Propiedad en condominio

                 Propiedad en condominio

LEY

Capítulo II

De la propiedad en condominio

Artículo 5.166 :hay propiedad en condominio , cuando las diferentes unidades habitacionales , comerciales, industriales o de servicios de que consta un inmueble, que pertenecen o se destinen a pertenecer a distintos propietarios , puedan ser aprovechados en aéreas privativas y comunes que deban permanecer indivisas

ARTICULO 5.168: Los derechos y las obligaciones de los condominios a los que se refiere este capítulo, se regirán por las escrituras en que se hubiese constituido el régimen de propiedad en condominio en el estado de México.

Art 11: Cada propietario será dueño exclusivo de su porción, parte, piso, de los elementos y de las partes del edificio que se consideran comunes

 art 13: son objeto de propiedad común de todos los propietarios

• Suelo y subsuelo con limitaciones de a ley
• Sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulo, patios, jardines, galerías, corredores y escaleras
• Los locales destinados a los porteros, instalaciones comunes y de servicio
• Obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común  

Art 14: las techo-pisos entre 2 pisos o secciones de estas

Art 17: aunque un codueño abandone sus derechos y renuncie a utilizar bienes es sujeto a las obligaciones que emanen

Art 19: el propietario de alguna parte del edificio podrá usar gozar y disponer de ella siempre y cuando con limitaciones de la ley

• Art 21: todo propietario puede enajenar, arrendar, hipotecar o gravar su poción del edificio
• Art 24: todo propietario podrá hacer toda clase de obras o reparaciones en el interior de su parte piso  departamento vivienda pero estará prohibida toda las modificaciones que afecten las estructuras del edificio
• Reglamento de condominio y administración

art 28: el reglamento determina obligatoriamente los siguientes puntos

• Forma de designación facultades y remuneración de un administrador
• Forma y proporción de la aportación  a los gastos comunes

Fijación de derechos y obligaciones de cada uno de los propietarios

Del administrador y de las asambleas

• Art 32: los edificio sometidos a régimen e condominio deberán tener un administrador por una persona física o moral que designen los propietarios
• Art 34: el administrador corresponderá a la vigilancia el cuidado de los bienes y servicios comunes el administrador será el representante legal de los  propietarios en asuntos relacionados con el edificio
• Art 35: la asamblea anual conocerá del informe del administrador y la cuenta que deberá rendir

Gastos obligaciones fiscales y controversias

• Art 38: cada propietario debe contribuir en proporción al valor de su porción piso, Departamento, vivienda o local a los gastos de la administración
• Art 42; el propietario que no cumpla con los pagos será responsable de los daños y prejuicios que cause a los demás

De los gravámenes

art 44: los gravámenes cualquiera que sea su naturaleza. Que reporten los edificios en condominio tendrán las limitaciones que demande la ley

Destrucción ruina y reconstrucción del edificio

• Art 46: si el edificio se destruye en su totalidad en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor cualquiera de los propietarios podrá pedir la división del terreno o del terreno y de los bienes comunes que quedan con arreglo a disposiciones generales ala copropiedad
• Los propietarios que queden en minoría estarán obligados a contribuir a la reconstrucción en la proporción que les corresponda
• Art 47: en caso de ruina o vetustez del edificio la mayoría de los propietarios podrán resolver la demolición y venta de los materiales o la reconstrucción si optaran por la ultima la minoría no está obligada a contribuir

 Doctrina

Un condominio es un bien cuya propiedad recae en más de una persona. No obstante, el término se utiliza más para referirse a un inmueble habitado por muchas personas que comparten algunos espacios comunes, espacios que son gestionados y cuidados solidariamente.

Hay propiedad en condominio cuando las diferentes unidades habitacionales, industriales o de servicios que consta de un inmueble, que pertenecen a varios propietarios puedan ser aprovechados en áreas privativas y comunes que deben de permanecer indivisas

Para que sean susceptibles de aprovechamiento independiente deben de tener una salida propia a la vía pública o a un elemento común que a su vez tengan salida a la vía publica

Hay propiedad en condominio cuando las diferentes unidades habitacionales, industriales o de servicios que consta de un inmueble, que pertenecen a varios propietarios puedan ser aprovechados en áreas privativas y comunes que deben de permanecer indivisas

Para que sean susceptibles de aprovechamiento independiente deben de tener una salida propia a la vía pública o a un elemento común que a su vez tengan salida a la vía publica

El crecimiento de la población en el Distrito Federal (DF) aumentó la demanda de viviendas económicamente accesibles, de ahí se originó la existencia del régimen de propiedad en condominio de los inmuebles, cuya convivencia propició una diversidad de problemas como la falta de información de derechos y obligaciones de los condóminos, la ausencia de participación y cooperación en las actividades del condominio, la inasistencia de los condóminos a las asambleas, la falta de actividad del administrador y la precariedad en los servicios.

Así, surgió la necesidad de legislar en la materia, por lo que a partir de 1998 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal trabajó en las disposiciones jurídicas aplicables que regulan el régimen de propiedad en condominio, emitiéndose así la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF), publicada en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 31 de diciembre de 1998, para entrar en vigor el 7 de enero de 1999, fecha en la que también se dio a conocer en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. Cabe aclarar que dicha normatividad ya contaba con un antecedente, mismo que a pesar de su existencia no se aplicaba, razón por la cual fue abrogada la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, publicada en el DOF el 28 de diciembre de 1972.

Fuente: El nuevo régimen jurídico del condominio (autor: Javier Arredondo Galván )

jurisprudencia

CONDÓMINOS. LA IMPUGNACIÓN DE LA FRACCIÓN II DEL ARTÍCULO 28 DE LA LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO EN EL ESTADO DE MÉXICO, DEBE PLANTEARSE INDIVIDUALMENTE Y NO POR EL ADMINISTRADOR DEL INMUEBLE, PUES DICHA DISPOSICIÓN NO AFECTA EN IGUAL TÉRMINO A TODOS LOS CONDUEÑOS.

El artículo 28, fracción II, de la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México, establece que: "Las asambleas serán de dos tipos: generales y extraordinarias; para su celebración se observarán las siguientes disposiciones: ... II. Cada condómino gozará de un voto, independientemente del porcentaje del valor que su unidad de propiedad exclusiva represente en el total del condominio.". Ahora bien, este precepto al otorgar a cada condómino el derecho a un voto independientemente del porcentaje del cual sea propietario, no afecta en igual medida a todos los condueños, pues los que gocen de un porcentaje menor podrían verse beneficiados al tener igual derecho de elección que los que tuvieren uno mayor. Por tanto, se torna evidente que no corresponde al administrador del inmueble inconformarse en nombre de todos los condóminos contra el dispositivo en comento, sino a cada uno de ellos en lo individual combatir dicho numeral, en orden a la afectación que el mismo les ocasionare.