Venta De Parcelas

VENTA DE PARCELAS.

CONCEPTO DE VENTA DE PARCELAS.

Antes de entrar en el tema, es necesario dar una definición de la figura jurídica objeto de nuestro estudio. La Venta o Enajenación de un Inmueble por Parcelas “es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación, y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.”

También es esencial puntualizar lo que es una Parcela, llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor, que es susceptible de apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos, y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”. Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”, en este último caso, estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”.

Ya sabemos que la Parcela está ubicada dentro de una “Urbanización”. Ahora, ¿Qué es una Urbanización? Una Urbanización es “el desarrollo de una extensión de terreno, para ser enajenada de forma individual, el cual cuenta con servicios públicos tales como energía eléctrica y dotación de agua, entre otros.

Ahora bien, cuando hablamos de Parcelamiento, nos referimos a la “división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas”.

UBICACIÓN Y PERTINENCIA DE LA VENTA DE PARCELAS.

La “Venta de Parcelas” se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales, junto con:

La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.

La Ley de Propiedad Horizontal.

PERTINENCIA DE LA “LEY DE VENTAS DE PARCELAS.

La Primera Versión de esta Ley fue promulgada en 1960 por Iniciativa del Ministerio de Justicia, y posteriormente fue ligeramente modificada el 18 de agosto de 1983 con el objeto de eliminar la exigencia prevista en el Art.3 de la derogada Ley, de que al momento de protocolizar el documento de Urbanización o Parcelamiento se acompañara el Plano topográfico del Inmueble y Copias certificadas de los correspondientes permisos de construcción.

Surge como una especie de complemento urbano de las regulaciones de la Reforma Agraria de 1958, que a su vez vino a resolver un problema bastante importante como lo es la “Titularidad de la Tierra”.

Esta es una Ley que protege y resguarda los intereses del comprador de un inmueble por parcelas. En este tipo de contratos de compra-venta se considera como Débil Jurídico al Comprador, y en virtud de eso, se establecen disposiciones para su protección, en caso de fraudes por parte de los promotores o enajenantes de las parcelas. Entre otras cosas, esta Ley dispone:

Un Documento base (Documento de Parcelamiento, Art. 2) que le da fuerza y sustento jurídico al titulo individualizado de la parcela (Titularidad de la Propiedad de la Parcela).

Le permite al Comprador conocer las regulaciones que van a regir la Urbanización dentro de la cual esta adquiriendo una parcela.

Le permite conocer los gravámenes y cargas que pesan sobre la parcela en cuestión.

Le concede al Comprador derechos para solicitar la Nulidad de la Venta, en el caso de darse los supuestos legales para pedirla, aun cuando haya estipulación en contrario, lo que evidencia el carácter de Orden Público de sus normas.

Brinda una protección al adquirente cuando haya comprado las parcelas por cuotas.

La Ley busca la mayor transparencia las operaciones de venta, al establecer la formalidad de que la enajenación de un inmueble por parcela deberá realizarse por oferta pública, entendiéndose la que se haga por cualquiera de los medios de propaganda comercial (Art. 1).

EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACIÓN.

La ley especial de “venta de parcelas” establece las normas para la enajenación de una porción de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pública (Art. 1 de la ley).

Una vez tomada la decisión por parte de él o los propietarios de vender por parcelas, bien sea directamente, o a través de una promotora, y antes de proceder a la enajenación por parcelas, debe registrarse el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” por ante la Oficina Subalterna de Registro donde esté ubicado el inmueble a parcelar. El “Documento de Parcelamiento o Urbanización” es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela.

REQUISITOS DEL DOCUMENTO.

El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado (Art. 2 Ejusdem).

El documento debe contener:

La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas. Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanización o parcelamiento, ya que ese documento será la referencia de esa nueva porción de terreno que será protocolizada al ser enajenada individualmente.

La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas, medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar, así como también de las áreas especiales que las variables urbanas exijan. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanización o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las Villas,

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