Trabajo Final De Civil 3

INVESTIGACIÓN ACERCA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA CONFORME AL SISTEMA MINISTERIAL Y AL SISTEMA TORRENS.

En la actualidad coexisten los sistemas registrales ministerial y Torrens, aunque el primero pierde terreno cada vez mas.

El Sistema de trasmisión inmobiliaria Ministerial: Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por medio del ministerio de un funcionario público, denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo. Otra característica de este Sistema es que aunque cumple con el principio de la publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro de transcripciones. Además, las transcripciones se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles. Contrario al Sistema Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En nuestro País aún está vigente el Sistema Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La transcripción de los actos relativos a los inmuebles no registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto frente a los terceros y para hacerlo valer en justicia.

Sistema Torrens: Este sistema establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. Su característica esencial está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

Principios del Sistema Torrens

Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características que encontramos en el sistema Torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

La publicidad

La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el Libro-Registro.

Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir, cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente; el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros.

La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento, ya los derechos están depurados y reconocidos.

La legalidad

Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido previamente depurado; es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de Tierras, producto del proceso del saneamiento. Este elemento encuentra su consagración legal en el artículo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.

La expresión empleada por la Ley "SANEARÁ el título relativo a dichos terrenos", frase que reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1920, cuando decía: "todos los intereses encontrados serán resueltos por el tribunal", convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposición al papel pasivo que desempeña el Juez en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las pretensiones de los reclamantes, aún buscando prueba que ellos no le hayan presentado, con el propósito de dar el derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya solicitado.

De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho una persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposición obliga al Juez a hacer una investigación amplia, plena, en relación con el inmueble objeto del saneamiento y sus mejoras, y en relación con todos los derechos reales que puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro, hipotecas, anticresis, servidumbres, medianería entre otros, sin exclusión alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye ningún derecho. Esto obliga también al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales que en el derecho común sólo podrían aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la prescripción. El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su sentencia el derecho cuyo registro se ordena.

Autenticidad

La autenticidad le viene del Certificado de Título, que es oponible a todo el mundo, incluyendo al Estado. Y tiene la garantía de éste. Para que la persona titular de ese derecho; acto que, por emanar de un funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la autenticidad queda otorgada por el Certificado de Títulos que es expedido por el Registrador de Títulos del departamento correspondiente una vez se haya transcrito el correspondiente Decreto de Registro. Este documento tiene fuerza legal de conformidad con el Artículo 173 de la Ley de Registro de Tierras. Por

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