Copropiedad Y Regimen De Propiedad En Condominio

INTRODUCCIÓN

El presente trabajo tiene como objetivo el estudio de la copropiedad y el régimen de propiedad en condominio, sin embargo, antes de abordar los temas que nos conciernen será necesario hablar de la propiedad.

Al hablar de la propiedad no encontraremos una definición como la que podríamos obtener de otros temas, no obstante podremos dar una definición de propiedad y mencionar sus características. La propiedad es el derecho real por excelencia, es el poder jurídico que ejerce una persona de manera directa e inmediata sobre una cosa para su aprovechamiento total, este derecho será oponible a terceros. El Código Civil para el Distrito Federal se refiere a la propiedad como: “El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes”.1

La propiedad puede recaer en cualquier objeto que este dentro del comercio, es decir, que pueda ser motivo de apropiación. Dentro del actual concepto de propiedad también se encuentran cosas inmateriales, es decir, la propiedad intelectual y la industrial, creando los llamados derechos de autor e industrial.

En la antigüedad la propiedad se concebía como: absoluta, porque no reconocía limitación alguna; es exclusiva, porque el uso y goce de la cosa correspondía únicamente al propietario y; perpetua, considerando que el propietario lo era siempre, usara o no la cosa.

El derecho de propiedad es tutelado por las autoridades, en especial por las autoridades judiciales. Este derecho también es tutelado por la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en su artículo 14.

Una vez teniendo un concepto previo de propiedad podremos entrar a los temas correspondientes.

1 Código Civil para el Distrito Federal artículo 830.

1. COPROPIEDAD

A. CONCEPTO

Etimológicamente la palabra copropiedad proviene del prefijo co, y propietas, que significa “propiedad de varios en común”.

El Código Civil para el Distrito Federal respecto a la copropiedad se limita a decir que: “hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen proindiviso a varias personas”.2 La palabra proindiviso significa que el bien no tiene una división material mediante la cual se pueda atribuir a cada copropietario una parte de la cosa de manera exclusiva, sino que el bien le pertenece a todos los copropietarios en cada una de sus partes.

Cada uno de los propietarios tendrá una parte alícuota, esto quiere decir, una parte proporcional, ideal, aritmética de la cosa sobre la cual recae el derecho de propiedad que pertenece a varias personas. Los copropietarios tendrán derecho sobre ese todo, sin embargo, solamente podrán disponer de el; es decir, enajenar, gravar o hipotecar su parte alícuota, misma que se expresará cualitativamente igual.

Planiol dice que el derecho de propietario recae sobre el conjunto de la cosa en común. Scialoja, citado por Ruggiero, dice que es “una relación de equilibrio, que hace posible la coexistencia de derechos iguales en la misma cosa limitando en cada uno la facultad de goce y de disposición, cuanto exigen las mismas facultades los demás”.3

Es necesario hacer la observación, el derecho de propiedad es el que está repartido, no la cosa.

La copropiedad será, entonces, un derecho real que recae solamente sobre las cosas materiales o corporales específicamente determinadas cuando pertenecen a varias personas.

2 Código Civil para el Distrito Federal artículo 938.

3 Tapia Ramírez Javier, Bienes, México 2004, editorial Porrúa, p. 198.

Sin embargo nuestro Código Civil refiere que existencia de la copropiedad no solo recae sobre las cosas, sino también en los derechos.

B. ELEMENTOS DE LA COPROPIEDAD

Los elementos de la copropiedad son:

a) La pluralidad de personas: es decir, los sujetos que tienen simultáneamente el derecho real de propiedad sobre una cosa.

b) Unidad de objeto: este será el objeto o cosa que se encuentra en un estado de indivisión.

c) La parte alícuota: se refiere a la parte que es propiedad exclusiva de cada uno de los copropietarios. Los copropietarios tendrán el derecho de propiedad sobre todo el objeto o materia de la copropiedad, a esto se le conoce como relación jurídica de propiedad.

C. RÉGIMEN DE LA COPROPIEDAD

Se tendrá que distinguir entre actos de dominio y actos de administración.

Los actos de dominio son aquellos que el copartícipe puede realizar en relación con la cosa o derecho sobre la que recae la copropiedad, esto en beneficio propio.

Los actos de administración son lo que tienen como finalidad el cuidado y atención de la cosa o derecho para mantenerlos en condiciones de poder prestar la utilidad que de ellos se pueda obtener por su naturaleza.

