ESTUDIO DE OFICINAS SUSTENTABLES PARA LA RENTA
CarlosIBKTesis19 de Julio de 2019
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Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
PROYECTO INMOBILIARIO : Plan de Tesis
ESTUDIO DE OFICINAS SUSTENTABLES PARA LA RENTA
Alumno : Carlos Aguilar
Febrero 28 de 2015 Lima - Perú
INDICE
INTRODUCCION
CAPITULO I
1. Objetivos
1.1. Objetivo general
1.2 Objetivo especifico
CAPITULO II
2. Análisis de situación
2.1. Estado de situación a nivel mundial
2.2 Análisis de situación a nivel país
2.3 Conclusiones finales relevantes: análisis de situación y proyección final
CAPITULO III
3. Sector inmobiliario de oficinas
3.1 Comportamiento del sector inmobiliario de oficinas
3.1.1. Sub mercados (corredores) de oficinas en Lima
3.1.2 Sector de oficinas prime A+ y A
3.1.2.1. Oferta y demanda de oficinas A+ y A
3.1.2.2. Precios de oficinas A+ y A
3.1.3 Sector de oficinas sub prime B+
3.1.3.1 Oferta y demandad de oficinas B+
3.1.3.2 Precios de oficinas B+
3.2 Criterios de clasificación
3.3. Proyectos existentes en proyecto y/o ejecución
3.4. Pronostico del mercado de oficinas A+, A y B+
CAPITULO IV
4. Sostenibilidad
4.1. Conceptos
4.1.1 ¿Qué es LEED?
4.1.2. ¿Qué es construcción sostenible?
4.1.3. ¿Qué es huella de carbono?
4.1.4. ¿Porque construcción sostenible?
4.2. Beneficios de la sostenibilidad y certificación LEED
4.3. Niveles de certificación LEED
4.4. Sistemas de clasificación LEED
4.5 Cuando se debe usar el sistema de clasificación LEED
4.6. Conclusiones de certificación LEED en el proyecto de oficinas.
CAPITULO V
5. Plan estratégico de marketing
5.1 Objetivos
5.1.1 Objetivos del marketing
5.1.2 Objetivos de segmentación del mercado meta
5.1.3 Objetivo comercial (ventas).
5.1.4. Objetivo de rentabilidad
5.2. Estrategia
5.2.1. Segmentación
5.2.2. Targeting
5.2.2.1. Perfil del mercado
5.2.2.2 . Decisión de compra.
5.2.2.3. Reason Why
5.2.3. Posicionamiento
5.2.3.1 Diferenciación e innovación
5.2.3.2 Value
5.2.3.3 Reason Why
5.2.3.4. Estrategia de posicionamiento
5.2.3.5. Análisis FODA
INTRODUCCION
En el 2014, la tendencia a la baja de la proyección del PBI, tipo cambio del dólar y los problemas externos fueron las causas de la baja de la velocidad de ventas de oficinas en los diferentes sub mercados en Lima.
La venta de oficinas fue mayor al 2013; sin embargo la sobre oferta en mts2. , generó un porcentaje mayor de vacancia al cierre del 2014.
Según Colliers International, en el primer trimestre del 2015 la contracción en el mercado seguirá en la venta de oficinas pero seguirá favorable. Se debe tener en cuenta este año está proyectado el ingreso de 13 edificios del segmento A+ sumando 240,000 mts2 para ello se estima una vacancia superior al 16 % al final del 2015.
A nivel geográfico el crecimiento de oficinas se ha centrado en Lima, centralizándose en San Isidro enfocado básicamente en alquiler, sin embargo en estos últimos años se han desarrollado nuevas zonas como Miraflores Surco con oficinas para la venta.
En el segmento B+ la mayor disponibilidad se encuentra en San Isidro , sub mercado de Sanhattan seguido por Nuevo Este ( Surco- Chacarilla – La Molina) de la misma manera para el 2015 se espera un ingreso 52,000mts.2. Aunque los especialistas indican que será un año en comparación con el 2014 todo depende del escenario económico del país.
El inversionista inmobiliario se ha vuelto mucho más creativo y ante los costos y dificultades para obtener los permisos municipales, está viendo construir en otras zonas como Lince, Magdalena, Surquillo, San Miguel y bordes de la Victoria, habiendo expectativa crear proyectos para los sectores medios que tienen diferentes necesidades con formatos más pequeños y otros conceptos como oficinas –boutiques destacando la preferencia su ubicación.
Dada la oportunidad de un inversionista propietario de un terreno en el distrito de Lince, límite con San Isidro entre la Av. Rivera Navarrete /Javier Prado, ha solicitado un estudio de factibilidad técnica y económica con el fin de ver la viabilidad de la inversión en el corto plazo
Considerando las características del terreno y normas municipales se desarrollará un proyecto de oficinas para el segmento B+ con el valor agregado a la edificación de obtener la certificación LEED como un factor diferenciador y beneficios para los futuros clientes, con el fin de tener un adecuado posicionamiento que se mantenga la velocidad de ventas y mejore la rentabilidad.
De tal manera en el presente trabajo de tesis se realizará el análisis situacional a nivel global y del país a nivel Lima Metropolitana con los diferentes sub mercados y luego Lince, analizando las tendencias del mercado actual para segmentarlo, definir el target y un adecuado posicionamiento de acuerdo a las características, atributos y beneficios para el cliente objetivo. Y luego realizar el análisis financiero: costos, gastos, flujo de caja, velocidad de ventas, escenarios y sensibilidad.
Finalmente analizar la rentabilidad comparando si lo más recomendable sería vender o alquilar las oficinas.
CAPITULO I
1. Objetivos
1.1. Objetivos General
Desarrollar un proyecto de oficinas para segmento B+ sustentable para la venta con el objetivo de evaluar la viabilidad de la inversión versus la renta. Tiene como valor agregado obtener la certificación LEED que será un factor diferenciador que permita un plan estratégico de marketing adecuado, sin incrementar mucho los costos, se mantenga el ritmo de velocidad de ventas y sea rentable de acuerdo a la proyección de inversión
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