Importancia del conocimiento de los Derechos Registrables y su aplicación en el Segundo Registro de la Propiedad

Importancia del conocimiento de los Derechos Registrables y su aplicación en  el Segundo Registro de la Propiedad

Desde nuestro nacimiento  y a todo lo largo de  nuestra vida nos vemos inmersos  y sometidos en una serie de actividades así como circunstancias de las cuales devienen para nosotros ciertas condiciones instrumentales que nos permiten obtener una realización  y a las cuales podemos llamar derechos. Estos a su vez nos facultan para gozar de ciertas condiciones reguladas y otorgadas por un Estado que se organiza jurídica y políticamente y cuya finalidad es la promoción del bien común, la consolidación del régimen de legalidad, seguridad, justicia, igualdad y paz.

 Esta serie de concesiones otorgadas por el Estado de Guatemala  nos garantiza una esfera de acción dentro de la cual el hacer o no hacer entendiéndose este último como la abstención de acción  es  oponible ante terceros, misma oponibilidad que en muchos casos debe ser declarada a través de las instituciones creadas y dotadas de funciones específicas para tales fines.

Una de estas instituciones declarativas de derechos es el Segundo Registro de la Propiedad el cual a través de su hacer  diario y por medio  los asientos registrales, la fe pública registral,  el principio de publicidad registral y legalidad  reviste de certeza  jurídica y seguridad registral dichos  derechos.

Esta institución como se podrá ver a continuación ha sido de suma importancia para la región Sur occidental del país  ya que como puede constatarse a través de su historia el Segundo Registro de la Propiedad ha permanecido operante a pesar de los múltiples cambios que territorialmente  ha sufrido la distribución de los Registros de la propiedad.

Esta institución que ve sus inicios  en el año 1877 mediante Acuerdo Gubernativo de fecha 19 de junio; mismo Acuerdo Gubernativo que creó tres instituciones registrales o  Registros con sus correspondientes zonas,  estos tres registros originarios fijaban sus sedes en la ciudad capital, Jutiapa y Quetzaltenango; posteriormente en mayo de 1892 se crea el Registro de San Marcos con su zona especial, posteriormente el 23 de julio de ese  mismo año se crea el Registro para los departamentos de Retalhuleu y Suchitepéquez.

En un periodo posterior el 1 de Noviembre de 1897 se da el fenómeno de la reducción de las sedes correspondientes a los registros  creados y se reduce a tres, siendo estos el de la ciudad capital, Jalapa y Quetzaltenango, conformación que de nuevo vuelve a ser modificada mediante acuerdos de fechas 30 de Abril y 27 de mayo de 1898 que amplían  el número de sedes registrales  estableciendo como tales las de los registros de la ciudad capital, Quetzaltenango, Jalapa, Zacapa, Cobán y San Marcos.

Por último,  mediante acuerdos de fechas 10 y 28 de julio de 1933, 12 de junio de 1934 y 1 de junio de 1936 se determina dejar el funcionamiento de los Registros en únicamente dos sedes que se denominan: Registro General de la Propiedad con sede en la ciudad capital de Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en la ciudad de Quetzaltenango, los cuales operan administrativa y financieramente de forma independiente.

Ahora bien; Luego de su creación  se les asignan a los Registros una serie de funciones siendo la principal la de declarar públicamente mediante un asiento registral todas aquellas  inscripciones, anotaciones o cancelaciones relativas al dominio de bienes inmuebles o muebles registrables.

Esto conlleva que  a los derechos relativos a estos bienes  inmuebles y muebles registrables se les de la categoría de “Derechos Registrables”  

Y entendiendo a estos derechos registrables como aquella serie de derechos relativos al dominio y afección del mismo con respecto de los bienes (inmuebles y muebles registrables)  se hace imperante su conocimiento  para que  el propietario de un bien  o aquella persona que adquiere un derecho accesorio sobre el mismo pueda ejercer a plenitud  todas aquellas  facultades inherentes al dominio  ejercitando a plenitud  todos aquellos derechos registrables ya sean estos principales o accesorios.

Al hablar del ejercicio de  derechos registrables  principales y accesorios se hace inevitable  la mención de “Los derechos reales” como los actores principales de estos derechos registrables  ya que  estos como derecho sustantivo son los que atribuyen a su titular un poder de disposición inmediata sobre el bien o la cosa; teniendo estos derechos su antecedente principal en el Ius in re; locución latina  cuya traducción directa  se entiende como “el derecho sobre la cosa”.

Estos derechos reales e inscribibles a su vez admiten diversas clasificaciones atendiendo a su naturaleza,  idoneidad, alcance  y muchos otros aspectos a considerar pero  una de ellas podría ser la clasificación que los divide de la siguiente manera a) Principales y Accesorios, b) Definitivos y Provisionales, c) Amplios y Limitados, d) Sobre un bien propio o Sobre un bien ajeno.

La anterior clasificación nos permite hacer una serie de consideraciones respecto de estos derechos registrables  siendo que. Con respecto a  los  derechos reales principales podemos decir que son aquellos que  tienen existencia propia y autonomía  y dentro de los que podemos mencionar a la posesión, la propiedad o el usufructo.  Por su parte los derechos reales accesorios  deben su  existencia y dependen de otro derecho  para surtir sus efectos a plenitud; entre estos encontramos al derecho de prenda,  derecho real de garantía de  hipoteca, así como la ya en de uso pero no menos importante anticresis.

Por su parte  estos derechos  serán definitivos cuando por si solos consagran un derecho que no es susceptible de transformación  sino que este únicamente admite cesión del mismo bajo una serie de títulos;  ahora bien, existen derechos que aún son susceptibles de transformación o evolución  como es el caso de la posesión que  podrá devenir en propiedad al haberse cumplido a cabalidad la serie de requisitos que se exigen para ello; razón por la cual a estos derechos les llamamos derechos provisionales.

A su vez un derecho amplio  es  aquel que confiere  todos los atributos inherentes al mismo a su titular Ej. La propiedad.  Y cuando  este precepto no se cumple a cabalidad o se ve restringido por alguna limitante estaríamos en presencia de un derecho  Limitado  podría ser el caso del uso  y la posesión.  

 Algunos de estos derechos  podrán ejercerse  sobre bienes propios o sobre bienes ajenos lo cual depende de la titularidad del dominio que pueda o no ejercerse sobre dichos bienes.

Algunas teorías como la teoría unitaria personalista (Planiol) establecen que un derecho real  esta intrínsecamente ligado a un derecho personal  desde el punto de vista en el que dentro de una comunidad   mi derecho de hacer  es oponible a un sujeto pasivo que deberá abstenerse o no hacer en cuanto a este derecho.  

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