Régimen propiedad horizontal.
Alejo199726Apuntes21 de Septiembre de 2016
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TALLER RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Con base en la ley 675 de 2001, sírvase dar respuesta las siguientes preguntas:
- ¿Qué clase de derechos concurren en el régimen de propiedad horizontal?
- ¿Qué es el régimen de propiedad horizontal?
- ¿Cuál es la diferencia entre edificio y conjunto?
- ¿Cuál puede ser la destinación de un edificio o conjunto en el régimen de propiedad horizontal?
- ¿Qué es un bien común y como se clasifican?
- ¿Es posible desafectar un bien común? En caso de ser afirmativo ¿qué requisitos deben cumplirse?
- ¿Qué son bienes comunes de uso exclusivo?
- ¿En qué consisten las expensas comunes?
- ¿Qué pasa si no se cumple con el pago de las expensas comunes?
- ¿Habrá copropietarios a los que les corresponda asumir un pago más alto en las expensas?
- ¿Cómo se clasifican las expensas?
- ¿Qué son los coeficientes de copropiedad y como se determinan?
- ¿Qué importancia tiene los coeficientes de copropiedad?
- ¿Cómo se constituye la propiedad horizontal?
- ¿Es una persona jurídica la propiedad horizontal?
- ¿Se permiten las cláusulas de no enajenación en la propiedad horizontal?
- ¿Quién certifica la existencia y representación legal de la propiedad horizontal?
- ¿En materia de propiedad horizontal, la hipoteca sigue siendo indivisible?
- ¿Cuáles son los órganos que pueden existir en el régimen de propiedad horizontal?
- ¿Qué puede hacer un copropietario cuando no esté de acuerdo con la asamblea general?
- ¿Cada cuánto debe reunirse la asamblea general?
- ¿Con que mayoría puede tomar decisiones la asamblea general?
- ¿Qué decisiones exige mayoría calificada?
- ¿Habrá decisiones que se toman sin tener en cuenta el coeficiente de copropiedad?
- ¿Qué son los comités de convivencia?
PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 675 de 2001)
1. Definición
De conformidad con el artículo 1 de la L. 675 de 2001, la propiedad horizontal constituye una forma especial de dominio ¿por qué? Porque concurren derechos de propiedad sobre bienes privados (trátese de inmuebles destinados al uso residencial, comercial o mixto –art. 3 L. 675 de 2001-)[1] y derechos de propiedad sobre bienes comunes, es decir, cuyo uso y goce pertenece a todos los integrantes de la copropiedad.
En ese sentido, los copropietarios, no sólo ejercen un derecho exclusivo sobre las diferentes unidades inmobiliarias, sino que ejercen, en comunidad, un derecho dominial sobre todos los bienes afectados al interés general de la copropiedad (bienes comunes).
Esa especialidad de la propiedad horizontal, hace necesaria la existencia de un conjunto de normas (reglamento de propiedad horizontal) que conjugue los derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y los derechos de copropiedad sobre los bienes comunes; en otras palabras, se precisa de un reglamento que administre y armonice los intereses particulares y generales, con el fin de propender por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores (núm. 3 art. 2 L. 675 de 2001).
2. Naturaleza jurídica
Según lo dispuesto por el artículo 4 de la L. 675 de 2001, un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Una vez efectuada tal inscripción, surge la propiedad horizontal como persona jurídica, es decir, como ente jurídico que puede, por intermedio de su representante legal (administrador, art. 50 L. 675 de 2001), adquirir derechos y contraer obligaciones.
Así pues, la propiedad horizontal, como persona jurídica, está integrada por los diferentes propietarios de los bienes de dominio particular y sus funciones, esenciales y primordiales, son las de velar por el cuidado y la correcta administración de los bienes comunes; ocuparse de los asuntos de interés común de los propietarios de los bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. 00
Normas relativas a su naturaleza Artículo 32. Objeto de la persona jurídica. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. Artículo 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. Artículo 8°. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.
La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.
En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales. |
3. Bienes comunes
Como se expresó anteriormente, la propiedad horizontal tiene la función esencial de administrar correcta y eficazmente los bienes comunes, es decir, aquellos que están al servicio de los diferentes copropietarios y cuyo ejercicio pertenece a todos ellos en proporción a su respectivo coeficiente de copropiedad.
En tal sentido, el artículo 3 L. 675 de 2001 los asume como:
“Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.
Y, en complemento de lo anterior, señala el artículo 19 del mismo estatuto:
“...son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal”.
Sin embargo, no todos los bienes comunes que existen en el marco de la propiedad horizontal tienen la misma naturaleza. La ley 675 de 2001, es clara en diferenciar, en cuanto a su régimen jurídico, las dos clases de bienes comunes que pueden integrar una copropiedad:
- Bienes comunes esenciales (art. 3 L. 675 de 2001):
Son bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Estos bienes, por sus especiales características, son indivisibles, inalienables e inembargables.
- Bienes comunes no esenciales (art. 20 L. 675 de 2001):
Por exclusión, son aquellos de los que no depende ni la existencia, ni la estabilidad, ni la conservación o seguridad del respectivo edificio o conjunto.
A diferencia de los bienes comunes esenciales, los no esenciales son susceptibles de desafectación, es decir, pueden sustraerse del régimen de la comunidad y someterse al régimen de la propiedad privada, bajo la titularidad de la propiedad horizontal como persona jurídica.
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