Resumen de contratos

Contrato de leasing

• Origen: se originó en el extranjero, constituyéndose en uno de los tipos legales de importación. En nuestro país tuvo su origen en la ley de actividades financieras, luego se sancionó la ley 21.526 abriendo la posibilidad al leasing inmobiliario. Con la sanción de la ley 24.441 el contrato adquirió tipicidad. Luego, se sancionó la ley 25.248 que en la actualidad fue derogada parcialmente por el nuevo CCCN. Facilita la contratación de grupos de bienes con una financiación a bajo costo, es una técnica de financiamiento.
• Concepto legal: hay leasing cuando el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.
• Caracteres: 1) bilateral (produce obligaciones recíprocas), 2) oneroso (produce ventajas y sacrificios para sus partes), 3) consensual, 4) nominado, 5) de tracto sucesivo o ejecución continuada (contrato de duración), 6) formal (por escrito; instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto cosas inmuebles, buques o aeronaves; en los demás casos, por instrumento público o privado; o sea hay solemnidad relativa o probatoria), 7) conmutativo.

Comparación con otras figuras

• Locación: se diferencia porque, si bien en un primer momento se transmite la tenencia del bien p/uso y goce, la opción de compra implica apartamiento de la locación. Su finalidad es la financiación de operaciones mercantiles, hay una transmisión de dominio a crédito. Objeto es más amplio (después lo detallo).
• Compraventa: no hay compraventa inicial se deja para un momento posterior la decisión de adquirir el bien, se transfiere la tenencia. A partir del ejercicio de la opción se aplican las reglas de la compraventa. Finalidad más compleja, intención de explotar el bien.
• Mutuo: ambos tienen finalidad de crédito, pero en el mutuo no hay transmisión de uso y goce de una cosa sino de la propiedad de cosas fungibles.

Clases

• Según su naturaleza:

1. Mobiliario: versa sobre cosas muebles o bienes inmateriales, como software, marcas, patentes o modelos industriales
2. Inmobiliario: recae sobre cosas inmuebles y suele utilizarse para la comercialización de emprendimientos inmobiliarios

• Según su finalidad:

1. Financiero: el dador opera de intermediario financiero entre el productor, fabricante o dueño del bien y el tomador, aquel adquiere de un tercero el bien indicado por el tomador, con la finalidad de dar financiamiento a este último (tomador). La modalidad se configura en forma tripartita, hay un contrato de compraventa/suministro celebrado por el fabricante con el dador y luego un leasing entre el dador (que suele ser una entidad financiera) y el tomador. Conexidad contractual que autoriza la acción directa. Se libera al dador de la garantía de saneamiento.  Tomador interesado en adquirir un bien, acude a un dador, acuerdan celebrar el contrato (el dador cumple con su obligación de adquirir el bien indicado para luego cederlo en leasing al propio tomador).
2. Operativo: celebrado directamente por el propietario productor con respecto al bien que produce o le pertenece, el titular y el dador constituyen una sola persona y parte contractual, no hay intermediación. Dador cede en leasing a otra un bien de su titularidad para que ésta lo utilice y tenga la opción de compra. Su ámbito de aplicación comprende los bienes de capital para las industrias, la construcción inmobiliaria y los bienes de consumo (dador amplía opciones de comercialización de sus productos).
3. Leasing retro o lease back: se presenta cuando una empresa vende bienes de su propiedad a una entidad financiera, que los adquiere aunque la tenencia la ejerce la empresa vendedora, quien los sigue utilizando como tomadora en leasing. La empresa obtiene liquidez a raíz del precio que recibe por la venta de los bienes y se obliga a pagar los cánones estipulados en el contrato, que representaran p/entidad dadora una renta por su financiación. Una vez devuelto el préstamo dinerario, bajo la forma de alquileres, podrá ejercer opción de compra y recuperar la cosa. Hay conexidad contractual.
4. Subleasing: un contrato de leasing del que hago surgir otro, el dador da el bien al tomador y el tomador se convierte en dador de otro. Se aplican las reglas del subcontrato, quien da en leasing tiene la facultad de otorgar esta opción de compra.

Elementos esenciales y típicos

1. Consentimiento: el fabricante o productor del bien que no sea dador es tercero ajeno al negocio y no se exige su asentimiento.
2. Objeto: cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes, modelos industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que tenga la facultad de dar en leasing.
3. Causa: puede tener finalidades varias según las circunstancias de contratación (causa fin puede ser adquisición bien, financiación o conceder el uso y goce).
4. Precio: tomador, durante el plazo que se extienda el uso y goce concedido, deberá abonar una suma periódica que se denomina canon  en caso de ejercer la opción de compra, deberá además satisfacer el pago del valor residual convenido.
5. Plazo: indica el período durante el cual el tomador tiene derecho al uso y goce  del bien y para determinar el momento en el cual el tomador puede hacer uso de la opción de compra.
6. Opción de compra: elemento esencial, es una facultad irrenunciable, puede ser ejercida por el tomador a partir del pago del 75% del canon total, aunque podrá pactarse un plazo menor. Algunos sostienen que se trata de una simple opción y otros que es un contrato de opción que contiene una oferta irrevocable de venta. Además, partes pueden pactar que el tomador opte por renovar el contrato, no sustituye la opción de compra sino que es una modalidad de la misma.