Los derechos y obligaciones de los copropietarios son de dos clases:

a) Los que recaen sobre la cosa común objeto materia de la copropiedad.

b) Los que recaen sobre la parte alícuota de cada uno de los copropietarios.

Los derechos y obligación que recaen sobre la cosa común son:

a) De uso: todos los copropietarios tienen la facultad de usar o servirse de la cosa común, siempre y cuando no obstaculice a los demás su derecho.

b) De disfrute y conservación: todos los copropietarios tienen derecho a usar la cosa común, sin perjudicar el interés de los demás; tendrán la obligación de contribuir con los gastos que la cosa genere.

c) Derecho de alterar la cosa común: cualquier copropietario tienes derecho a modificar o alterar la cosa común siempre y cuando sea con el consentimiento de los demás copropietarios.

D. FUENTE U ORIGEN DE LA COPROPIEDAD

La copropiedad puede originarse por:

a) Voluntad del hombre: por un contrato mediante el cual dos o más personas adquieren una cosa proindiviso para hacer uso y disfrute de éste.

b) Por un acto unilateral: esta es la forma mas común de dar origen a la copropiedad.

c) Por un hecho jurídico: la copropiedad tendrá su origen porque una persona utilizando de buena fe un material ajeno, con su trabajo le da una forma distinta en la que no es posible la división de la misma.

E. CLASES DE COPROPIEDAD

La copropiedad se clasifica de acuerdo a la intervención de la voluntad y a su temporalidad.

En cuanto a la voluntad, se clasifican en voluntaria o forzosa.

a) Voluntaria: son aquellas que surgen y se extinguen en virtud de la potestad de los interesados. En lo relativo a la extinción, son voluntarias cuando los copropietarios convienen en darla por terminada por medio de la división del bien, o por su enajenación.

b) Forzosa: aquella en la que la voluntad es irrelevante para la constitución de la copropiedad ya que surge como consecuencia de otro acto jurídico, como sería el caso de la medianería.

En cuanto a su temporalidad, se clasifican en temporales y permanentes.

a) Temporales: son aquellos que pueden cesar en cualquier tiempo mediante el acuerdo de voluntades que tenga como finalidad la extinción.

b) Permanentes: no pueden terminar de manera directa por un acuerdo de voluntades que tenga ese fin exclusivo, pueden terminar de manera indirecta al extinguirse la situación jurídica que las hizo surgir.

Existen también:

a) Copropiedad reglamentada: es aquella que tiene disposiciones emitidas por el legislador para resolver los problemas que se presentan en las copropiedades.

b) Copropiedad singular: la copropiedad recae sobre un bien o una cosa específicamente determinada.

c) Copropiedad universal: recae sobre todo el patrimonio formado por los derechos, obligaciones y cargas.

d) Copropiedad por un acto entre vivos: puede tener su origen en un contrato, una sucesión testamentaria, es decir, todos aquellos actos entre personas.

F. COPROPIEDADES ESPECIALES

Se consideran copropiedades especiales las siguientes:

a) Sociedad conyugal: a cada consorte le corresponde el cincuenta por ciento de todo el conjunto de cosas.

b) Entre coherederos o copartícipes de una sucesión hereditaria: es el caso de una herencia a la cual concurren como herederos dos o más personas a quienes se les heredan los bienes que componen dicha sucesión.

c) La medianería: cuando dos personas tienen algo por mitad.

G. MEDIANERÍA

Se entiende por medianería la copropiedad que existe de la pared o zanja divisoria de dos o más predios. Esta pared puede ser de concreto o incluso usar cualquier tipo de material. Para que exista la copropiedad sobre la medianería se requiere que los dos dueños originales de los predios colindantes la hayan construido de común acuerdo.

H. DERECHO DEL TANTO

El derecho del tanto es la preferencia otorgada por la ley en determinados casos a titulares de derechos reales o comuneros, con el objeto de que puedan adquirir, en igualdad de circunstancias respecto de cualquier tercero ajeno.

La principal finalidad del derecho de tanto es terminar con la copropiedad o una situación de titularidad de existencia distinto sobre una misma cosa.

I. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD

La copropiedad termina por:

a) Por la división de la cosa común: es decir, por la participación y adjudicación, pues mientras ésta última no se efectúe persistirá la copropiedad, deberá adjudicarse a cada uno de los copropietarios su parte correspondiente.

b) Por destrucción o pérdida de la cosa o derecho común: puede darse por algún fenómeno natural o por el estado ruinoso de la

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