDAD Y FILTRACIONES

Humedad del Primer Año

Como se menciono anteriormente, en la construcción de su vivienda se han empleado materiales que dificultan, en general, el paso del agua desde el exterior. Sin embargo, así como no es fácil que entre agua, tampoco es fácil que salga el agua o la humedad interna.

Durante la construcción se ocupa hormigón, morteros, ladrillos. etc., que ocupan gran cantidad de agua en su ejecución. Inicialmente, estos elementos quedan saturados de agua y, por lo tanto, esta humedad demora largo tiempo de eliminarse en un 100%.

Por lo tanto, es fundamental, durante el primer año favorecer el secado de los muros y otros elementos de humedad incorporada en su construcción. Para ello, debe ventilar su vivienda diariamente y en forma generosa.

Humedad de jardineras y terrazas

La existencia de jardineras y/o jardines adosados a la vivienda, ya sea por exceso de riego u obstrucción del drenaje pueden constituir fuente de humedad interior.

Mantenimiento

• Limpiar tubería de desagüe de terrazas, y verificar funcionamiento.

• Soltar frecuentemente la tierra vegetal para favorecer el drenaje del agua de riego.

Recomendaciones

• Colocar una capa de ripio de canto rodado en la parte inferior de la jardinera y luego la tierra en la jardinera, con el fin de contar con un drenaje adecuado.

• Dejar al menos 10 cm. de altura libres de tierra desde el borde de la jardinera.

• No picar con herramientas punzantes los bordes de las jardineras, ya que puede dañar su impermeabilización.

• Revisar que las raíces de las plantas no tapen el dren.

• El riego de jardín nunca deberá proyectarse hacia los muros y ventanas.

• Evitar humedad excesiva, en zona de jardines de adosados a muros y medianeros de la vivienda.

Condensación y humedad intradomiciliaria

Durante los meses de invierno, las paredes y vidrios pueden mojarse, especialmente por las mañanas y, con mayor frecuencia, en días de baja temperatura exterior. Esta agua es producto de un fenómeno llamado condensación.

La condensación se produce en el interior de la vivienda, debido a que la humedad del aire se transforma en agua al contacto con las superficies frías de los muros o vidrios de las ventanas. A mayor diferencia de temperatura, entre el aire interior y el exterior, se tienen muros perimetrales más fríos, los que se condensarán con mayor facilidad.

La condensación en general tiene consecuencias graves, ya que mancha y suelta las pinturas y se favorece la formación de zonas con hongos, que pueden incluso ser dañinos para la salud.

Este problema se debe, en parte, a una falta de ventilación y a los hábitos de uso de la vivienda.

Recomendaciones

• No usar en forma prolongada estufas, ni encenderlas por las noches mientras duerme.

• Si tiene alguna estufa encendida, mantener en alguna parte de la habitación, alguna ventana entreabierta que permita la libre circulación del aire.

• Secar a primera hora de la mañana todos los vidrios que aparecen mojados.

• Ventilar en forma diaria, abriendo parcialmente ventanas para que produzcan alguna corriente de aire.

• Ventilar los baños, durante y después de haber tomado duchas calientes.

Ventilación

Para evitar todo tipo de olores y para mantener seca la vivienda es fundamental una ventilación prolongada y habitual.

Recomendaciones

• Abra las ventanas diariamente, provocando una pequeña corriente de aire.

• Tener presente que los hongos se desarrollan en ambientes húmedos y oscuros, por lo que es recomendable recoger las cortinas de las ventanas para ventilar los rincones.

• Si es necesario, sólo utilice calefacción seca, es decir, la producida por estufas eléctricas y calefactores a gas ó parafina que evacuan los productos de la combustión hacia el exterior de la vivienda, mediante chimenea o ducto.

• Es recomendable mantener limpios los filtros de la campana de su cocina y las rejillas de ventilación que puedan existir en su hogar.

7. FIJACIONES A MUROS Y TECHOS

En la mayoría de las fijaciones a muros y techos es recomendable utilizar tarugos para afianzar clavos, tornillos o ganchos.

Fijaciones en muros revestidos en cerámicas.

• Verificar el material con que está construido el muro revestido de cerámica. Seguir las recomendaciones para hormigón, albañilerías o tabiques estucados según sea el caso.

• Para hacer perforaciones en cerámicas, éstas se deben hacer con taladro sin percusión utilizando una broca muy fina para romper la superficie vítrea de la cerámica sin trisar la mayólica. Una vez perforado el primer agujero, se puede introducir una broca del diámetro del tarugo a utilizar. Nunca perforar la cerámica directamente con un clavo, ya que ésta se trisará. En zonas húmedas (tinas y duchas), rellenarlas con silicona.

