Saneamiento

El saneamiento por evicción

Resumen.- Las obligaciones principales del vendedor, derivadas de la perfección de un contrato de compraventa, consisten en entregar la cosa vendida y conservarla con la diligencia propia de una buen padre de familia y prestar la garantía de saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos.

Por medio de la obligación de saneamiento por evicción el vendedor responderá frente al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Al desarrollo de esta obligación dedicamos este artículo.

I.- Concepto de la obligación de saneamiento por evicción

El término evicción procede del latín evincere y significa vencer en juicio. La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Así se expresa el artículo 1475 del CC:

“Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.”

Así se expresa la STS de 17 de julio de 2007 sobre el concepto de evicción:

“(…) Dispone el artículo 1.474 del Código Civil que, en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461 , el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, lo que viene a integrar el llamado saneamiento por evicción (vencimiento) en cuya virtud el vendedor resulta obligado a responder de sus consecuencias frente al comprador que se ve privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1.475 del Código Civil ) con los efectos que el propio código señala (artículos 1.478 y 1.479 ). De ello resulta que cualquier privación que sufra el comprador, sea total o parcial, de la cosa adquirida por compraventa dará lugar a la obligación de sanear por parte del vendedor, salvo que ello ocurra en virtud de un derecho que sea posterior a la celebración de la compraventa (…)” F.J. Tercero.

La regulación legal del saneamiento por evicción se encuentra en los artículos 1475 a 1483 del Código Civil. Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor es requisito necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, tal como expresa a sensus contrario el artículo 1481 “(…) faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.” La relevancia de esta notificación se justifica en la posibilidad de que el vendedor aporte los medios de prueba necesarios contra la reclamación del tercero, actuando así como una especie de coadyuvante del comprador.

Esta notificación debe realizarse de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, por remisión del artículo 1482 del CC, para los casos de emplazamientos de la demanda (artículos 149 y ss. de la Lec). El referido artículo 1482 del CC concede al comprador la facultad de solicitar la notificación al vendedor dentro del plazo previsto para la contestación de la demanda (veinte días de conformidad con el artículo 404 de la Lec). Hasta que el vendedor no conteste la demanda el plazo de contestación del comprador permanecer en suspenso.

En cuanto al plazo de prescripción de la acción de evicción es el de quince años, por mor del artículo 1964 del CC, tal como se señala en la referida STS de 17 de julio de 2007 al dispone que:

“(…) que los plazos de caducidad para el ejercicio de las acciones de saneamiento vienen referidos en el Código Civil a los supuestos de defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida y al previsto en el artículo 1.483 , que se refiere a las cargas o servidumbres no aparentes que afecten a la finca vendida y no hubieren sido mencionados en la escritura; supuestos distintos al de saneamiento por evicción , amparada en el artículo 1.475 y siguientes, en el cual la acción nacida para el comprador está sujeta al plazo general de prescripción de quince años propio de las acciones personales que no tuvieren señalado plazo distinto para su ejercicio (artículo 1.964 del Código Civil) (…)” F.J. Segundo, último párrafo.

II.- Pactos sobre el saneamiento

La obligación de saneamiento por evicción es un elemento natural derivado del propio contrato de compraventa, en el que el Código Civil presume su existencia, tal como se desprende del artículo 1475 “El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato”. Sin embargo, el propio texto legal admite la validez de los pactos que las partes puedan celebrar sobre esta obligación de saneamiento. Así el citado precepto termina añadiendo que: “los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor”.

Ahora bien, el Código Civil como heredero de una larga evolución jurídica-histórica, restringe la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento. Esta restricción la realiza en un doble sentido:

1. Primeramente declara la nulidad de todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte. Vid. artículo 1476 del CC.

2. Y, también, cuando el comprador hubiese renunciado al derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

III.- Distintos supuestos de evicción

• Evicción parcial

La evicción parcial se produce cuando el comprador perdiere una parte de la cosa vendida y dicha parte en relación con el todo es de tal importancia que sin ella no la hubiere comprado. Asimismo se produce cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado constando claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra. En este sentido dispone el artículo 1479 del CC que: “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular

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