DERECHO REGISTRAL

ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL DERECHO REGISTRAL Y SUS SISTEMAS

1 ANTECEDENTES EN LA ANTIGÜEDAD

1.1 EGIPTO

Durante toda su historia, Egipto gozó de una basta y compleja organización político-administrativa teniendo como base de la misma, a la escritura y el documento, los egipcios tenían profundamente arraigado el principio de que no existía lo que no estaba documentado, forzosamente todo acto era documentado.

La necesidad de conservar los documentos concluyó en la formación y organización de archivos. En el Antiguo Imperio, los archivos reales contenían entre otros documentos; los decretos reales, los títulos de propiedad, los contratos y los testamentos, dichos archivos estaban a cargo de los visires. En el Nuevo Imperio los títulos de propiedad fueron confiados al mismo visir que tenía facultades de control y examen y gozaba de jurisdicción en caso de controversia.

“Respecto a la transmisión de inmuebles, a partir del reinado de Bochorísse realizaba mediante dos actos: la venta verdadera y el pago del precio. El primer acto se formalizaba en documento privado o en escritura notarial pero siempre en presencia de testigos, en el segundo acto el adquirente entraba en posesión de la finca transmitida, acto que realizaba ante los tribunales. En estas formalidades se encuentran elementos de publicidad evitando con ello, los peligros que pueden alcanzar a los terceros”

Durante la etapa Alejandrina coexistió una influencia recíproca del derecho griego y el egipcio en lo relativo a las transmisiones inmobiliarias, a los derechos reales de garantía y a los sistemas de publicidad.

La doctrina señala que la primera forma establecida para la eficacia de las transmisiones inmobiliarias fue la de "katagrafee” que consistía en que los funcionarios públicos redactaban los contratos con el fin de transmitir al comprador todo el derecho que tenía el vendedor sobre la finca. Redactaban el documento siguiendo la voluntad de las partes, produciendo la transmisión con independencia del cumplimiento de tos pactos contenidos en el contrato, inclusive el pago del precio. En el derecho griego el pago era él último presupuesto y causa de la transmisión.

En otras palabras la compraventa en la época Alejandrina pasaba por dos fases; la primera era la redacción del documento privado que contenía las particularidades del contrato y que era comunicar al "tamiai" previo pago de una tasa, y la segunda era la nueva redacción que hacía este funcionario del documento publico o "cafagrafee". Los "tamiai" conservaban en sus archivos estos documentos, ordenándolos y guardándolos bajo su custodia.

Durante el dominio de los romanos existieron dos clases de archivos; la 'biblioteke de- mosión, logon ' y la 'enkteseonbibíioteke', la primera contenía los censos que servían de base para la percepción del impuesto por cabeza, censos que se hacían cada 14 años, así como los documentos acerca del cobro de otros tributos y la cuenta administrativa provincial. Poco a poco fue necesario descentralizar la 'bibíiotekedemosiónlogon* en dos secciones; una de ellas continuó con tas funciones originales y la otra se ocupó de la publicidad de las transmisiones inmobiliarias. Así nació el segundo archivo semi-civil o semi-administrativo, dirigido por funcionarios públicos, los "bibliofiiakes", en donde se archivaban las adquisiciones de inmuebles.

“Esta nueva sección fue tomando un creciente auge y empezó a demandar una organización autónoma creándose así la "bibíioteke ton, enkteseon' este segundo archivo fue diseñado por los romanos en Egipto. El documento archivado más importante es; el llamado “petición de Dionisia” el acto, conservado en un papiro, es del año 186 D.C. es una especie de memoria defensiva que una tal Dionisia presento contra su padre el cual le donó varias fincas y después trato de disponer de ellas a pesar de que las fincas ya estaban debidamente inscritas en el Registro a nombre de Dionisia” .

Para enajenar o gravar un inmueble el otorgante debía obtener del registrador la correspondiente declaración o "epístalma", relativa al derecho del transmitente el cual se entregaba al notario, y con el mismo se debía autorizar el documento. La expedición de una "epistalma" impedía la expedición de otra relativa a la misma finca. Cuando se llevaba a cabo una mutación o transferencia se hacia una anotación en el registro esta recibía el nombre de " apógrafo". Los titulares de derechos no inscritos podrán solicitar la anotación de su derecho, acto que recibía el nombre de 'parazecis''. Con relación a las clases de tierras que existían, los documentos muestran que las tierras de dominio público nunca fueron objeto de registro pues su dominio estaba fuera de contratación.