Fijaciones en tabiques y cielos de drywall.

• Para perforar tabiques de drywall se debe usar un solo tamaño de broca que coincida con el diámetro especificado del tarugo. Los tarugos para tabiques de drywall son especiales, en el mercado se le denomina «tarugo murito» ó «tarugo mariposa ó paloma».

• Evite fijar los soportes de cortinas a tabiques, prefiera fijarlos al techo si éste es una losa de hormigón. La manipulación de las cortinas puede agrandar la perforación en el drywall, con el consiguiente desprendimiento del tarugo o trozos del tabique.

• No fijar elementos de gran peso a estos tabiques.

• Evitar colgar elementos en falso techos. Si no es posible evitarlo, verifique que la fijación sea a un elemento de madera o metálico de la estructura. La estructuración del falso techo está diseñada para resistir el peso propio de las planchas de yeso cartón, y no para lámparas u otros elementos de mayor peso.

Fijaciones a muros de hormigón o albañilería estucadas

• Para hacer perforaciones en superficies de hormigón o albañilería estucadas, utilice brocas para concreto y tarugos plásticos.

Fijación a losas de hormigón

• Verificar que la perforación, no coincida con el tendido de la red de cañerías de agua o eléctricas u otro tipo de instalación que pudiera dañarse al ser esta efectuada.

8. USO Y MANTENIMIENTO DE ESPACIOS COMUNES

La prolongación de su vida útil requiere de una preocupación constante de sus usuarios. Esta debe expresarse mediante la aplicación permanente de un conjunto de medidas preventivas de mantenimiento, reposición y reparación desde el inicio de uso del Edificio.

Debe tenerse en cuenta además, que no serán imputables al propietario primer comprador los defectos o fallas que sean producto de un uso inadecuado del inmueble o por falta de mantenimiento.

INSTALACIONES SANITARIAS

Las instalaciones sanitarias de un edificio están compuestas por un sistema de agua potable formado normalmente por una cisterna de agua potable, bombas elevadoras, matrices y redes internas de cada vivienda; un sistema de alcantarillado de aguas servidas normalmente compuesto por una red de cañerías, cámaras y eventualmente por una bomba elevadora.

Cisterna de Agua Potable

Las cisternas de agua potable en un edifico son estructuras de hormigón y su objetivo es almacenar agua para el uso del edificio, son alimentados desde la red pública.

Mantenimiento

• Revisión de válvulas de corte automático.

• Limpiar y desinfectar el interior del estanque.

• Revisar y reparar impermeabilización.

Recomendaciones

• Mantener cerradas las escotillas con puerta con rejilla que permita la aireación e impida el ingreso de animales.

• Leer los consumos esporádicamente, con el fin de detectar pérdidas de agua por filtraciones o roturas.

• Mantener cerrado el recinto de la cisterna.

Bombas de presión constante

Los edificios cuentan con bombas de presión constante para el abastecimiento de agua potable a los departamentos y servicios comunes, normalmente cuentan 2 o más bombas, siempre una stand by, un tablero de comando, válvulas de corte y retención y manómetros.

Mantenimiento

• Operar en forma alternadas las bombas.

• Efectuar mantenimiento periódico por un especialista.

• Revisar si existen fugas en el sistema.

Recomendaciones

• Ante ruidos diferentes a los normales detener la bomba con problemas y avisar al servicio técnico.

• No manipular los equipos por personas no especializadas, ya que son equipos eléctricos en zonas húmedas, con los que se debe tomar precauciones para su intervención.

Red de Agua Potable

Los edificios cuentan con una red que abastece desde la cisterna de acumulación a cada departamento, esto se hace por medio de una matriz vertical que normalmente se encuentra en ductos, desde esta matriz se alimenta a cada departamento previo paso por un medidor.

Mantenimiento

• Revisar existencia de fugas.

• Cuando se generen sales en las uniones de cañerías o artefactos limpiar y observar. Si persiste reparar.

Recomendaciones

• Realizar reparaciones por personal calificado.

• Cortar el suministro de agua antes de reparar.

• Tomar precauciones para el vaciado de la cañería.

Medidores

Los edificios normalmente cuentan con medidores de flujo de agua fría, uno se encuentra a la entrada de la cisterna y cada departamento cuenta con su medidor individual ubicado en los pasillos de cada piso.

