LA BUENA FE NOTARIAL

EL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

EL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

Edilberto CABRERA YDME*

Perú

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* Abogado por la Universidad Nacional de San Agustín de Arequipa, Profesor de la Facultad de Letras y Ciencias Jurídicas de la Universidad Nacional Jorge Basadre Grohmann de Tacna.

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El tráfico de bienes exige actualmente no sólo celeridad, sino también y fundamentalmente seguridad. Dentro de este contexto, el autor – con lenguaje sencillo y agudo- efectúa un estudio integral del principio de fe pública registral, mediante el análisis de cada uno de los requisitos exigidos para el despliegue de sus efectos.

Cobra importancia el ensayo, por cuanto se analiza un principio que ha significado un avance trascendental en materia de Derecho Registral y que, a la vez, constituye la médula de su estructura y la expresión más clara de los alcances de la protección que el Registro brinda a los actores inmersos en dicho tráfico.

SUMARIO: 1. Noción Conceptual.- 2. Fundamento.- 2.1. La confianza en la apariencia registral.- 2.2. La ineficacia del negocio jurídico precedente al del tercero.-2.3. La inexactitud registral.- 2.4. La adquisición inmobiliaria a non domino.- 3. Requisitos.- 3.1. Adquisición válida de un derecho.- 3.2. Previa inscripción del derecho transmitido.- 3.3. Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido.- 3.4. Onerosidad en la transmisión del derecho.- 3.5. Buena fe del adquirente.- 3.6. Inscripción del derecho a favor del adquirente.- 4. Beneficiario de la fe pública registral: el tercero registral.

1. NOCIÓN CONCEPTUAL

En líneas generales, la protección que brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aquél que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aquéllos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro.

La protección del titular registral surge a través del principio de legitimación registral en la medida que de la presunción relativa de exactitud que impone, se desprende que aquél no podrá ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervención (Art. 2013 del C.C. y Art. VII del NRGRP). Por su parte, la protección de los terceros, además del principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pública registral. Este, en líneas generales, establece que, aquéllos no podrán ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisición (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP).

El principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero.

Veamos lo dicho a través de ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble. Encuentra uno a satisfacción y acude al Registro. Allí toma conocimiento que el propietario del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas, gravámenes ni anotaciones de demanda. Sobre la base de tal información, busca a Pedro y celebra con él un contrato de compraventa. Como efecto de aquel negocio jurídico, Juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e inscribe su derecho en el Registro. Sí, posteriormente, se declara judicialmente la nulidad del negocio jurídico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro había adquirido el inmueble; él principio de fe pública registral surge señalando que aquella nulidad no afectará el derecho de propiedad que, ahora, ostenta Juan. En este sentido, si se quiere, el principio de fe pública registral enerva el “efecto arrastre” que, de ordinario, suscita la invalidez de un negocio jurídico.

Como se aprecia, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a título oneroso ha adquirido algún derecho de persona que, en el Registro, aparecía como titular y facultado para disponerlo. La protección despliega su eficacia en la adquisición a non domino. En este orden de ideas, señala García García que en virtud de este principio “el tercero que adquiere sobre la base de la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la Ley”1.

La Exposición de motivos del Código Civil2 destaca la importancia de este principio calificándolo como el más trascendental avance en materia de derecho registral porque constituye en todo sistema registral donde aparece, la médula central de su estructura y la expresión mas clara de los alcances de la protección que el registro brinda al tráfico patrimonial.

Las normas jurídicas que, entre nosotros, de modo directo recogen el principio de fe pública registral, se encuentra contenidas, fundamentalmente, en el Art.. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP. Veamos: Art. 2014 C.C.: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causa que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Art. VIII del NRGRP: “Principio de fe pública registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”. Veamos.

Por otro lado, encontramos referencias indirectas al principio que nos ocupa en el Art. 87 y 97 del NRGRP. Veamos: Artículo 87, NRGRP: “Derechos adquiridos por terceros.- En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del

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