Derecho Registral

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD BICENTENARIA DE ARAGUA

VICERECTORADO ACADÉMICO

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS

ESCUELA DE DERECHO

SAN JOAQUIN-TURMERO

DERECHO REGISTRAL

DR. AUTORES.

ARIAS, JOSE JADER, MARIAN CI V-20.265.293

RANGEL, MONICA CI V-11.018.805

MAYO, 2014

Introducción

Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro .Es importante aclarar que cuando se habla de sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble, se ubican estos sistemas en el campo del Derecho Inmobiliario. A través de la historia de la humanidad han existido sistemas inmobiliarios no regístrales, como el Sistema Romano que carecía de solemnidad constitutiva y de protección a terceros adquirentes ó el Antiguo Sistema Germánico que tenía solemnidad constitutiva y protegía a los terceros adquirentes; pero los sistemas inmobiliarios modernos son eminentemente regístrales, son sistemas en los cuales los actos relativos a la transferencia y gravamen de los bienes inmuebles aparecen en relación con la institución del Registro de la Propiedad, a través del cual se verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias. Es necesario motivas y estimular el estudio y sistematización de la normativa jurídica que regula la función notarial a fin de lograr una uniformidad de criterios e interpretación al igual que la aplicación de las mismas, de esta manera se podrá tener certeza de la función notarial como acto sustituto de la jurisdicción voluntaria; además estudiaremos lo que es el notariado, sus atribuciones, sus impedimentos que es importante conocer añadiendo las sanciones aplicadas a los notarios públicos en caso de delinquir con su función basándonos en los fundamentos legales establecidos en Nuestra Constitución y el la ley del Registro Público Notarial.

Los Asientos Registrales

Se denomina asiento registral, en derecho, a la constatación escrita en un registro y derivada de un título. En concreto, se suele referir a la anotación de un título o de otras situaciones derivadas de éste en el registro de la propiedad o en el civil, y los asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, y cancelaciones.

El artículo 44 de la constitución en su primer párrafo establece que se garantiza el derecho de propiedad privada de los bienes muebles e inmuebles.

De acá que lo relacionamos con el segundo y tercero de los considerandos de la ley 698 “ley general de los registros público” en donde establece que los Registros Públicos cumplen un papel importante en la organización y desarrollo económico de una sociedad.

Es por ello, que anteriormente decíamos que los asientos registrales son las formas que el registro de la propiedad registra una realidad y la ampara ante terceros y que la inscripción tiene una serie de efectos jurídicos que buscan la protección y beneficio del titular registral.

Clases de sistemas registrales

El Sistema Registral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de transcripción.

Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante, folio personal y transcripción.

SISTEMA CONVALIDANTE, porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre la verdad real y la registral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

SISTEMA DE FOLIO PERSONAL, porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas).

SISTEMA DE TRANSCRIPCIÓN, porque la elaboración de los asientos regístrales se hace copiando los documentos en forma fiel y exacta.

En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscripción, al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales".

Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero también nos remite al artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse.

También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que "los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros" (art. 1362 C. Civil).

En Venezuela el instrumento público hace plena fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso,

1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos,

2º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar (art. 1360 eiusdem).

EL SISTEMA REGISTRAL DE TRANSCRIPCIÓN, aquí podemos incluir los siguientes sistemas (Francés, Italiano, Venezolano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió primero al Registro.

El artículo 1924 del Código Civil Venezolana expresa tácitamente que la no-inscripción de un adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela.

LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD INMUEBLE, tienen como función primordial la de dar seguridad al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía, orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros). Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros inmobiliarios estatuyen sólo una presunción de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan, para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el contenido registral está en desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con presunción iure et de jure).

Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes, este problema debería resolverse a favor del primero que registró; basándose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier iure). Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una prelación temporal entre los causahabientes; ya que existirían derechos reales imposibles de coexistir. Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho enajenado. Por otra parte cuando se verifica una doble enajenación, el seguido causahabiente que se adelante a registrar su título adquisitivo, o que sea el único en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular, resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su propio título adquisitivo. Tal conclusión, está de acuerdo con lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil Venezolano.

Importancia de los Asientos Registrales

Los asientos le dan legalidad a los actos jurídicos, ya que se considera que si una operación no está asentada, no existe registralmente.

Los asientos secundarios como las notas marginales de cancelación, sirven de Economía Procesal para enterarse más rápidamente de las operaciones.

Art. 28 al 31 del Decreto con Fuerza de Ley del Registro Público y del Notariado.

Base de datos nacional.

Artículo 28. En el Distrito Metropolitano de Caracas funcionarán las bases de datos que consolidarán y respaldarán la información de todas las materias Registrales correspondientes a los Registros del país, sin perjuicio de los respaldos que se puedan establecer en otras entidades

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