Mantenimiento

• Revisar si existe fuga de agua.

Recomendaciones

• Solo manipular por especialistas.

• Mantener clara la identificación del departamento al que le corresponde cada medidor.

Red de Desagüe y Alcantarillado de Aguas Servidas

Los edificios cuentan con una red de desagüe que recolecta las aguas servidas de los departamentos y los entrega a la red pública, estas redes en general son de PVC.

Mantenimiento

• Revisar y reparar fugas.

Recomendaciones

• En el caso de emanación de malos olores, revisar el sistema, esto se puede deber a fugas en cañerías visibles o que se encuentran en el interior de un ducto, a fallas en las tuberías de ventilación o a algún atoramiento.

Cámaras o Pozos Sépticos

Las Cámaras o Pozos Sépticos son registros del sistema de alcantarillado, que se encuentran, por lo general, en los tramos de cañerías en el semisótano. Estas cámaras son en general de estructura de hormigón con una tapa de hormigón reforzado.

Mantenimiento

• Mantener limpio el interior de la cámara, principalmente de elementos que obstruyan el paso del agua o arenas acumuladas.

INSTALACIONES ELECTRICAS

Tableros

En los edificios las instalaciones eléctricas de espacios comunes están controladas por tableros generales y tableros específicos para los diferentes servicios tales como ascensores, bombas, iluminación y otros.

Mantenimiento

• Se realizará limpieza y reapriete en general de los elementos que lo componen. Se deberá sustituir elementos en mal estado y/o dañados (termomagnéticos, diferenciales, fusibles, conductores, barras, conectores, etc.).

Recomendaciones

• Mantener los tableros cerrados.

• Solo intervenir en su interior por personal capacitado.

• Debe existir personal en el edificio capacitado para operar el tablero.

Iluminación de emergencia

Los edificios cuentan con un sistema de iluminación de emergencia, según la reglamentación cada foco debe ser energizado en forma independiente por baterías, de forma que en una emergencia el edificio pueda ser evacuado con seguridad.

Mantenimiento

• Revisar las lámparas y cambiar las que sean necesarias.

• Revisar estado de las baterías.

Recomendaciones

• Realizar mantenimiento y verificación de baterías por personal especializado.

Intercomunicadores

El edifico cuenta con una central de intercomunicadores que permite la comunicación con cada vivienda; con el intercomunicador de la puerta de acceso del edificio.

Mantenimiento

• Realizar el mantenimiento recomendado por el proveedor con un servicio técnico autorizado.

Recomendaciones

• No intervenir el sistema por personas ajenas a los servicios técnicos autorizados.

Pozo de Puesta a Tierra

Los sistemas de puesta a tierra se instalan para brindar seguridad a las personas y a los equipos eléctricos, así como para dar confiabilidad operativa a la instalación eléctrica de la planta. Por lo tanto su función es la de prevenir cualquier eventualidad de fallas eléctricas, cortocircuitos y fugas de corriente imprevistas.

Mantenimiento

• Se usa una mezcla de bentonita con sal industrial en cada pozo para asegurar que la resistividad del terreno cumpla con los límites máximos permitidos por norma.

• Se cambian los conectores a todos los pozos de puesta a tierra.

• Se remueve la sulfatación de los electrodos usando lija metálica para asegurar el buen contacto de estos con el cable y con los conectores.

• Se remueve la sulfatación de las terminales de los cables usando el cepillo metálico para asegurar el buen contacto de estos con el electrodo y con el conector.

• Se vuelven a medir los valores de los pozos de puesta a tierra para comprobar que los valores de sus resistencias estén en el rango exigido por la norma (ver cuadro 1 en la siguiente sección).

Recomendaciones

• Realizar mantenimiento y verificación por personal especializado.

Circuito cerrado de TV

Algunos edificios cuentan con un circuito cerrado de cámaras de vigilancia ubicadas en lugares estratégicos, parte de estos edificios cuentan con un grabador de baja velocidad que permite registrar la historia de cada cámara. Esto es lo ideal ya que queda registro de los movimientos dentro del edificio.

Mantenimiento

• Realizar el mantenimiento recomendado por el proveedor.

• Revisar en pantalla el funcionamiento de las cámaras.

• Revisar en pantalla la posición de la cámara, corregir si se ha movido.

• Revisar y mantener sellos de cámaras de intemperie.

• Revisar si equipo de grabación se encuentra registrando las imágenes.

Recomendaciones

• Realizar el mantenimiento por un servicio técnico autorizado.