Inscripción registral

Es un requisito p/oponibilidad a terceros, el interés es de ambos (del dador p/deslindarse de responsabilidades y del tomador p/ejercer opción de compra y oponerla a 3ros). La inscripción puede efectuarse a partir de la celebración del contrato, prescindiendo de la fecha en que corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestación. P/que produzca efectos contra 3ros desde la entrega, debe solicitarse dentro de los 5 días hábiles posteriores. Pasado ese término, produce ese efecto desde que se presente para su registración. Si se trata de cosas muebles no registrables o de un software, debe inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde se encuentre o donde ésta o el software se deban ponerse a disposición del tomador. En el caso de inmuebles, se mantiene por 20 años; en el de los demás bienes, por 10. Puede renovarse antes de su vencimiento.

Obligaciones de las partes

• Obligaciones del dador

1. Transferir la tenencia de una cosa: obligación ppal. Según la modalidad, puede soportar algunas modificaciones (si es financiero, no es el dador propietario de la cosa y su obligación se limitará a la adquisición del bien o a asumir la obligación de entrega a través de un 3ro; en el supuesto del lease back, el dador no queda obligado a la entrega por cuanto las cosas ya se encuentran en poder del tomador).
2. Adquirir el bien p/el tomador: se desprende en los casos de intermediación, el dador se obliga a adquirir el bien indicado por el tomador, siguiendo en forma expresa sus instrucciones y especificaciones.
3. Asegurar uso y goce pacífico: abstenerse de realizar actos de disposición que puedan afectar el derecho y que debe mantener en el tiempo por el plazo estipulado.
4. Transferir el dominio del bien objeto del leasing: ante el supuesto en que el tomador ejerciera el derecho de opción de compra, debe cumplir con trasmisión dominio.
5. Recibir el bien: en caso de no ejercer opción de compra, le restituye la cosa y está obligado a recibirla
6. Secundarias: inscribir contrato o colaborar con inscripción y entregar los títulos que aseguren el goce.

• Obligaciones del tomador

1. Pago del canon y valor residual eventualmente: obligación de dar sumas de dinero, si hace uso de la opción de compra debe abonar el precio de esa facultad.
2. Conservar bien y efectuar uso regular: debe conservarlo, pagar gastos ordinarios y extraordinarios, y usarlo y gozarlo conforme a su destino.
3. Restituir el bien: si no ejerce opción de compra.
4. No trasladar los bienes: no puede sustraer los bienes muebles del lugar en que deben encontrarse de acuerdo a lo estipulado en el contrato. Sólo puede hacerlo con la conformidad expresa del dador, otorgada en el contrato o por acto escrito posterior, y después de haberse inscrito el traslado y la conformidad del dador en los registros correspondientes.

Derechos de las partes

El dador tiene como derecho 1) cobrar los cánones y el valor residual, 2) obtener la restitución del bien, 3) ceder el contrato o los créditos y 4) reivindicar las cosas objeto del contrato. El tomador tiene como derecho 1) usar y gozar del bien, 2) exigir el cumplimiento de las garantías de evicción y  vicios redhibitorios, 3) arrendar el bien y 4) ejercer la opción de compra.

Responsabilidad entre partes y frente a terceros

• Entre partes: la responsabilidad del dador genera la obligación de resarcir al tomador, si aquel no cumpliera con su obligación de entregar el bien objeto del contrato. Por su parte, la falta de cumplimiento de transmitir el dominio, genera responsabilidad y habilita a exigir cumplimiento.

• Frente a terceros: la cosa objeto del contrato puede ocasionarles daños, quienes tendrán una acción resarcitoria, con fundamento en la responsabilidad objetiva de tomar o guardián de las cosas, hace caer los riesgos en forma exclusiva sobre el tomador, configurándose una excepción del artículo que establece la responsabilidad del dueño y del guardián.

Extinción

• Resolución leasing inmobiliario:

1. Si tomador pagó menos de ¼ del monto del canon total convenido: la mora es automática, dador puede demandar judicialmente desalojo, se debe dar vista por 5 días al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los períodos que se le reclaman o paralizar el trámite, por única vez, mediante el pago de lo adeudado, más intereses y costas /caso contrario, juez debe disponer lanzamiento).
2. Si tomador pagó ¼ o más pero menos de ¾: dador debe intimar al pago del o los períodos adeudados o intereses y el tomador dispone por única vez de un plazo no menor a 60 días desde que recibe la notificación para el pago; pasado el plazo, mismo procedimiento. Puede demostrar el pago o paralizar el procedimiento mediante pago de lo adeudado.
3. Si pagó ¾ partes: dador debe intimarlo y tomador tiene opción de pagar lo adeudado dentro de los 90 días. Mismo procedimiento después, pero también paga costas del proceso. Además, producido el desalojo, dador puede reclamar pago adeudado, con intereses y costas por vía ejecutiva y los daños y perjuicios por el deterioro.

• Resolución leasing mobiliario: cuando la falta de pago de cánones se produce sobre muebles, el dador puede

1. Obtener secuestro del bien: presentación contrato inscrito y prueba de haber interpelado al tomador por un plazo no menor a 5 días. Producido el secuestro, queda resuelto el contrato, y puede promover ejecución por el coro del canon que se haya devengado ordinariamente hasta el período íntegro en que se produjo el secuestro, sin perjuicio de la acción por los daños y perjuicios.
2. Accionar por vía ejecutiva por el cobro del canon no pagado: incluye totalidad canon pendiente, si así se hubiera convenido con la sola presentación del contrato. Sólo procede el secuestro cuando ha vencido el plazo ordinario del leasing sin haberse pagado el canon íntegro y el precio de la opción de compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservación del bien, debiendo el dador otorgar caución suficiente.

Contrato de fideicomiso

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