CONCEPTOS GENERALES UTILIZADOS EN VALUACION

VALUACION    I   y   II

APUNTES

DEL

CURSO.

VALUACION INMOBILIARIA.

CONTENIDO

• CONCEPTOS GENERALES UTILIZADOS EN VALUACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          pág .        3
• FACTORES QUE CREAN Y MODIFICAN EL VALOR. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          4
• DIFERENCIAS ENTRE COSTO, PRECIO Y VALOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         6
• ANALISIS  DEL MERCADO.  VALOR COMERCIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         7
• PRINCIPIOS DE VALUACION DE LOS BIENES RAICES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         9
• EL PROCESO VALUATORIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         10
• REGIMEN DE PROPIEDAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        12
• OBJETO Y PROPOSITO DE LA VALUACION INMOBILIARIA  . . . . . . . . . . . . . . . . .                   14
• LIMITANTES DEL AVALUO  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  16
• ENFOQUE DE MERCADO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         17
• CRITERIOS DE HOMOLOGACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         17                
• DESARROLLO DEL ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO  . . . . . . . . . . . .                        20
• ENFOQUE DEL COSTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         21
• DEMERITO  O  DEPRECIACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                22
• ENFOQUE DEL INGRESO  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 26
• CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE LA RENTA   . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          27
• CAPITALIZACION DE RENTAS A PERPETUIDAD  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         30
• DEDUCCIONES O GASTOS  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         33
• OTROS CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE RENTAS  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        38
• VALUACION DE CONDOMINIOS   . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          40                
• ANEXO A .  DISPOSICIONES NORMATIVAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        44
• ANEXO B .  ALGUNOS CRITERIOS EMPIRICOS PARA HOMOLOGACION  . . . . .         52        
• ANEXO C . TABLA DE ROSS HEIDECKE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         55

DERECHOS RESERVADOS. PROHIBIDA SU REPRODUCCION PARCIAL O TOTAL

TEMA 1. INTRODUCCION.

1.1. CONCEPTOS GENERALES UTILIZADOS EN VALUACION.

VALUACIÓN.- “ Es el procedimiento técnico y metodológico que mediante la investigación física, económica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes ”.

Esta actividad consiste en establecer diversas etapas, denominadas en conjunto Proceso Valuatorio, tema que adelante se tratará detalladamente. Asimismo la valuación esta basada en ciertos principios económicos denominados Principios de Valuación, cuyo contenido también se expone en capítulo posterior.

AVALUO.- El avalúo es una declaración, generalmente escrita, preparada independiente e imparcialmente por un valuador calificado, en la que se expresa una opinión del valor de una propiedad, justificado por el análisis previo de los datos investigados, adecuadamente descrita y a una fecha dada.

Bancomer, lo definió como ...…….  “ el  estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración “.

La elaboración de un avalúo es una actividad profesional que requiere una capacitación continúa, experiencia, sensibilidad y ética profesional a toda prueba.

Un avalúo debe ser un documento con calidad probatoria en el cual se estima el valor de un bien. A pesar de que se trate de una opinión o estimación del valor de un bien, los elementos que fundamenten esa opinión, deberán dar certidumbre a tal juicio.

En el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación, emitido por la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial del D.F., se define al avalúo como “ el dictamen técnico que permita determinar el valor real de un inmueble a partir de sus características físicas, de ubicación, de uso, de la investigación exhaustiva, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y plasmado en un documento que cubra los requisitos mínimos de forma y contenido, elaborado por sociedad autorizada con auxilio de perito valuador registrado,  y sea la base para la determinación de los impuestos sobre adquisición de inmuebles, traslado de dominio y predial, así como de las demás contribuciones que así lo requieran  “.

VALOR .- El concepto del valor es tan antiguo como la misma historia de la humanidad. Basta reflexionar sobre los intercambios de objetos que realizaban los primeros pobladores de la Tierra, quienes establecían una equivalencia entre las cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes para otro, mediando un acuerdo entre las partes.  Desde entonces, estas actividades denotaban la necesidad de reconocer que los bienes o servicios, están asociados a los beneficios que recibirá quien los adquiere al poseerlos.

Desde luego, hablar de valor, implica una serie de discusiones en las cuales los economistas, a través del tiempo, han desarrollado diversas teorías, que no son motivo de este tema.  En la época actual, existe una tendencia a resolver primero los problemas técnicos que conducen a la estimación del valor, prestando poca atención a precisar su definición. El concepto de valor, es pues, el que más escritos ha dado lugar en la economía, que cualquier otro término. Todo mundo sabe o intuye lo que es el valor, sin embargo, es evidente la dificultad que surge para su definición puntual.

Tal vez, lo que si resulta sencillo plantear, es la premisa de que...” un bien tiene valor, cuando un propietario está dispuesto a venderlo y existe un comprador que también está dispuesto a comprarlo “ .

La definición del diccionario Mc Graw-Hill de Economía Moderna refiere: “ El concepto del valor ordinariamente se usa en economía para denotar valor en cambio.  Este valor en cambio de una mercancía se expresa como la cantidad de otros bienes o dinero que deban darse para obtener una unidad del bien citado “.

CONCEPTO DE VALOR USADO EN VALUACIÓN. Existe gran variedad de valores, por lo que casi podemos afirmar que hay tantos como cualidades o características propias de los objetos que sean susceptibles de comparación, de la percepción de los actores involucrados o del propósito mismo de su búsqueda.  Los profesores J. H. Boykin y A. Ring, en su libro “ The Valuation Of Real Estate “ presentan un listado de 29 diferentes tipos de valor.   Sin embargo debe reconocerse que los bienes debieran tener un valor único y es la finalidad o alcance del estudio y la apreciación de los agentes de la operación inmobiliaria, quienes dan lugar a esa gama de valores.  Los más usuales son:

• valor de cambio y valor en uso,
• valor comercial,
• valor de reposición nuevo,
• valor neto de reposición, ( o valor depreciado )
• valor de rescate,
• valor de liquidación,
• valor de oportunidad.

La variedad de las transacciones comerciales, ha dado lugar a desarrollar una técnica basada en el conocimiento de aquellos factores que crean o modifican el valor de los bienes, entre los cuales está la propiedad raíz o inmueble (1) .

1.2. FACTORES QUE CREAN EL VALOR DE LOS BIENES.

En párrafos anteriores se mencionó que en la búsqueda del valor de un bien, es necesario identificar las fuerzas o factores que lo crean y/o lo modifican.  Citaremos, en primer término, los factores que crean valor.

- UTILIDAD:  Es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o un deseo.        La medida del valor no depende necesariamente de la utilidad.

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