• Mantener DVD grabados al menos por dos meses, antes de su reutilización.

• Solo efectuar mantenimiento mayor con servicios técnicos especializados.

ASCENSORES

Los edificios de más de cuatro pisos están obligados a tener uno o más ascensores.

Los ascensores son accionados por motores eléctricos; sus sistemas electromecánicos y electrónicos son de alta complejidad.

Mantenimiento

• Realizar mantenimiento preventivo mensualmente según indicaciones del fabricante.

• El mantenimiento debe ser contratado a un Servicio Técnico especializado, de preferencia la compañía que hizo su instalación.

Recomendaciones

• El mantenimiento debe ser contratado a un servicio técnico especializado.

• Se debe mantener un archivo con los informes de cada mantenimiento realizado.

• En el edificio debe haber permanentemente una persona capacitada para el rescate de pasajeros.

• Se debe mantener la sala de maquinas limpia, sin objetos ajenos a los equipos, con iluminación en buen estado.

• Debe evitarse usar el ascensor durante las mudanzas, y si se utiliza estas deben ser supervisadas por una persona capacitada para ello, la operación de puertas debe ser por medio de llaves.

• No se debe permitir ingreso de personas ajenas a la administración o mantenimiento a la sala de maquinas.

EXTINTORES

Los extintores son equipos de extinción de fuego, para ser utilizados en el inicio de un incendio por el personal del edifico o un residente.

Mantenimiento

• Revisar que la presión indicada en el manómetro este en el tramo verde.

• Recargar en las fechas indicadas.

Recomendaciones

• Mantener los extintores en sus bases y con las fijaciones originales, de modo que sea fácil su retiro.

• Mantener a la vista un instructivo de uso.

• Capacitar al personal de conserjería para su uso.

PORTON AUTOMATICO DE ACCESO DE VEHICULOS

El acceso vehicular al edificio o vivienda, puede estar cerrado por un portón automático accionado por un control remoto.

Mantenimiento

• Realizar el mantenimiento recomendado por el proveedor con un servicio técnico autorizado

• Revisar ajuste del portón, limpiar zona de ruedas, cambiar si los rodamientos se encuentra en mal estado.

Recomendaciones

• Si la cerradura se endurece coloque lubricante de silicona. No use aceite.

• En el caso de portones de abatir no someterlos a cargas concentradas en la punta.

PINTURAS

Las pinturas que se han aplicado a los techos, paredes, puertas y otros elementos de maderas y fierro, tienen una duración definida que depende del adecuado uso de la vivienda y su mantenimiento.

En general, se debe considerar que las distintas superficies deben volver a pintarse periódicamente, ya que por efectos del tiempo, el sol y especialmente de la humedad las pinturas se envejecen, pierden colorido y brillo, e incluso pueden llegar a desprenderse.

Pinturas Exteriores

Mantenimiento

• Pintar muros con pinturas para exteriores, antes retirar toda la pintura suelta o humedecida.

Recomendaciones

• Es normal que la pintura exterior se decolore debido a los efectos del sol y la lluvia. A fin de mantener los muros secos y protegerlos de la absorción de humedad, es conveniente renovar la pintura periódicamente.

• Utilizar pinturas de acuerdo a recomendación de especialistas.

Pinturas Interiores

Mantenimiento

• Pintar muros con pinturas recomendadas para cada uso, antes retirar toda la pintura suelta o humedecida.

Recomendaciones

• En caso de pinturas lavables, las manchas se pueden lavar suavemente, usando jabón neutro y la menor cantidad de agua posible. Evitar los limpiadores y paños abrasivos, o los cepillos de fibras duras. Las pinturas opacas muestran las marcas de lavado más fácilmente que las brillantes.

Pinturas de elementos metálicos

Mantenimiento

• Las estructuras deben pintarse con anticorrosivo y esmalte, previa limpieza de oxido.

Recomendaciones

• Revisar periódicamente si aparecen manchas de óxido, en ese caso repintar previa limpieza de elementos con un anticorrosivo.

Barnices

Mantención

• Las maderas barnizadas se deben rebarnizar con un barniz que tenga la misma base, de lo contrario se debe raspar y pulir totalmente la madera antes de su aplicación.

Recomendaciones

• Es normal que el barniz se decolore debido a los efectos del sol, y la lluvia. Para retoques menores de barniz, existen en el mercado protectores o embellecedores con tinte fácil de usar, que se mezclan con la veta de la madera.

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE AREAS COMUNES

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