Regimen de propiedad en condominio

INTRODUCCIÓN

Condominio, en Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.

En el condominio es importante regular la forma en que los copropietarios van a tomar las decisiones con respecto a la propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darse relaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es importante regular los casos de extinción de la copropiedad y disolución de la comunidad de bienes.

Condominio: es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo.

Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento o disposición es libre, que se determinan bienes o áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual.

El conjunto de bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina "unidad con- dominial".

El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde u un condominio, se denomina "unidad privativa"

NOCIONES GENERALES

Entendemos por régimen de propiedad en condominio la modalidad del derecho real de propiedad por la cual cada uno de los dueños de las unidades de propiedad exclusiva (llamados condominios), tienen pleno dominio sobre las mismas, conjuntamente con derechos de copropiedad sobre las áreas de un bien inmueble jurídicamente dividido. ^[1] 

        Al inmueble constituido por el conjunto de unidades de propiedad exclusiva afectadas por el régimen jurídico mencionado, se le denomina usualmente condominio.

        En este sentido es definido por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal Ley de Condominio o, en este apartado, simplemente la Ley), misma que en su artículo tercero señala:

Artículo 3. Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para su uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio se dividen^[2] en:

1. POR SU ESTRUCTURA:

Condominio vertical. Es el inmueble edificado en varios niveles en un terreno en común, constituido por el conjunto de unidades de propiedad exclusiva coexistiendo derechos de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes para su uso y disfrute.

Condominio horizontal. Es el inmueble constituido por el conjunto de unidades de propiedad exclusiva en construcción horizontal, donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, puede compartir o no su estructura y medianería y es titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.

Condominio mixto. Aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.

1. POR SU USO:

Habitacional. Son aquellos donde las unidades de propiedad exclusiva están destinadas a la vivienda.

Comercial o de servicios. Son aquellos donde las unidades de propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad (esto es a cualquier actividad lucrativo-mercantil con atención a público o de servicios).

Industrial. Son aquellos donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo.

Mixtos. Son aquellos donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.

1. POR SUS CARACTERÍSTICAS SOCIALES:

Son los condominios destinados predominantemente a vivienda de interés social y/o popular clasificadas como tales de acuerdo con la legislación de la materia;^[3] aquellos que, por las características socioeconómicas de sus condóminos, sean reconocidos como de interés social y/o popular por la autoridad correspondiente.

1. POR SU COMPLEJIDAD

Se dividen en simples condominios y conjuntos condominales, por estos últimos se entiende aquella agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, siempre que cada uno de los condominios conserve para sí áreas de uso exclusivo y, a su vez, existan áreas de uso común para todos los condominios que integran el conjunto de referencia.

        Debe señalarse que el antecedente de los conjuntos condominales fue aquello que en la práctica jurídica se denominó “condominio de condominios”, sin embargo, es evidente que, al estar regulado lo anterior, es indispensable redimensionar tal situación.

        En este sentido, opinamos que en la práctica no sólo es posible crear un condominio complejo a través de la división de un solo predio en diversas unidades privativas, que a su vez se dividen, sino que es posible realizar lo contrario a manera de una fusión de varios condominios en uno solo, existiendo áreas y obligaciones comunes de toda la unidad condiminal y otras de cada uno de los condominios integrantes; lo anterior es así dado que no está prohibido y no se lesionan intereses de terceros, por lo que es materia de inscripción.

        Esto implica que varios inmuebles de grandes dimensiones, que se encuentran en diferentes predios normalmente vecinos (generalmente varios edificios independientes que necesitan utilizar áreas de servicio común como jardines, casas club, áreas recreativas y deportivas) son constituidos en condominio donde cada unidad se agrupan en un condominio diferente sobre cada uno de los edificios o unidades privativas.

        En este sentido casa departamento tiene, al igual que en los conjuntos condominales, dos elementos de indiviso (correspondiente a los dos conjuntos condominales en que están inmersos), uno primero que se refiere a la totalidad del conjunto y uno diverso por lo que se hace al edificio.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS ELEMENTALES

Según parece en todos los pueblos la propiedad en su origen ha sido colectiva: los bienes pertenecían

En derecho romano era vigente el principio latino que señalaba superficies solo cedit, esto es, lo unido a la superficie de un terreno pertenece al dueño de éste.

        Consecuentemente, en Roma no se conoció el condominio, aunque desde el derecho clásico se conoció a la ínsula como forma de división del uso de edificios relativamente altos que se construían en la ciudad, y existía el derecho real de superficie donde se permitía la existencia de un dueño del vuelo (construcciones) y otro del suelo (terreno), pero sin implicar la copropiedad sobre áreas comunes.

        En realidad, será hasta la Edad Media, entre los pueblos germanos, que se comience a labrar la idea de fraccionar las construcciones y regular su uso.

        Será en Grenoble (localidad alpina de Francia) –donde las murallas no permitían construir hacia los lados- que surge en contrato de albergue por el cual se dividía la casa, transmitiendo el uso de una zona por un tiempo muy amplio; antecedentes de lo anterior también existieron en Rennes y Nantes.

        Tomando en cuenta tal antecedente será en las Costumbres de Carlos VII (1453) y en la de Orleáns (1509) que se proponga efectivamente fraccionar los pisos de un inmueble naciendo, en definitiva, en el derecho franco la institución de referencia.

        Sin embargo, estos antecedentes tenían sustancialmente recuperaciones exclusivamente locales. De hecho, la institución de la propiedad en condominio nacería para el mundo por vía de la consagración en el Código Napoleón, que la reguló en lo relativo a las servidumbres. En este sentido, las legislaciones receptoras del Código Napoleón legislaron por primera vez esta institución.

        Por otra parte, debe señalarse que, en sentido contrario, en la República de Alemania a partir de la expedición del Código Civil Alemán, y hasta ahora se ha prohibido en el ámbito federal el condominio, sin embargo se ha dejado a cada lander que lo regule y, por lo mismo, existe al menos en Baviera, Sajonia y Frankfurt.

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