DERECHO PROCESAL INQUILINARIO

El vigente Decreto Ley establece en el artículo 33 que independientemente de su cuantía, las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato, resolución de contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán y sentenciarán conforme al procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil por cuanto es el arquetipo procesal elegido para la tramitación de todas las pretensiones que se planteen en el ámbito arrendaticio a diferencia de los años anteriores cuya tramitación se efectuaba a través del procedimiento ordinario.

II. EL PROCESO INQUILINARIO

Efectuadas las consideraciones precedentes y entendiendo que el proceso inquilinario está vinculado a cualesquiera de las demandas establecidas en el Título IV de la L.A.I. denominado De la Terminación de la Relación Arrendaticia, partimos entonces que la demanda inquilinaria necesariamente debe cumplir como cualquier demanda con los requisitos formales establecidos en el artículo 340 C.P.C. (art. 882 C.P.C.) y presentarse ante el Juzgado Distribuidor de Municipio y/o de Primera Instancia, competente en razón de la materia, territorio y cuantía (arts. 882 y 28, 29, 36, 40, 41 y 47 C.P.C.). Su admisión debe producirse dentro de los tres (3) días de despacho (art.10 C.P.C.) y la inadmisión, deberá ser motivada en virtud del Recurso de Apelación en ambos efectos (art. 341 C.P.C.)

1. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Conforme al artículo 883 C.P.C. el emplazamiento del demandado se hará para el segundo día de despacho (término procesal) siguiente a su citación conforme al

Capítulo IV, Título IV del Libro 1º del C.P.C.

En tal sentido, observamos que en el acto de la contestación a la demanda inquilinaria, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y cuantía.

Esto es, si el demandado opone únicamente cuestiones previas se considera que no está dando contestación a la demanda y podría incurrir en rebeldía o contumacia, porque es esencial -a tenor del dispositivo legal- que lo haga de manera conjunta con las defensas de fondo. No obstante, el demandado puede limitarse a contestar únicamente el fondo de la demanda y dejar a su libre arbitrio, la proposición o no de la reconvención o mutua petición, para considerar que ha actuado ajustado a esta norma especial.

La reconvención puede proponerse siempre y cuando el Tribunal de la causa sea competente por la materia y la cuantía siendo aplicable la disposición contenida en el artículo 366 del C.P.C. que señala la imposibilidad de admitir la reconvención en el procedimiento en el cual no sea compatible con aquél mediante el cual se tramita la pretensión principal. La negativa a la admisión de la reconvención no tiene apelación.

2. PROMOCIÓN DE CUESTIONES PREVIAS

De la interpretación concatenada de los artículos 884 del C.P.C. y 35 de la L.A.I. se colige que en los juicios inquilinarios, el juez deberá resolver las cuestiones previas que haya planteado el demandado en la sentencia, como garantía del cumplimiento de los postulados constitucionales que persiguen el debido proceso, el derecho a la defensa de las partes y la tutela judicial efectiva. De no ser así, el juez subvertiría el orden procesal que trae como consecuencia ignorar el procedimiento previamente establecido por la ley, imprescindible para el ejercicio seguro y efectivon de los derechos de las partes dentro del debate judicial.

Si el artículo 884 prevé que la decisión sobre las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del C.P.C. es inapelable, situación confirmada por el artículo 894 eiusdem que prohíbe la tramitación de incidencias en el procedimiento breve, el artículo 35 de la L.A.I. prevé que cuando el demandado hubiere opuesto la cuestión previa por falta de jurisdicción o de incompetencia, el Tribunal se pronunciará sobre éstas el mismo día de despacho en que fueron opuestas o el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos.

3. AUSENCIA DE INCIDENCIAS

En esta clase de juicios, no hay lugar a incidencias: ni tercería, ni cita de saneamiento o de garantía, debido a que no hay norma expresa que lo regule; sin embargo, respecto a la de tacha, puede tramitarse por cuaderno separado del mismo modo que las medidas preventivas, en su caso. No obstante lo anotado, no es óbice que las incidencias se planteen en cualquier proceso inquilinario, pero con la observación de que si son tramitadas, los lapsos coliden con los del procedimiento breve especial y pudieren crear un caos procesal en este aspecto.

El artículo 894 C.P.C. expresamente no permite incidencias en el juicio breve inquilinario salvo las de cuestiones previas y reconvención, pero el juez podrá resolverlas según su prudente arbitrio y no hay apelación de esas decisiones.

Siempre a solicitud de parte (generalmente en el libelo de la demanda) el Tribunal podrá decretar medidas cautelares conforme al C.P.C. las cuales siguen autónomamente y separadamente su procedimiento propio y en el Cuaderno respectivo, pueden surgir los incidentes de oposición de parte o de tercero regulada en los artículos 602 y siguientes del C.P.C.

4. PRUEBAS y SENTENCIA

El lapso de pruebas en este proceso inquilinario o arrendaticio, es de diez (10) días de despacho sin término de distancia: es un lapso ÚNICO y PRECLUSIVO de promoción, admisión y evacuación (art. 889 C.P.C.) de ahí la conveniencia para que las partes con la debida antelación tengan a su alcance los medios de pruebas que ofrecerán habida cuenta de la brevedad del lapso señalando el objeto de las mismas, conforme a la jurisprudencia reiterada de nuestro Máximo Tribunal; caso contrario, el juez las inadmite por impertinentes. Vale acotar que en estos juicios, el juez no puede dictar autos para mejor proveer en virtud de la brevedad de los mismos y asimismo, porque la ley no lo prevé. De la admisión y/o inadmisión de las pruebas se oye recurso de apelación a un solo efecto devolutivo.

No existe acto de Informes ni sus Observaciones por la brevedad del proceso, sino que dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la conclusión del lapso probatorio, el tribunal de la causa dictará sentencia (art. 890 C.P.C.)

De la sentencia dictada, se oye Recurso de Apelación en ambos efectos dentro del lapso de tres (3) días de despacho siguientes si fuese dictada dentro de él y si es fuera de éste, a contar de la constancia de la notificación de las partes (art. 891 C.P.C.)

5. SEGUNDA INSTANCIA

Ejercido el Recurso de Apelación contra la sentencia dictada en Primera Instancia, la decisión de la Segunda Instancia se producirá el décimo (10°) día de despacho (art. 893 C.P.C.) Es un término procesal e improrrogable y de no ser dictada la sentencia en dicha oportunidad, deberá ser notificada a las partes, a objeto que ejerzan los Recursos de ley.

En el caso de las causales taxativas de la Acción por Desalojo (artículo 34 L.A.I.) la decisión de Segunda Instancia no tiene recurso alguno, pero en los demás procedimientos derivados de la relación arrendaticia establecidos en el artículo 33 de la Ley, si puede ejercerse el Recurso de Casación, siempre y cuando la cuantía del asunto sea superior a 3000 Unidades Tributarias, según lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia a partir del 20 de mayo de 2.004 y también, el Extraordinario de Invalidación.

Cuando se declare con lugar la demanda por desalojo con fundamento en los literales b) y c) del artículo 34 L.A.I. (la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado y/o que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que amerite la desocupación) se concederá obligatoriamente al demandado un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble (que el fallo lo expresará) contado a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme (Parágrafo 1º del art. 34 L.A.I.)

Dicho plazo no tiene vinculación alguna con el lapso de Prórroga Legal del contrato regulado en el artículo 38 L.A.I. cuyas características derivan del vencimiento de la relación arrendaticia en base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado

Si

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