1.2 GRECIA

La primera manifestación de la publicidad en el Derecho Griego según Pugliatti, data de ventas celebradas en el mercado. “Cada ciudad adopta su propio sistema. En Thuríi la regla establecía que la compraventa de muebles y de esclavos debía efectuarse en el mercado y debía entregarse una moneda como recuerdo y testimonio del acto, a tres personas de la vecindad. En Ainos la compraventa de inmuebles exigía, formalidades como la presencia de tres habitantes del pueblo como testigos”.

Hubo también dos sistemas de publicidad conocidos como 'prokerísis y prografe", el primero consistía en anuncios hechos por bandos públicos, de la intención de vender la finca a un tercero; posteriormente, aparte de estos anuncios, se exigía que la declaración se hiciera ante la presencia del magistrado, el segundo, regia en Atenas, no difería substancialmente del primero, consistía en la declaración de voluntad del vendedor, de la intención de vender, hecha por escrito al magistrado, esta tenía una vigencia de sesenta días. El comprador pagaba obligatoriamente una tasa equivalente a la centésima parte del precio y durante ese plazo los terceros podían hacer valer sus derechos eventuales.

La publicidad en el derecho griego se afirmó y generalizó mediante la inscripción en los registros públicos especialmente en aquellos relativos a las transmisiones inmobiliarias. En Rodas la transcripción de las ventas en el registro era necesaria para su eficacia. En Efecto, las ventas y las divisiones materiales se publicaban en el tablón de anuncios colocado en el templo de Diana bajo el cuidado de los sacerdotes. “En Thuríi el adquirente no estaba obligado a pagar el precio sí no se le exhibía un certificado del conservador de títulos, en donde debía constar la libertad de gravamen”.

El Sistema de 'anagrafe" llego a generalizarse siendo el más completo sistema de publicidad el cual permitía determinar si el vendedor transmitía legítimamente la cosa, así el adquirente estaba protegido frente a terceros, a pesar de no tener el mismo sentido de protección en los sistemas modernos.

Por otro lado el Instrumento Público relativo a la publicidad Hipotecaria lo constituyeron "los oroi", instituciones típicamente Atenienses. Eran lápidas de piedra o cipos colocados en las tierras que constituían la garantía, sobre aquellas se inscribía el nombre del acreedor, el nombre del deudor y el monto del crédito; asimismo, se describía la finca, el uso de estas piedras se fue variando, y en el siglo V, A.C. la forma de "los oroi" sufrió un profundo cambio teniendo un valor simbólico en vez de inhibitorio de un principio. La inscripción en las lápidas vino a representar la posesión, asumiendo así la forma que en derecho privado moderno tiene la inscripción de los derechos reales inmobiliarios. Este sistema hizo públicas fas cargas de la propiedad del inmueble y, en consecuencia, aumentó la seguridad en las transmisiones inmobiliarias.

El empleo de este medio de publicidad fue desapareciendo a medida que se fue generalizando la práctica del depósito de los documentos en los archivos públicos, junto con los decretos del Pueblo y del Senado.

1.3 ROMA

La publicidad registral no existió en Roma, sin embargo se puede ver como antecedente remoto del Registro Público de la Propiedad a las diversas Instituciones de Derecho Romano.

“En el Derecho Romano más antiguo, la transmisión y constitución de derechos reales sobre fundos itálicos es objeto de publicidad por su carácter público y revestido de las formas necesarias para algunos actos, como lo fueron la Mancipatio, in Jure Cessio, y Tradifio" ; fuera de ellas, el Derecho Romano carecía de un sistema de registro inmobiliario bien estructurado.

“La "mancipatio” era una forma solemne de adquirir la propiedad de las cosas denominadas "res mancipi" que son terrenos dentro de Italia, en cuanto a la adquisición de algunas servidumbres rústicas, esclavos, animales de tiro y carga; solamente era eficaz la forma entre ciudadanos romanos”.

Las partes que intervenían eran el transferente "mancipio dans", el adquirente 'mancipio accipiens*, un agente público 'libri pens' y 5 testigos "testis classics". En este acto ritual los testigos fijan y hacen notoria la unión entre la persona adquirente y la cosa adquirida; actúan a modo de registro viviente, al imprimir en su memoria la configuración precisa de la cosa que adquiere el "accipiens", en cuanto a su individualidad física o jurídica; celebrado el acto, el objeto

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